La odisea de esperar los “papeles”
en un contexto en el que el costo de la construcción y el precio de la tierra afectan la rentabilidad de los desarrolladores, la demora en los permisos, aprobaciones y escrituras incrementa el valor del m2; las razones
El proceso entre la compra de un terreno para una obra y la firma de la escritura de una unidad terminada puede tardar hasta cinco años; por qué las demoras afectan los precios.
Los reclamos por la laxitud de los plazos de proyecto, obra y escrituración que demandan los nuevos desarrollos ya es un clásico de profesionales, desarrolladores, inversores y hasta de compradores finales. pero, particularmente este año, en el que los créditos hipotecarios están en el centro de la escena, la necesidad de reducir los tiempos de trámites y verificaciones hasta llegar a la añorada escritura de las viviendas recobra especial importancia. “Hay un evidente problema de tiempos en toda la gestión de aprobaciones, sobre todo lo que ocurre no solo en la previa de un proyecto, sino también cuando uno lo termina y llega el momento de la subdivisión final y escrituración”, explica Mariano Galeazza, director de grupo Monarca, desarrollador de los megaemprendimientos lagoon pilar y Hudson. “Hay dos temas que son críticos. El primero, la necesidad que tiene el sector de agilizar las escrituras una vez que está el final de obra. El otro, es que exista una puerta más ágil para las aprobaciones de proyectos que sean de interés social o que, por ejemplo, estén vinculados al interés conjunto del Estado res- pecto a la necesidad de vivienda para que este tipo de inversiones pueda funcionar”, propone. El mes pasado el Banco central autorizó a que las entidades tomen los boletos de compraventa como garantía para financiar viviendas. Si bien esta medida promete movilizar el mercado de las propiedades a estrenar –aquellas que finalizaron su construcción pero aún aguardan la obtención del título de escritura–, la medida funciona como una especie de “parche” que, en definitiva, blanquea el problema real que subyace en toda obra: los tiempos “chicle” de los emprendimientos, derivados de los procesos municipales y provinciales. las gestiones para llegar a la escritura en la ciudad de Buenos aires suelen demorar un año, siendo de los distritos más expeditivos del país. caso extremo es córdoba, donde el promedio es cinco años, desde que se concluye la edificación. En el medio, está la provincia de Buenos aires, con dos a tres años para escriturar. “los tiempos de los proyectos en capital son realmente exagerados. aproximadamente lleva 12 meses tener el apto o registro de obra y poder dar inicio. los tiempos para finales de obras también son muy largos y pueden llevar otro año. En este último caso, se han acumulado más de 2000 departamentos que se venden pero no pueden transferirse aunque esto comenzó a mejorar al cambiar las exigencias”, cuenta Francisco Gallicchio, presidente de Vidogar construcciones y tesorero de la asociación de Empresarios de la Vivienda (aEV), entidad que viene reuniéndose y realizando gestiones con las áreas responsables de Gobierno para hallar soluciones conjuntas. la escritura es la frutilla del postre. previo a ello, están las instancias que el comprador final no
suele enterarse. Los meses que corren con presentaciones de planos, avances de obra, certificaciones e inspecciones hasta llegar al final de obra y habilitaciones de los servicios, van sumando días y días al proceso estándar de cada proyecto. En época donde los costos de construcción preocupan, suben los precios de venta y cae el margen de rentabilidad del desarrollista, ajustar al máximo los tiempos de aprobación de los requisitos inyecta productividad y permite prever con mayor certeza los números del negocio.
“Una obra de escala media, de hasta 2500 m2 ubicada en la Capital, demanda tres años, desde el proyecto hasta el final de obra y escrituración. Eso implica dos años de obra y, como mínimo, uno más de trámites, tanto previo a la edificación con los planos aprobados de obra como los trámites posteriores –el final de obra– y la subdivisión en propiedad horizontal y escrituración. Estos se fueron complicando y alargando en el tiempo y hacen que aumenten los costos y disminuya el retorno de la inversión, lo que hace peligrar la viabilidad de los emprendimientos”, afirma Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectonika.
Para Ignacio Trabucchi, director comercial y de planeamiento estratégico del estudio ATV Arquitectos, fuertemente arraigado en la zona de Palermo Hollywood, este problema pueden contenerlo –parcialmente– al trabajar con un estricto sistema de gerenciamiento que permite manejar los plazos de gestión de todo el emprendimiento con planificación y anticipación. “Las aprobaciones de planos únicos, factibilidades de planeamiento urbano, entre otras instancias necesarias para el inicio de obra, toman plazos más largos que hace algunos años. Pero es aún mucho más extenso el plazo y más complejo el proceso para la obtención de las aprobaciones de final de obra, que son las que permiten la subdivisión y escrituración, y que a pesar del tiempo transcurrido, no han mejorado. Otro gran inconveniente que ha afectado la planificación de tiempos es el relativo a las aprobaciones y conexiones definitivas de empresas prestadoras de servicios. Estos puntos afectan a la industria y deben ser mejorados”, detalla.
