Real Estate: Gerardo Azcuy

GERARDO AZCUY CUMPLE 25 AÑOS EN EL REAL ESTATE Y REPASA SU HISTORIA DE ARQUITECTO A EMPRESARIO. CÓMO SE RECUPERÓ DE LAS CRISIS. RESILIENCIA, AUDACIA Y CONFIANZA PARA LLEVAR CONSTRUIDOS MÁS DE 18 EDIFICIOS. EN QUIÉN SE INSPIRA, SU RELACIÓN CON EL TIEMPO Y

Con 25 años de historia, Estudio Azcuy opera US$ 200 millones y lleva construidos más de 200.000 metros cuadrados.

DDespués de haber construido su primera casa, le dijo a su cliente cuando se la entregaba: “Tenés casa para 25 años”. En diciembre 2019, 25 años más tarde, le vendió a la misma persona un departamento en el corazón de Caballito. Los años pasaron y Gerardo Azcuy ya no es el joven que estudió para maestro mayor de obra y arquitectura y que, tras una breve experiencia en la empresa familiar, decidió abrir su propio estudio.

Un cuarto de siglo más tarde, Estudio Azcuy opera US$ 200 millones, lleva construidos más de 200.000 metros cuadrados y ya entregó 400 unidades. Kyara, Solana, Victoria, Donna, Helena, Emma o Isabella son algunos de los más de 15 edificios que construyó, principalmente en Caballito. A ello se suman ocho proyectos en ejecución.

Con pandemia, corralito, Efecto Tequila, crisis local o internacional, Azcuy sostiene que el real estate continúa siendo una inversión sólida ante cualquier adversidad: “Aumenta un 4% durante veinte años, el corto plazo no lo podés mirar”

Mucho menos en estos tiempos.

Sí. Pero a mediano y largo plazo sigue siendo el refugio de valor primordial elegido. El metro es la moneda nacional. Hay gente que dice que no se fija más cuánta guita tiene, sino cuántos metros tiene.

¿Cómo se planifica un proyecto en una economía tan volátil como la argentina?

Una negociación de compra dura entre seis meses y un año. Una obra de 10.000 m2 son tres años. Es casi un período de gobierno completo. Dentro de eso tenés un proceso electoral donde nadie hace nada, dos devaluaciones, inflación del 20% o 40% y un dólar atrasado. Firmaste un contrato de

US$ 2 millones con un contratista y terminás pagando US$ 3,5 millones. Se plancha el dólar y el tipo te actualiza, en todo su derecho. Si te ponés a mirar el día a día, no te sirve demasiado. Tenés que planificar a cuatro años. En Argentina eso es realismo mágico. Acá tenés que planificar a 10 años, es la única fórmula. No podés planificar a 10 minutos.

¿No termina siendo más intuitivo en términos de valor? Si vos tenés que hacer un plan en Argentina de acá a diez años…

Una cosa es si sos inversor de finanzas. Yo soy un constructor, mi actividad es fabricar edificios. Una vez que empecé, tengo que terminar. En los últimos años viajé por todo el mundo a ver showrooms de distintos edificios: Miami, Chicago, Nueva York, Lyon y Montpellier (sur de Francia); estuve en Singapur para mirar qué y cómo fabrican, cómo lo venden, qué materiales usan, a qué velocidad construyen, cómo es el sistema constructivo. Estuve en Tokio, en Dubái y Abu Dhabi; estuve en Alemania visitando la Selva Negra; me recorrí completa Italia… Fui trayendo porcelanato, mármoles y grifería.

Comprás material afuera. ¿Cuánto impacta eso en el negocio y en la satisfacción del arquitecto por la calidad y la estética?

El diseño es un pilar fundamental, la materialidad también. Van juntos. Es divertido ir a mirar materiales de primera mano y traerlos acá. El valor de venta te lo pone el mercado, el costo lo ponés vos. Si mejorás el costo, o ganás un poco más de plata, o si caminás un poco más, mejorás el producto y mantenés el markup, no tenés que lesionar tu rentabilidad. En vez de poner un porcelanato ponés un mármol, ponés grifería de alta gama, un vidrio de alta performance… Por eso tenemos que hacernos constructores, porque si contratás una empresa constructora posiblemente van a ganar más plata que vos. Entonces terminamos siendo nuestros propios constructores y nos ocupamos de la albañilería, herrería, pintura…

¿Cómo fueron tus primeros años en la profesión?

Fue a los 27 años, en el 92, cuando armé una sociedad en la que vendíamos propiedades, hacíamos proyectos de dirección para terceros, y pronto nos pusimos a fabricar dúplex y edificios. El primer edificio que hicimos empatamos. Mi socio era comercial, quería poner una inmobiliaria, y yo quería poner un estudio. Alquilamos una casa y creamos un estudio de arquitectura e inmobiliaria fusionados. Al día siguiente de abrir ya teníamos una refacción para una casa. Hice tres dibujos y arrancó la obra; no sabés cómo me temblaban las piernas. Pasaron 15 minutos y tenía una obra nueva en Barrio Naón, donde hay muchas casas bonitas. Después vinieron las casas en los countries: en San Diego, en Saint Thomas, en El Ombú, todos los barrios de la zona sur.

