Temas bajo la lupa
Nueva controversia con los barrios cerrados y con sus desarrolladores: cesión de tierras adicionales o compensaciones monetarias
El secretario general de las Naciones Unidas manifestó en el Día Mundial del Hábitat, el 1° de este mes, que debemos cambiar las ciuda-des para construir oportunidades, remarcando que “la mitad de la población mundial vive actualmente en pueblos y ciudades, y que ciudades mejor planificadas y que funcionen mejor pueden ayudar a guiarnos hacia el futuro que queremos: ciudades donde todos tengan una vivienda adecuada y buenos servicios…” El proyecto de ley de acceso justo al hábitat de la provincia de Buenos Aires, que se ha dado a conocer recientemente, plantea interesantes iniciativas en consonancia con los desafíos reconocidos en el Proyecto de Naciones UnidasHábitat 2030. Fundamentalmente, procura convertirse en un instrumento que permita dotar al Estado provincial de una nueva y adicional herramienta, para garantizar a los habitantes de menores recursos de la provincia de Buenos Aires el derecho a una vivienda digna. Este derecho también lo comprende y define las Naciones Unidas: “El derecho a una vivienda digna no es sólo el derecho a cuatro paredes y un piso. Es el derecho de todas las mujeres, hombres, jóvenes y niños a alcanzar y sostener una vivienda y una comunidad segura y protegida, donde vivir en paz y dignamente”.
La Constitución Nacional y la de la provincia de Buenos Aires también garantizan y promueven el acceso a la vivienda digna. El artículo 14 bis de la Constitución Nacional consagra la “protección integral de la familia”. Lo mismo hacen el artículo 11, inciso 7, del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, y el artículo 25, inciso 1, de la Declaración Universal de Derechos Humanos. Mientras que la Carta Magna bonaerense, por su parte, prevé el compromiso de fijar políticas que procuren “el fortalecimiento y la protección moral y material” de la familia que define como “núcleo primario y fundamental de la sociedad” en el artículo 36, inciso 1. La toma de tierras en el Parque Indoamericano, la ocupación del Club Albariño, el Bajo Flores, Lanús y Quilmes que ocurrieran en diciembre de 2010, nos permitieron tomar conciencia y visualizar el nivel de conflictividad que puede generar la exclusión habitacional y urbana. Con objeto de evitar un escenario similar y de encontrar soluciones adecuadas, el Estado provincial realizó un estudio de estos hechos, concluyendo que las causas de lo ocurrido en la toma de tierras responden a demandas de una alta heterogeneidad y que sólo un tercio de las familias con problemas habitacionales en la provincia de Buenos Aires requiere como solución la construcción de una nueva vivienda. Del mismo estudio se desprende que el déficit habitacional restante se resolvería con un mejoramiento de las viviendas existentes o con la urbanización de los barrios donde estas viviendas están localizadas. Este estudio también permite observar que un problema común de la demanda habitacional actual es la falta de suelo urbanizado que pueda destinarse a la construcción de nuevas viviendas o a mejorar el barrio.
Necesidades habitacionales
En línea con estas conclusiones, los mecanismos y su regulación que prevea todo proyecto de ley está destinado a satisfacer las necesidades habitacionales de sectores populares, se trate de mecanismos para producir suelo urbanizado, para adquirirlo o para disponer de propiedades que ya forman parte del erario público provincial y que adquieren particular importancia. Si la provincia no tiene o no puede producir inmuebles que se destinen a viviendas para sectores de bajos recursos, el proyecto de ley carecerá de sentido y será de aplicación imposible. El acceso al suelo urbano es cuestión central. De ello que este aspecto merezca especial atención en el momento de considerar el proyecto. Particularmente, el “banco de suelo urbanizado” es un aspecto que surge de las previsiones referidas como “contribución obligatoria sobre valorización inmobiliaria” en el artículo 50 del proyecto, para los casos incluidos en el artículo 46 y que, conforme al artículo 51, afecta a “grandes desarrollos inmobiliarios”. El proyecto de ley de acceso justo al hábitat busca cumplir con lo previsto en el artículo 36, inciso 7, del de la Constitución de la provincia de Buenos Aires, donde se garantiza el acceso a la vivienda única y se prevé que una ley especial reglamentará las condiciones de ejercicio de dicha garantía. A partir de ello, su finalidad es proporcionar un nuevo vehículo conceptual, jurídico e instrumental al gobierno provincial y a los municipios, con objeto de hacer frente a los problemas de hábitat que hoy afectan, aproximadamente, a más de 905.000 familias de la provincia.
En resumidas cuentas: 1) la iniciativa introduce la cesión de un 10% adicional de tierras a la ya prevista en la ley de suelos de la provincia, circunstancia que per se requiere un estudio de mayor profundidad respecto de cómo impacta en la estructura general de la misma; 2) al permitir compensarlo por dinero, le da naturaleza de carga tributaria, por lo que supondría una modificación de las disposiciones impositivas generales y su incorporación presupuestaria; 3) se dicta una norma en el contexto de un conjunto extendido de disposiciones preexistentes, cuya armonización no se prevé, pudiendo generar con ello mayor anarquía legislativa y contradicciones en su aplicación; 4) finalmente, debería quedar en claro quién resulta el titular de ese derecho, si la provincia o las municipalidades, con el resguardo final de garantizar que la aplicación que se hará de ese recurso sea pura y exclusivamente destinado al fin que se publicita: viviendas sociales.
Condiciones
Este es un nuevo proyecto de ley destinado a regular un derecho universal: el derecho a una
vivienda digna. Este es un derecho reconocido a nivel internacional e incluido en más de 100 Constituciones nacionales de todo el mundo. A pesar de ser aceptado como un derecho para todas las personas, los que viven en alojamientos precarios y los desalojados son cada vez más numerosos no sólo en la provincia de Buenos Aires, sino en todas partes del mundo. Actualmente hay 100 millones de personas sin techo y más de un billón tiene alojamientos precarios en el mundo. Según estimaciones de las Naciones Unidas, 3 billones de personas vivirán en barrios necesitados en 2050. Este es un problema que se centra en las condiciones de la vivienda y que va más allá de la vivienda misma. Más de un billón de personas en el mundo no tiene acceso a agua potable y 2,6 billones no tienen acceso a los servicios básicos de saneamiento. Este segmento de la población mundial vive en condiciones de higiene insalubres e indignas, motivo que causa la muerte de millones de personas cada año, entre las cuales hay 1,8 millo
nes de niños víctimas de diarrea. Como sostienen Christophe Golay, asesor del Relator Especial de la ONU sobre el derecho a la alimentación, y Melik Özden, director del Programa Derechos Humanos del Cetim y representante permanente ante la ONU, “la negación, de jure o de facto, del derecho a la vivienda digna conlleva consecuencias dramáticas en cascada y causa múltiples violaciones de los derechos humanos en los campos del empleo, la educación, la salud, las relaciones sociales, la privación de los derechos cívicos, entre otros”. La única forma de lograr el acceso al derecho a una vivienda digna es trabajando conjuntamente por la inclusión de las personas más vulnerables de la sociedad, aportando nuestro saber y entender al servicio de ellos y exigiendo respeto por la obligación legal de los Estados de asegurar una vida digna para todos.ß