LA APUESTA DE DESARROLLAR PARA LA CLASE MEDIA
AL FRENTE DE GRUPO CORIA, TOMÁS CORIA SE ENFOCA DESDE HACE CINCO AÑOS EN EMPRENDIMIENTOS SUBURBANOS CON ESTÁNDARES DE PRIMER NIVEL PARA UN NICHO QUE, LOCAL Y MUNDIALMENTE, NUNCA PARARÁ DE CRECER.
TTomás Coria es un emprendedor nato: a los seis años tenía una red de ventas de pulseritas –que hacía con cables de teléfono encontrados en la plaza de Vicente López– en el colegio. Tenía tres empleados a los que les pagaba con caramelos y huevos Kinder y él administraba todas las ventas. Y es que emprender se le daba fácil y era algo que llevaba innato.
Su padre fue una de las primeras personas que introdujeron el sistema de loteo en la Argentina: desarrolló miles de lotes, así que desde muy chico vivió toda esa etapa emprendedora. Pero ese gen empezó a germinar muy tempranamente.
A los 12 años, tras haber hecho un curso de programación, comenzó a hacer sistemas a medida para escribanos que en ese momento se volvían locos para imprimir sus actas notariales con impresoras de matriz de punto. Tres años más tarde, se asoció a un vecino para importar partes de computadoras y terminaron teniendo la contratapa del diario Segundamano, siendo la “empresa” que más vendía componentes de computación por aquella época.
Inquieto y siempre atento a las necesidades del mercado, su tiempo como desarrollador llegó hace cinco años, cuando junto con su familia retornó de unos años de estadía en Estados Unidos para volver a instalarse en Buenos Aires. “Volví sin ninguna intención de desarrollar, pero para noviembre ya estaba construyendo la primera casa”, recuerda. “La verdad es que fue pura casualidad. Un amigo mío estaba construyendo una casa en el Complejo Villanueva cuando comprobé que se podía obtener una rentabilidad cercana al 80%. Obviamente ahí empecé a ver el negocio”.
Desde el primer momento, lo que diferenció a Grupo Coria del resto es algo que el desarrollador llama “mentalidad norteamericana”.
“Al comenzar a construir, lo hice como si fuera una casa para mí: muy luminosa, muy funcional, con distribución abierta y climatización central. Esto marcaba la diferencia con el resto, ya que se trataba de residencias más equipadas y con prestaciones que en ese momento estaban fuera de lo habitual. “Yo tuve en claro que no podía construir para otros, tenía que construir como si fuera para mí, que me gustara y tuviera las comodidades y la calidad que buscaría en una vivienda, porque si es algo que yo compraría también lo va a comprar otra gente”, remarca.
Su primer emprendimiento fue en casas unifamiliares en Pilar. El primer año levantaron tres viviendas, el segundo 14, el tercero un complejo town house de 32
departamentos. En 2020 lanzaron 8 edificios de condominios con un total de 256 unidades que se levantarán en Blü Pilar. También tienen para lanzar otras 1.000 unidades más con 120.000 metros cuadrados de obras, entre unidades residenciales y de usos mixtos.
Además de la desarrolladora, el grupo está integrado por una empresa constructora, una inmobiliaria, hoteles, decoración y fábrica de muebles. A su vez, desarrolló distintas marcas gastronómicas, un gimnasio y un cowork, todos ellos como propuesta comercial de acompañamiento a sus desarrollos.
De esta manera, Grupo Coria se concentró fuertemente en el segmento de clase media. “Yo aprendí que se puede hacer un producto noble, de calidad, al mejor precio posible. Y ese nicho de mercado, que es la clase media, es inagotable a nivel local y a nivel mundial. Podés tener menos o más, pero es un nicho de mercado que se mueve constantemente y es el que tiene mayor crecimiento demográfico”, explica.