¿Cómo los contactaban?

Siempre de la mejor forma posible y siempre con el pie derecho. Muchas veces funciona el boca en boca. En los barrios funciona así. Si te atiendo bien, me mandás a tu hermano, a tu primo. En 1996 ya tenía 15 casas en simultáneo. Hice unas 50 casas en 5 o 6 años. No refacciones, sino casas de cero, de 400 o 500 metros. Así trabajé hasta el 2000, que hubo que mezclar y barajar de nuevo.

¿Qué te pasó en el 2000?

Los que les pasó a muchos. Fueron años de mucha turbulencia. En el estudio teníamos 10 o 15 empleados; habíamos ido creciendo al calor de inversores barriales que te traían la plata para invertir en ladrillo. Pero, en un momento en que el Gobierno empieza a dar el 24% en dólares, vienen a pedirte la plata. Te dicen: “¿No te enojás? Con vos gané guita, pero quiero ir saliendo porque estoy poniendo la plata a tasa; en el banco me dan el 24% en dólares”. Así me fueron secando y la gente se fue volcando a la tasa en vez de al ladrillo. Fue un doble ataque: los inversores del barrio nos sacaron la plata, y los compradores genuinos la pusieron a tasa para comprarse en dos años el 50% más de metros. Estuvimos dos años sin vender un metro cuadrado. Perdimos todo lo que habíamos fabricado en ocho años. Pasamos de ser Gardel con guitarra eléctrica a ser el último orejón del tarro. Fue un aprendizaje importante.

¿Cómo saliste de ahí?

Yo la parte comercial y empresaria no la veía, no sabía cómo funcionaba. Mi lógica era: construyo una casa con una cantidad de guita, la vendo y gano una diferencia, y con esa diferencia pago mis gastos, voy ahorrando una ganancia. De repente te cantan diecisiete ceros seguidos, durante años te pasan el secador, tenés gastos, no vendés, no construís… Tenés que parar, guardar la vela, esperar a que pase la tormenta.

¿Qué aprendiste? ¿Te ayudó alguien?

Aprendí que nacés solo y te vas a morir solo. Un amigo me dijo: “Trabajando solucionás todo”. Se sale trabajando. Pero también a veces es más negocio quedarse quieto y hacer la plancha que trabajar como un animal. Yo no tomé nunca más plata a plazo. No firmo cheques y no le debo un peso a nadie, y estoy operando US$ 200 millones.

¿Cuál era tu mayor temor en ese momento?

No poder dar la vuelta nunca más. Yo le había pedido plata a toda la gente que podía prestarme. Pedí guita para hacer las obras, pero después esas obras no valían lo que se había esperado. Y no se vendía. Pero no hablemos más de la crisis del 2000. Yo era muy pichi y no sabía cuál era la diferencia entre un conductor y un empresario.

¿Cuál es esa diferencia?

Hay que entender cómo funciona la economía. Hay que saber cuáles son tus fortalezas y cuánto podés bancarte la tormenta. Yo era pura buena voluntad.

¿Cuándo viste la luz?

Hice un edificio, porque tenía una permuta semiarmada y creé un fideicomiso para venderla. La ganancia de ese edificio me servía para pagar todo. Lo hice en medio del tembladeral, cuando todos seguían armando la pila. Lo terminé, lo vendí y pagué. Me instalé en Caballito

“EL M2 VA A SEGUIR SIENDO REFUGIO DE VALOR. PUEDE NO HABER DÓLARES, PERO LA GENTE VA A SEGUIR GANANDO PLATA”.

y ahí entré en una nueva sociedad, también con un comercial. Juntos hicimos cuatro edificios que salieron bien. Fueron unos cinco años de transición. Ahí se terminó esa etapa y arranqué la etapa actual.

¿Qué identificás como aprendizaje de esa etapa de transición?

Él manejaba bien la parte comercial, era muy viable. A mí me venía un cliente y yo no le preguntaba ni quién era, ni a qué se dedicaba. Yo quería ir a la mesa de dibujo. “Comprá, llevátelo y no me distraigas”. No entendía la necesidad del vínculo con el cliente. Hasta que empecé a entender todas las implicancias que tenía esa charla. Entonces la parte del riesgo de ser un empresario la había entendido a las piñas, y la parte comercial la fui pescando y entendiendo con estos socios.

¿Cómo surgió la nueva etapa de 2010-2020?

