Los barrios que prometen
La necesidad de generar departamentos con precios accesibles que le permitan a la clase media calificar para los créditos impulsa la construcción de obras en “zonas frías”.
Barajar y dar de nuevo. así podría definirse la situación actual de los players inmobiliarios. los desarrolladores se están re acomodando, piensan proyectos para clientes diferentes–dirigido s no solo a los inversores sino también para usuarios finales de clase media– y, consecuentemente, amplían el alcance de su radar para incursionar en zonas periféricas. El objetivo: lograr que la ecuación del negocio resulte rentable pero accesible a los bolsillos del nuevo perfil de comprador. Sin duda, la aparición del crédito hipotecario cambió las condiciones del juego. Hay que bajar costos para ser más competitivo en el segmento de desarrollos para la clase media y, para ello, es fundamental comprar tierra en barrios con incidencias más bajas –hasta US$ 700/m2–. Es así como las zonas postergadas durante las últimas décadas podrían pasar a ser las nuevas joyas buscadas por los inversores. aquellos más previsores y visionarios, ya habían comenzado a hacer landbanking –banco de tierra– durante los últimos años con miras al futuro mercado del crédito. otros, se lanzan recién ahora a la pesca. real Estate Developers (red) presentó oficialmente in lope de Vega. El proyecto se ubica a tres cuadras de la avenida Juan B. Justo, en el cruce de los barrios Monte castro, Vélez Sarsfield y Villa luro. Tendrá 330 departamentos de viviendas, espacios de coworking y un zócalo comercial, 2150 m2 de parque central con piscina y juegos, además de otros amenities. Ya se lanzó la preventa de la primera etapa que comprende 110 unidades y abrieron el showroom. Es el primer proyecto en ser financiado mediante un crédito intermedio para desarrolladores y los precios de las unidades se ofrecen fijos en UVa. alejandro reyser, socio de red, explicó cómo ve el potencial de estas zonas: “Son de alta densidad y poseen una población que requiere de crédito hipotecario para poder comprar una vivienda. El oeste y Sur de la capital Federal, barrios como Monte castro, Villa luro, Floresta, Barracas y parque patricios son ejemplo de esto. con la vuelta del crédito hipotecario se accede a un universo de personas impensado hace solo seis o doce meses atrás”.
El corredor Donado-Holmberg y sus alrededores,Villa Urqu iza, Villa del parque, Villa Devoto, San cristóbal y abasto son otras zonas que prometen. También proyectan crecimiento para chacarita, paternal, Balvanera, Monserrat, San Telmo, la Boca, congreso, Villa Mitre, Villa Santa rita, agronomía, Saavedra, Villa crespo, almagro y Mataderos. para Darío lópez, socio de la desarrolladora arquitectonika, que cuenta con varias obras construidas y en desarrollo en Barracas, la Boca y parque patricios “las zonas con potencial son las que se encuentran próximas a las que ya están consolidadas y tienen buenos
medios de transporte y equipamiento y los valores de la tierra son accesibles” .
Por su parte, Guido Wainstein, CEO de KWZ, sumó su visión del tema: “En la ciudad de Buenos Aires últimamente están surgiendo varias zonas con excelente potencial de crecimiento inmobiliario y desarrollo, que recién en los últimos tiempos se están explorando con propuestas muy atractivas, tanto por funcionalidad y diseño como por precio”. Esta firma –junto a MGold– desarrolla Fresias Garden en Villa del Parque, un proyecto residencial que se extenderá en media manzana, poseerá 160 departamentos y amplios espacios verdes. Otro de los emprendimientos residenciales que KWZ llevará adelante se ubica en Avellaneda y Condarco. Comprenderá 18.000 m2 y tendrá amenities. Inversión pública, la clave “La zona Sur de la ciudad se está consolidando gracias a la llegada del Metrobus y la extensión de la línea H del subte, al impulso del Distrito Tecnológico y el acompañamiento del Banco Ciudad financiando tanto a constructores e inversores”, destacó Matías Santoro, CEO del grupo FBA que construye Plaza Garay en San Cristóbal.
