Los desarrollos impulsan nuevas zonas
Con un valor de la tierra en alza, la clave pasa por detectar proyectos con potencial de revalorizarse en áreas aledañas a las ya consolidadas
Hoy los barrios cerrados crecen en todos los rincones del conurbano sostenidamente y con proyectos. La apuesta por nuevas zonas debe generar un espacio diferencial que supere el proyecto inmobiliario. Este es un punto fundamental para que “la promesa del nuevo lugar” tome vuelo.
“El gran desafío pasa por la creatividad y en la posibilidad de brindarle al comprador o al inversor diferenciales que vayan más allá de los amenities”, afirma Gonzalo Monarca, presidente de la desarrolladora homónima que en su proyecto Lagoon Pilar buscó diferenciarse a partir de su amenity central, una laguna cristalina de 3.5 hectáreas. Otro proyecto que se destaca por su nivel de servicios es Bouquet, un proyecto residencial con unidades de uno, dos y tres dormitorios, y un parque central, tres piletas y un sector de amenities bajo nivel para guardar la privacidad de los propietarios. Está ubicado en Pilar a pocos metros de Ayres Vila, el primer life style center, un espacio que combina pisos residenciales, oficinas y oferta gastronómica.
Claro que si de amenities se trata hay que considerar su impacto en el valor final de las expensas. Un dato a tener en cuenta es que en los barrios privados más pequeños parten desde los $ 5000. ¿El techo? lo establece el nivel de servicios que cada urbanización ofrece. En el caso de La Reserva Cardales el
resort country club que convive con el hotel Sofitel y en el que el 60 por ciento de los lotes están vendidos, la membresía deportiva está incluida en el valor del lote y las expensas rondan los $ 6100 con servicios que van desde una laguna de 20 hectáreas en la que se pueden practicar deportes náuticos como kayak,
windsurf y vela hasta tres piscinas y beneficios para socios en los servicios del hotel
En cuanto a zonas, el ramal Campana es un ejemplo del crecimiento. Con un desarrollo sostenido, hasta hace unos años los emprendimientos llegaban hasta el Barrio Septiembre, hoy proyectos como La Reserva Cardales, Ciudad del Lago y barrios más chicos dentro de Escobar y sobre la Ruta 4, van marcando el rumbo para el crecimiento de ese cordón.
En formato de country, barrios privados y club de chacras, ciudades como Moreno y Luján pican en punta. El eje oeste se posicionó como una de las zonas de mayor crecimiento. Así se convirtió en una de las más prolíficas luego del corredor norte. “Al desarrollo de los barrios privados se sumó la oferta comercial y la de servicios como shoppings, hipermercados, instituciones educativas, centros de salud y edificios de oficinas. Entre los desarrolladores denominamos a este fenómeno como “círculo virtuoso”. La gente que se está radicando son en su mayoría profesionales y comerciantes que buscan estar cerca de su lugar de trabajo y calidad de vida”, afirma Víctor Plumari, desarrollador del barrio privado Weston.
En el sur el corredor Canning-San Vicente, continúa con el proceso de desarrollo que comenzó hace cinco años. Barrios cerrados como Brisas de Adrogué, La Arboleda y Saint Joseph, se destacan entre los más nuevos. La Providencia es uno de los proyectos vedette de la zona de Canning. El emprendimiento tiene una superficie total de 264 hectáreas en las que se distribuyen los 715 lotes –de entre 1000 y 3000 m2– en cuatro sectores: polo, golf,
village y lakes. Además, el 65 por ciento del proyecto está destinado a espacios verdes. Por otra parte cuenta con un pueblo mediterráneo, una especie de villa mediterránea con calles internas, desniveles y 185 unidades residenciales. Su estilo arquitectónico está inspirado en los pueblos del sur de España.
“Si bien el corredor Sur creció mucho en el último tiempo, creemos que aún tiene mucho por más por desarrollarse. Zonas de Almirante Brown como Longchamps, San Vicente y Canning, muestran un potencial en cuanto a la posibilidad de conseguir terrenos amplios y nuevos proyectos que van aportándole valor a la zona”, indica Felix Brie, Director de Díaz Mayer & Brie Propiedades. “En la zona sur, en Adrogué, los barrios cerrados pasaron a ser una opción para quienes buscan vivir en un espacio más seguro, rodeado de verde”, agrega.
Una característica de estos corredores del conurbano es que la oferta y las tipologías son más diversos que en el norte y además cuenta con valores más competitivos Hudson, Ingeniero Mashwitz, Benavidez, se posicionan. “Los precios de la tierra siguen siendo ventajosos respecto de corredores consolidados como el norte. La zona sur viene creciendo. Su cómodo acceso a Buenos Aires, La Plata, el aeropuerto de Ezeiza, y hasta la costa Atlántica, lo ubican como una alternativa muy interesante”, afirma Ignacio O’Keefe, Director de O’Keefe Propiedades.
La demanda del área sur inclusive de Quilmes que hoy tiene valores de referencia equivalentes a los de Belgrano suele generarse por dos razones: la fidelidad de un inversor oriundo de esa misma zona, y por impulso de quienes provienen de Berazategui, Solano, Florencio Varela con accesos no tan convenientes. Es así que, las nuevas zonas no son más que extensiones de los corredores consolidados y que buscan crecer en base a una oferta más diversa y menos tradicional.
Las tipologías más pequeñas atraen
Los productos estrella, como viene sucediendo otros años, siguen siendo los condominios, ya sea ubicados dentro de barrios consolidados como por fuera, pero siempre en buenas ubicaciones, cerca de los accesos.
El fenómeno del crecimiento de estas nuevas urbanizaciones es la introducción de la figura de condominio en ellos. Se trata de un conjunto de residencias bajas dentro de un barrio privado que posee todos los amenities y servicios comunes a los de cualquier residencia de mayor envergadura que se aloje en el mismo predio, pero a costos inferiores.
Estos son los elegidos por el segmento más joven dado que no sólo requiere una menor inversión, - también en comparación con un inmueble similar en la ciudad- sino que también el mantenimiento de ese tipo de propiedades es inferior. Esta tipología suele ser el primer paso para jóvenes o familias que buscan desembarcar en estas urbanizaciones.
Las nuevas zonas y las herramientas de financiamiento son el presente y futuro del mercado de barrios cerrados y countries. Con una tierra en alza, el negocio gira en torno a detectar nuevas zonas con potencial de crecimiento tanto a nivel desarrollos residencias como centros comerciales y de entretenimientos.
la oferta educativa, comercial y de servicios es clave para que los proyectos suban sus precios en un futuro inmediato