La macroeconomía y el cambio estructural
Con la eliminación del cepo cambiario y corrección gradual de tarifas 2016 es un año de reordenamiento y estabilización de la economía, eliminación de distorsiones de precios relativos y controles y renovadas expectativas de integración comercial y financiera. A pesar de un contexto externo desfavorable, las políticas anunciadas por el Gobierno, en la medida que la estrategia fiscal se consolide, contribuirán a regenerar condiciones para la inversión y el crecimiento. En el largo plazo esto es lo que más impactará sobre el Real Estate.
Aún bajo el escenario probable de una recesión en el primer semestre, la venta de usados se verá beneficiada por la eliminación del cepo. La unificación cambiaria permite reducir el costo del billete que se utiliza para las transacciones inmobiliarias ( dólar blue bajo el cepo) facilitando así la venta de lo usado que tiene precio fijo en dólares. El dólar billete a fines de marzo costaba, en moneda de valor constante, un 20% menos que en septiembre- noviembre 2015.
La construcción nueva tiene otros tiempos. La caída de ingresos por efecto del ajuste cambiario, aumento de tasas de interés y reducción de subsidios implica en el corto plazo una contracción de los ingresos. En el contexto internacional, los precios de los commodities agropecuarios cayeron un 16% en 20142015 y la desaceleración de la economía china y la recesión en Brasil afectan fuertemente nuestras exportaciones. Todo esto contribuye a una desaceleración de la actividad incluyendo la actividad de la construcción nueva .
Pero existen atenuantes, y el aparente aumento del número de lanzamientos de emprendimientos y de compra de lotes dan alguna señal al respecto. El impacto de la devaluación sobre los balances de las empresas o individuos es positivo. Los activos de privados en el exterior son algo más de US$ 200.000 millones, bastante mayores que los pasivos del sector privado no financiero de US$ 25.000 millones. Esto beneficia sobre todo a los sectores de altos ingresos que son los que pueden seguir demandando o invirtiendo en obras nuevas. La reducción del riesgo país tras el probable acuerdo con los holdouts impulsará la inversión y el financiamiento externo – quitándole presión a las tasas de interés domésticas–.
La expectativa de reducción de inflación ( avalada por las tasas de interés a más de 100 días y por la significativa reducción de la expansión de la base monetaria), la mejora en competitividad ( producto de la devaluación y el relativamente bajo traslado a precios) permitirán una recuperación de la actividad y del crédito hipotecario. Contribuyendo a este escenario de recuperación están las políticas compensatorias que el Gobierno tomó para minimizar el impacto social de las medidas. Entre ellas están la adopción de una tarifa social para servicios de infraestructura, la actualización periódica de beneficios sociales, el aumento de mínimos no imponibles de ganancias y la reducción del IVA de la canasta para los sectores de menores ingresos.
Las políticas comerciales, regionales y de infraestructura también impactarán sobre el Real Estate. La eliminación de licencias y racionamiento de divisas para la importación de insumos tecnológicos de la construcción permitirá mejorar la productividad y calidad de los emprendimientos. La recuperación de las economías regionales generará bolsillos de ingresos en ciudades del interior. Y el desarrollo de nueva infraestructura de transporte impactará en los ejes de desarrollo urbano. A pesar de una coyuntura de transición compleja, la eliminación del cepo y el conjunto de políticas macroeconómicas augura el comienzo de un nuevo ciclo expansivo para el sector inmobiliario. Habrá que esperar el resto del programa de consolidación fiscal y reformas estructurales pero en la medida que se materialicen habrá nuevas oportunidades de inversión y crecimiento para sector.