Indexar los alquileres de inmuebles, una buena idea
Por unanimidad, el Senado aprobó un proyecto de ley que posibilita que el monto de los alquileres se pueda ajustar de manera automática, sobre la base de la evolución de los salarios estatales, docentes o mercantiles, al tiempo que aumentó de 2 a 3 años el plazo mínimo de los contratos de alquiler. ¿Se trata de “regular” los alquileres, como se leyó en los medios de comunicación, o, por el contrario, de eliminar una prohibición absurda?
Al respecto conversé con el norteamericano Karl Edwin Case (1946-2016), quien junto con Robert James Shiller construyó un índice de precios de las viviendas. La colaboración comenzó en 1987, cuando Nueva Inglaterra estaba en medio de una burbuja inmobiliaria. Case estaba estudiando la dinámica de los precios de las viviendas en la zona; Shiller, las burbujas bursátiles. En 1991 crearon una empresa para comercializar el índice. Cuando en 2013 Shiller obtuvo el Premio Nobel de Economía, que compartió con Eugene Fama y Lars Peter Hansen, Case fue su invitado de honor.
–¿Qué es la indexación? –Un mecanismo por el cual el valor nominal de una variable se ajusta de manera automática y plena sobre la base de la modificación del valor nominal de otra. –Deme un ejemplo. –Un profesor pacta con la escuela donde dicta clases determinado salario inicial, conviniendo además ajustar la remuneración según –por ejemplo– lo que el colegio cobra de cuota, de manera que cuando ésta se duplica el salario también, sin tener que realizar nuevas reuniones ni negociaciones. –A nivel de la economía en su conjunto, la indexación genera ventajas e inconvenientes. –Efectivamente. La ventaja es operativa, el inconveniente radica en que una economía totalmente indexada no puede absorber cambios en los precios relativos. Pero entiendo que en la Argentina la inquietud actual no tiene que ver con macroeconomía, sino con un caso específico, el de los alquileres. –Así es; ¿qué tiene que decir al respecto? –La ley que introdujo la convertibilidad, en 1991, prohibió la indexación; pero la ley que en 2002 terminó con el “1a 1” no eliminó esa prohibición. Lo cual quiere decir que en su país actualmente inquilinos y propietarios tienen que acordar los montos en pesos que regirán la transacción durante por lo menos 24 meses, un verdadero desafío que genera injusticias entre las partes, aunque tengan buena voluntad, porque no tienen cómo anticipar lo que va a ocurrir con la tasa de inflación durante los siguientes dos años. –¿De manera que la clave de lo que el Senado aprobó no es una “regulación” de los alquileres? –Así es, que los contratos de alquiler puedan volver a utilizar la indexación se parece más a la eliminación de una restricción que, desde hace algunos años, se había transformado en absurda, y por consiguiente tiene que ser considerado un avance. –Pero quedan dudas. –Siempre ocurre. Ajustar el alquiler por la evolución de los salarios estatales, docentes o mercantiles no es una restricción ni una regulación, porque queda para la negociación entre las partes la fijación del monto inicial. A propósito: el inquilino que espera que en 2017 el aumento salarial supere a la inflación no debería entusiasmarse con una indexación del alquiler de la vivienda que planea ocupar sobre la base de modificación de los salarios. Aunque probablemente elija esta alternativa por razones de tranquilidad, más que por menor costo esperado. –¿Y si se dibujan las estadísticas utilizadas para indexar? –La Argentina registra el peligroso antecedente de “dibujar” la estimación oficial del aumento de los precios al consumidor. En el caso de la utilización de índices salariales, para indexar por ejemplo alquileres, el peligro actual no es el dibujo, sino que con frecuencia la negociación salarial no culmina en un número único (generalmente diferente según el anuncio del gobierno o el “logro” obtenido por los dirigentes sindicales), sino en un conjunto de modificaciones, como por ejemplo aumentos de suma fija, pago por presentismo, etc. Es importante que los índices que se utilicen capten esta heterogeneidad de la mejor manera posible. –Don Karl, muchas gracias.