López advierte sobre el impacto que esto trae aparejado en la rentabilidad de las obras: “Con la situación económica actual sería muy deseable que se reduzcan los plazos de tramitación y de escrituración, ya que entre el costo de los terrenos y el de la construcción, más el riesgo que esta actividad representa por la cantidad de partes involucradas, se hace muy difícil entusiasmar a los inversores”.
En territorio bonaerense “el rango de tiempo es muy amplio, puede llevar entre seis meses a dos años, dependiendo lo que se necesite. Por ejemplo, una aprobación de planos de un proyecto suburbano dentro de un municipio más o menos puede tardar seis meses a un año. Pero, si ese mismo proyecto está en una tierra rural que requiere un cambio de zonificación que debe ser homologado por la provincia ese plazo se puede ir al doble o más. Comprar una tierra y que pasen dos años para poder desarrollarla, hace que sea muy difícil cualquier tipo de negocio”, puntualiza el directivo de Monarca.
Causas y soluciones
“Esta situación es insostenible para la industria de la construcción y los desarrollos inmobiliarios. Se requieren mejoras urgentes en la gestión de los organismos del Estado y empresas prestadoras de servicios”, reclama el socio de ATV, empresa que está en fase final de Sens Paraguay, edificio de diez pisos ubicado en Paraguay al 5500. Tras 25 meses de obra, este emprendimiento lo entregarán en noviembre, pero recién prevén poder escriturar durante el segundo semestre de 2018. Además, el estudio está concentrado en el inicio de obra de otros dos edificios en la zona. “No es ilógico estar obligados a prever un año de gestiones para alcanzar la totalidad de las aprobaciones, un año de demora luego de finalizada la obra para escriturar y hasta un año más en la colocación de los transformadores eléctricos por parte de las empresas prestadoras”, agrega Trabucchi.
Según Galeazza, en la etapa de aprobaciones previas “es fundamental la forma de operar que tiene cada municipio que, si bien hay un interés común de que se avance de manera rápida porque el municipio cobra derechos y puede generar desarrollo, cuando la obra requiere la intervención de la provincia de Buenos Aires, los tiempos se empiezan a comprometer mucho más. Sobre todo cuando hay un cambio de zonificación o estudio ambiental. Este tipo de cuestiones históricamente demoran mucho pero, cuando el proyecto está en zona suburbana, los tiempos se van mucho más allá. Se está trabajando en la Provincia arduamente para mejorar. Hay una nueva gestión y uno puede percibir que trabajan con otro orden pero, no dan a basto, tienen un gran cúmulo de tareas pendientes que estiran mucho los plazos”.
Más allá de ello, los plazos de los trámites de final de obra también tienen su impacto: “Un proyecto que se termina de construir, se escritura dos o tres años después. Eso es lo que demanda hoy, como mínimo, una obra que no está localizada en la Ciudad de Buenos Aires. Si uno, la mayoría de los países terminan una obra y a la semana tienen la escritura. Aprobar un proyecto en Miami o Nueva York no tarda mucho, es algo normal. Pero, cuando la obra finaliza, al poco tiempo tiene que estar la escritura lista para cada unidad”, afirma Galeazza.
Respecto a los motivos de esta situación, son varios. “El trámite en sí, que es complicado y en los últimos años ha cambiado numerosas veces, además de que el código de edificación actual tiene muchas correcciones y modificaciones, lo que hace engorrosa su implementación e interpretación, dificultando la aprobación del plano de obra”, señala el arquitecto López.
En tanto, Gallicchio, de la AEV, recuerda que “debido a fallas de construcciones ocurridos hace algunos años se han ido adoptando medidas de control y nuevas registraciones como plano de excavación, planos de demolición, plano unificado de instalaciones y arquitectura que -en conjunto- llevaron el registro de seis a doce meses de trámite. En cuanto a los finales de obra, los mayores pasos burocráticos surgieron para evitar que se registraran obras que luego -antes de la aprobación final- agregaban superficie. El organismo de control reaccionó exigiendo prácticamente los planos finales de obra antes de la subdivisión administrativa de la propiedad, hecho morigerado en estos días pero no completamente resuelto”.
Al abordar las posibles soluciones, López agrega: “Para agilizar estos plazos habría que ver la situación desde todos los ángulos: que el organismo de control informe con claridad y simplifique los trámites pensando en el usuario y en el profesional actuante, y que se acelere la aplicación tecnológica para facilitar el trámite y eliminar pasos burocráticos”. Gallicchio asegura que, desde el Gobierno porteño, “se están tomando medidas a fin de acortar los tiempos”.
Más allá de los plazos de obra y aprobaciones que recaen sobre constructores, desarrollistas e inversores, en los casos en que las operaciones de venta se cierran mediante créditos hipotecarios hay que sumar los plazos de calificación y verificaciones de planos y papeles diversos que solicitan las entidades bancarias para autorizar el financiamiento a largo plazo. Si bien la banca local dice estar rearmando sus departamentos de especialistas en hipotecas y capacitando al personal, la demanda actual está superando ampliamente su capacidad de respuesta lo que suma un granito más de arena a las complicaciones del proceso inmobiliario global. Pero, este es tema para otro artículo.