Temen no poder aprovechar el impulso de los créditos
Las habilitaciones generan que la escrituración de un lote o una unidad se demore hasta seis años; intentan implementar el sistema de hipotecas sustitutas
Los desarrollistas de la ciudad temen no poder aprovechar el impulso que implicarían los nuevos créditos hipotecarios porque es “extremadamente bajo” el stock de inmuebles nuevos escriturables. El complejo proceso de habilitaciones hasta el momento de la escrituración hace que en un lote o departamento se demoren hasta seis años.
Los retardos no son de ahora, admiten desde la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos (Ceduc), pero enfatizan que “se vienen profundizando”. De un stock de 2500 departamentos terminados que tiene la entidad, sólo 50 tienen escritura. “Con hipotecarios se venden en dos semanas”, grafica a la nacion su presidente, César Martínez.
A marzo de este año, según la base de datos de la cámara de los lotes disponibles entre los empresarios el 84 por ciento no tiene escritura; el 1,7 por ciento está listo para la posesión; el 8 por ciento para posesión inmediata sin escritura y el 6,3 por ciento, posesión en seis meses. En el caso de los departamentos, el 85,7 por ciento del stock no tiene escritura. Hoy en la Municipalidad hay 64 loteos en trámite para obtener la factibilidad.
Ante las demoras la Ceduc inició trámites con los bancos para que acepten hipotecas “sustitutas”. Es decir, que el interesado en un crédito pueda hipotecar otra propiedad que le presten en garantía. “Sino deberán conseguir viviendas usadas y de cierta antigüedad”, agrega Martínez.
El gobierno nacional apuesta a que los hipotecarios ayuden a la reactivación de la construcción. El economista Gastón Utrera indica que las líneas comienzan “a crecer fuertemente”, en gran parte porque los esquemas de indexación promovidos por el Banco Central que permiten “una reducción importante de las cuotas iniciales, y amplían así la cantidad de familias que pueden acceder”. Pero advierte que juega en contra la “muy baja” disponibilidad de viviendas de primera mano y de lotes escriturables. Martínez apunta que los trámites son “muy extensos”: desde que un desarrollista compra un terreno debe contar unos 18 meses para empezar la obra; cuando tiene la factibilidad comienza los trabajos de infraestructura, sin los cuales no puede arrancar con el edificio.
En el caso de una torre, el permiso de edificación requiere de un año de trámite y, a partir de ahí, estiman tres de obra y entre uno y dos años más hasta poder escriturar. Los plazos –señalan los empresarios– están “muy por encima del promedio” de otras ciudades.
Por ejemplo, por ordenanza, los constructores están obligados a instalar una obra de arte en los nuevos edificios, la que debe ser aprobada por una comisión municipal que se reúne mensualmente. “Esa aprobación es condición para el final de obra”, añade MarCuando tínez. Un desarrollista cuenta que presentó una llamada “La virgen y el niño”; la comisión se la rechazó con el argumento de que había “muchas obras religiosas”. Un mes después, con el nombre “Maternidad”, la aprobó.
Martínez insiste en que son pasos “excesivos” y que si bien “hay buena voluntad” de las autoridades para resolver los problemas, hay que “acelerar” para no perder ventas.
La Ceduc vincula estas demoras con el desplazamiento de la construcción de viviendas unifamiliares de la capital hacia el interior: de una proporción de 40/60 existente en 2010, hoy es de 10/90. En la inauguración del año legislativo el intendente Ramón Mestre anunció que enviaría al Concejo Deliberante un proyecto para acelerar los tiempos de escrituración. Marcelo Cossar, nuevo secretario de Modernización, Comunicación y Desarrollo Estratégico, rechaza que toda la demora sea responsabilidad del municipio: “El 25 por ciento es por un déficit crónico del gobierno de la ciudad; no el resto. Es lo que vamos a subsanar”. Adelanta que la iniciativa crea una mesa interdisciplinaria o ventanilla única, con lo que las distintas áreas que intervienen en un expediente se concentrarán y tendrán plazos para expedirse. Además, trabajan en un proyecto para que –de manera excepcional– se pueda otorgar el decreto que habilite a escriturar sin que estén el 100 por ciento de los trabajos. En el caso de la provincia, en la Unicameral espera tratamiento una propuesta por la que en vez de encadenar una serie de trámites, las distintas reparticiones los reciban simultáneamente. Incluye plazos fatales para que las áreas se expidan.
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