Un escenario cauteloso
En Montevideo, los valores de los departamentos se incrementaron en el orden del 5,3%, aunque el ritmo del segmento se mantiene bien activo
Siempre es importante saber cómo se encuentra el mercado inmobiliario en la costa oriental del Río de la Plata. Y cómo se inició el año actual. En Uruguay, muchos argentinos tienen su segundo hogar y un lugar para realizar buenas inversiones. Avanzan las obras en construcción en Montevideo, donde varias zonas muestran expansión con propuestas en marcha y otras cerca de estrenar.
En base al relevamiento mensual de precios que se realiza en Uruguay, desde los principales portales clasificados, un departamento de 65 m2 en esta capital se ofrecía en enero a un promedio de 161.500 dólares, con un aumento de 5,3% en dólares respecto a abril del año último.
Para Raúl Campiglia, responsable de la empresa y presidente de la Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles ( Adapi), el mercado inmobiliario de este país vive en la actualidad en un estado de meseta en cuanto al volumen de transacciones y probablemente, por esto sea el mejor momento para realizar operaciones, desprenderse de un inmueble, antes de que los precios bajen.
“El mercado inmobiliario de Montevideo, se está desarrollando con planes de vivienda social en áreas en las cuales se había dejado de construir. Por otro lado en las zonas de más alta residencia, cercanas a la costa, Punta Carretas, Pocitos y Malvín, va un poco lento tanto la oferta como la demanda, pero los precios permanecen firmes, ya que los costos de construcción se mantienen”, explicó Daniel Zulamian, responsable de Zulamian Propiedades.
Los valores aproximados de mínimo y máximo para comprar un departamento, según los valores de vivienda como Centro Cordón y Prado, oscilan entre los 1900 y 2200 dólares el m2 para unidades estándar en zonas medias de Montevideo donde se permite desarrollar. En barrios de máxima residencia como Malvín y Punta Carretas, las viviendas nuevas de categoría, se cotizan desde los 3000 y pueden llegar hasta los 4000 dólares cuando se ubican directamente sobre la costa.
Al consultarle por los cambios advertidos en el público argentino luego de la asunción del presidente Mauricio Macri, Zulamian, agregó: “El cambio político en la Argentina permitió mejorar el movimiento de alquileres en Punta del Este donde tenemos edificios como Casino Tower frente al Conrad, Place Lafayette, al lado del Punta Shopping y Cruceros, en la Rambla Mansa parada 35. Es decir, acceder a un buen movimiento en arrendamientos y un renovado interés por los departamentos, con buenas ubicaciones y servicios”.
En construcción
“En cuanto al crecimiento de obras en construcción podemos destacar las zonas del Centro, el Cordón, la Aguada y la Unión. En el sentido contrario a la construcción tradicional, los lanzamientos de la Vivienda de Interés Social ( VIS) han crecido sistemáticamente desde su puesta en marcha hasta 2015. Igualmente, las ventas de las unidades han pasado desde prácticamente cero hasta llegar hoy a igualar a la de las zonas costeras. Esto en cuanto a lo sucedido hasta el primer semestre del año último”, detalló Eduardo Steffen, presidente de la Asociación de Promotores de la Construcción del Uruguay.
“Si bien todavía no disponemos de la información de los registros de operaciones del segundo semestre, creemos que el crecimiento de la venta se ha estancado. Además visualizamos que cambió el perfil del comprador, sobre todo, del que adquiere una vivienda para su uso personal, ahora pasó a tomar importancia el del inversor que compra para alquilar”, amplió Steffen.
El aumento en los costos de construcción y el importante stock de viviendas sin vender es uno de los elementos que ha incidido en forma más importante en el desaliento en las zonas costeras.
“En cuanto a la VIS, a partir de la fijación de topes en los precios de venta, para el 25 % de las unidades de cada emprendimiento, ha desacelerado la inversión del capital privado”, expresó Steffen.
Las VIS se comercializan alrededor de los 2200 dólares el m2, las unidades nuevas a la venta sobre la costa, de primera línea, desde 4000 dólares, y las que se construyen dentro de la trama de la franja costera a dos o tres cuadras de la costa, entre 3000 y 3500 dólares el m2. A estos precios hay que agregarle el costo de las cocheras.
“Los principales inversores, además de los uruguayos que tradicionalmente lo hacen en Montevideo, son argentinos, españoles y de otras nacionalidades. Sin duda que el cambio de gobierno en la Argentina abrió nuevas esperanzas para que los procedentes de ese país vuelvan a adquirir propiedades en Uruguay. Pero aún es prematuro apreciar un resultado significativo”, estimó.
Eduardo Campiglia, comentó: “El año pasado existió un crecimiento radical en las zonas donde se construyen edificios aprobados por la Ley 18.795 de la Agencia Nacional de Vivienda y el Ministerio de Vivienda, que cuentan con importantes beneficios para familias e inversores, pero disminuyeron las construcciones en zonas costeras”.
El costo aproximado en la actualidad es variable según la ubicación y el proyecto en sí, pero en términos generales, es posible estimarlo entre 1800 y 2400 dólares el m2. “Sin duda la zona que más creció fue Barrio Sur, ya que con nuestro proyecto Estrellas del Sur, el barrio recuperó más de la cuarta parte de los habitantes que había perdido en 40 años”, destacó Eduardo Campiglia.
“Estas propiedades se alquilan rápidamente y la renta relativa es muy buena, están exonerados del IVA, del Impuesto a las Transacciones Patrimoniales ( ITP) equivalente al 2% del valor de la propiedad, de impuestos a los alquileres IRPF/ IRAE y del impuesto al patrimonio, estos dos últimos, por diez años”, comentó.
También lo premium
La desarrolladora argentina TGLT hace un tiempo hizo su apuesta en Montevideo con su sello Forum. Allí construye lo que es un ícono ineludible en la rambla de la ciudad. Totalizará 65.000 m2 sobre un terreno de 11.000 m2. “Basta con subirse a un taxi y decir llévame a Forum, para entender este fenómeno. La obra está en etapa de terminaciones en más de la mitad de las unidades, y hoy ya se pueden ver aberturas, baños, cocinas, y pisos colocados”, precisó Marcelo Ellenberg, country manager de TGLT en Montevideo.
Los valores de este emprendimiento varían según el tamaño, tipología, vista, y altura de las unidades, “pero hay una opción para cada comprador. Los precios del m2 van desde 3000 a 5000 dólares. Hay unidades entre 250.000 y 1.500.000 dólares”, amplió.
Sobre el porqué de la elección en la capital uruguaya, Ellenberg, precisó que “Montevideo es un mercado predecible, sólido, y con una demanda creciente. Junto a nuestros otros dos mercados, Rosario y Buenos Aires, constituyen tres escenarios claves para la primera vivienda”.
A los inversores les seducen las reglas de juego claras, la estabilidad del mercado, la seguridad jurídica y también los favorables índices de desarrollo de la ciudad y sus habitantes, como la seguridad pública. Steffen concluyó: “La economía uruguaya, si bien no está en recesión, ha bajado su ritmo de crecimiento. Esto sin duda incide en nuestra industria a la que vemos también bajar en su ritmo aunque no en forma demasiado significativa. Sin embargo, debemos destacar que los precios de venta no han caído y los promotores prefieren alquilar las unidades terminadas antes que hacer descuentos importantes a la hora de comercializarlos”.