A Tomás Coria tampoco lo asustan los vaivenes económicos. En plena pandemia el Grupo sacó un producto al mercado de US$ 45.000. Se trató de un departamento de dos ambientes en un barrio cerrado, parquizado, con seguridad y amenities. “Esas unidades volaron literalmente porque la gran mayoría de los argentinos de clase media tienen US$ 45.000 debajo del colchón, porque el país no te da garantía para tener ese dinero en el banco”, razona. “Ese fue el precio justo para el momento en el que estábamos”.
Además, hay un factor adicional que tiene que ver con la descentralización de la demanda que se está dando producto de la pandemia. “Estábamos desarrollando 120.000 m2 en Pilar y, con la pandemia, esto se potenció de forma absoluta. La gente huye de Capital Federal y tenemos una demanda impresionante. Eso, sumado al combo de financiación, hace que cierre por todos lados”. Según explica, en general se paga un 10% en dólares, durante la obra se completa el 50% y luego de la posesión se paga en cuotas en pesos ajustadas por CAC a 10 años.
Ante el debate de por qué los desarrolladores e inversores no apuestan tanto al segmento medio, Coria explica que los inversores suelen buscar productos que les gusten y atrai
“La gran mayoría de los argentinos de clase media tienen US$ 45.000 debajo del colchón”.
incluso guiándose por un concepto más estético que financiero: “Eso logró el desarrollo, por ejemplo, de Puerto Madero. Pero falta virar a lo suburbano. Nosotros les entregamos a las personas un producto de mejor calidad que lo que esperan o que el mercado suele entregar. Los inversores no se animan tanto a este sector porque entienden que la rentabilidad es menor, pero no es cierto, porque la rotación es mucho mayor. Entonces es menor porcentualmente, pero girás más veces la plata en el año, y en términos efectivos la rentabilidad es mayor. El mercado está cambiando, hay una ola de inversores que están virando al nuevo nicho de clase media, que es el que se mueve”.
Cuestión de tiempos. Si hay algo de lo que Coria se siente orgulloso es de los tiempos de ejecución de sus obras. “Acortamos el tiempo del proceso inmobiliario a la máxima expresión”, resalta. “Eso lo logramos simplificando los procesos. No soy experto, pero lo que veo es que la mayoría de los desarrolladores tienen una idea de proyecto y salen a buscar inversores. Una vez que lograron comprar el terreno, recién ahí se ponen a desarrollar. Entonces, pasan por tantas instancias de aprobaciones municipales que recién salen a vender el proyecto cuando logran cierta adherencia. Entonces desde la idea hasta la ejecución pasan dos años como mínimo”.
Coria opera distinto, sin socios, la ejecución depende solo de él, y lo hace desde el día uno. Así recuerda que el hotel Dazzler que están desarrollando en Pilar tomó forma en cinco días. “Nuestra empresa es cero burocrática y estoy metido en todos los procesos y con cada persona. Eso hace que se acorten los tiempos”.
A pesar de que no es arquitecto ni ingeniero civil, todos los proyectos fueron desarrollados por él que, según dice, dibuja peor que un chico de cuatro años, aunque tiene un arquitecto que lo interpreta a la perfección.
Entre los emprendimientos que cuenta el Grupo en su haber se destacan Cañada Village 1, 2 y 3 (este último, a punto de comenzar a ejecutarse); Altos de Cañada, con un 72% vendido; el Hotel Dazzler, de 90 habitaciones, un producgan, to más que nada de rentas cuyo valor arranca en los US$ 70.000; y el Hotel Ikal, en Mendoza, que se transformará en el primer tiempo compartido en el Valle de Uco.
Mientras estas obras están en marcha, Tomás Coria no descansa y también pone un pie fuera del país. Así es que está próximo a lanzar un proyecto residencial en Uruguay, un micro parque logístico en Monterrey y un complejo de viviendas en Guanajuato (ambos en México), y un megaproyecto en Estados Unidos, del cual por ahora se reserva los detalles.
“A veces se asocia a los barrios cerrados a un estatus económico, y distan muchísimo de serlo”, resalta, e indica que no es difícil construir para la clase media si se hace con los valores adecuados.
“Los inversores no se animan al segmento medio al creer que la rentabilidad es menor, pero no es cierto, porque la rotación es mucho mayor”.