Con este socio y con un inversionista fuimos a desarrollar a Brasil, pero no nos fue bien. Fue la segunda caída; no quedé en menos diez, pero sí en cero. Me recuperé a los tres años. Pensé: “Me voy a vender zapallitos al Bolsón, o tengo que volver a empezar”. Entonces me reinventé y empecé solo. No quiere decir que mis socios hayan tenido la culpa de nada, pero esta vez empecé solo. Vi dos terrenos en Alberdi al 800, y dejé un cheque para señarlos. Uno no se hizo porque tenía problemas de papeles, pero el otro sí. Llamé a unos amigos y así hice mi primer edificio solo. A mis dos colaboradores más cercanos, uno en administración y otro en arquitectura, les di una parte chica de la sociedad. Pasaron de ser colaboradores a socios.

¿Cómo fue el proceso?

Fue explosivo. Arrancamos con ese edificio, lo vendimos rápido (eran 36 unidades) y lo entregamos.

En paralelo tomamos dos edificios más; pasamos de

1.500 m2 a 5.000 m2 en un año; de 5.000 m2 a 8.000 m2, después a 15.000 m2 a 30.000 m2 y luego a 60.000 m2. Fue un espiral.

Venís de Lugano, de una familia de profesionales. Decís que te creías “Gardel con guitarra eléctrica” porque te había ido muy bien. Sufriste un golpe y te recuperaste. Después de todo, ¿cómo es tu relación con la plata?

Es especial. La guita me ha dado grandes dolores de cabeza. Creo que la relación con la guita y con el tiempo son las cosas más complejas de entender. La plata es la condensación de todo tu trabajo, simboliza eso. Ese trabajo, o ese extracto de trabajo, te permite acceder a cosas: viajar, conocer el mundo. Entonces depende de para qué querés la plata. Hay gente a la que le gusta acumular, a mí no me interesa tanto acumular como saber en qué gastar. Estamos un ratito sobre la superficie terrestre. En unos años nadie de los que estamos vivos ahora vamos a estar vivos. Entonces la guita va a ser algo efímero en ese momento. Tiene más que ver con entender el tiempo que transcurre mientras estamos acá, y qué hacemos con ese tiempo y con esa guita.

¿Qué te gusta hacer?

A mí la profesión me gusta excesivamente, porque es un desafío en todo sentido: en términos de crecimiento, de evolución. Son muchas familias, y que todos tengan su plata cobrada a término, su ropa de trabajo, su regalo a fin de año; que tengan un buen estándar de vida. Son todas cosas que me preocupan. No me gusta regalarle la guita a nadie, pero sos un privilegiado cuando quedás como un vértice en la sociedad, entre una fila de tipos que necesitan el trabajo y otros que necesitan la casa: vos le tomás la guita al que necesita la casa y se la das al que necesita el trabajo, y la convertís en una obra de arquitectura. Que a la vez sea bonita y que esté estéticamente lo más elaborada posible y de la manera más noble es un desafío espectacular. Siempre quise hacer las cosas al máximo de lo mejor posible.

¿Cómo te imaginás en diez años?

Tratando de cambiar los porcentuales de descanso y actividades lúdicas respecto de los compromisos y actividades de desafío. Creo que te vas cansando, vas quedando satisfecho con tu performance; la carrera de cada uno es contra cada uno. A mí me gustan los empresarios como Costantini o los grandes arquitectos del planeta. Los admiro mucho y cada uno hace su mejor performance. Algunos llegan un poco más alto, otros un poco más bajo, pero la competencia es con uno mismo. Sos consciente de que tenés un momento de gloria y te vas cansando. Es como ir a comer, no podés comerte 25 churrascos: te comés uno, la picada te la comés con más ganas, y después al postre llegás justito.

¿Y existe el miedo de volver a pasar por una crisis como las anteriores?

No, eso ya pasó. Me administro yo mi guita, se acabó. Dependo de mí y de nadie más.

¿Cómo vislumbrás el sector en el corto plazo?

El metro cuadrado va a seguir siendo refugio de valor. Puede no haber dólares, pero la gente va a seguir ganando plata: habrá personas que ganen más, que ganen menos; que compren metros más baratos, y otras que consumen metros más sofisticados. Si tenés la guita en pesos se evapora, si la ponés en el banco la tasa es más chica que la inflación, si la tenés en dólares perdés el 4% mensual. Tal vez esto se desacelera un poco, pero la gente que compra en pozo gana un montón. El tipo que te compra cuando plantaste la pala respecto del que compra el último día tiene un precio bien diferente. Nuestra actividad no tiene ningún inconveniente a la vista. Claro que hay ciclos en los que pasa el cardumen y tenés que tener cuidado de no estar distraído. Y de pronto se viene una temporada en la que no hay pique y tenés que aguantar.

¿Invertís en algo que no sea lo tuyo?

No, no sé hacerlo. Incluso les compro a otros.