“El Metrobus revaloriza entre un 20 y 30 por ciento el valor del metro cuadrado”, relató Gabriel Brodsky, director de Emprendimientos de Predial Propiedades. Esta empresa cuenta con 40 proyectos de vivienda en zonas periféricas de la ciudad y posee seis nuevos a lanzar en Almagro, Villa Crespo, Paternal, Flores y Villa Luro.
Daniel Cohen Imach, titular de Step Developments, compañía que cuenta con proyectos en desarrollo en San Cristóbal, Barracas, Flores y Constitución, consideró que las oportunidades están en los barrios del Sur, La Boca, Barracas, Parque Patricios, San Cristóbal y Flores, principalmente al sur de la avenida Rivadavia.
Por su parte, según señaló Brodsky, lo que los impulsó a ellos a desarrollar en los considerados barrios fríos es “la enorme demanda del mercado” porque hay que tener en cuenta “que el 80 por ciento de la población de la Capital vive en barrios de clase media; uno de cada tres porteños alquila y, la llegada de medios de transporte masivos así como la apertura de locales gastronómicos y de servicios, han modificado a esas zonas”. Por ello, explicó, lanzaron más de 70 proyectos en este tipo de mercado durante los últimos años.
Para Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, resulta “sorprendente el regreso con firmeza de la demanda de unidades familiares de tres, cuatro y cuatro ambientes con dependencia”. Las unidades que más aumentaron sus precios en el último año por encima del 10 por ciento.
En cuanto a las cuestiones que pusieron en valor este tipo de barrios, el broker mencionó la obra pública y “la gestión del Gobierno de la Ciudad con nuevas plazas en Chacarita, el Metrobus en las avenidas Juan B. Justo y San Martín, la obra del ferrocarril San Martín, el Distrito Audiovisual y los pasos bajo nivel”, enumera.
Antonio Pécora, de MPC Desarrollos Inmobiliarios, afirmó que Saavedra y San Cristóbal “hoy son una buena oportunidad de inversión dado su avance en cuanto a infraestructura y servicios, su potencial y el costo que aún mantiene la tierra. Otra razón es la expansión natural que ha vivido la ciudad en cuanto a nuevos polos laborales, comerciales y sociales en los barrios linderos al corredor norte, como ser también en Parque Patricios, Abasto, Caballito, Villa Crespo, Villa Urquiza y Parque Chacabuco”. Y agregó: “Hoy barrios como Balvanera, San Cristóbal, Abasto, Saavedra, son una oportunidad porque los desarrolladores han comenzado a activar inversiones en tierra realizadas años atrás a costos muy por debajo –en algunos casos la mitad– que en el corredor norte. Esto posibilita que esos proyectos salgan a un ticket bajo en relación a la calidad y
amenities. En este contexto, la oportunidad en estos barrios es hoy porque –como todo negocio inmobiliario que luego se consolida– quien ingresa primero saca mayor ventaja”.
CMNV Comunidad de Negocios comenzó la obra de Astilleros Catalinas Sur, un edificio de 15 plantas sobre la avenida Huergo. “Seguimos creyendo que hay que volver al sur, al patrimonio cultural y a la identidad que siempre tuvo la ciudad. Esto, sumado al impulso en obras de infraestructura que se concretan, nos hace creer que Buenos Aires de a poco irá cambiando su mirada. Hay que dejar de atender las zonas que ya están consolidadas como Núñez o Palermo, que tienen toda su infraestructura de servicios saturada. Habrá que seguir poniendo foco en el 80 por ciento de la ciudad que no es atendida desde hace décadas y, definitivamente, tener un plan urbanístico a 50 años”, destacó Leonardo Rodríguez Nader, socio y cofundador de la compañía, quien también resaltó el flujo de gente que movilizará la nueva sucursal del banco Santander Río que se está construyendo en un terreno lindero, las obras del Metrobus sobre la avenida Paseo Colón y el Paseo del Bajo que integrará Puerto Madero con el resto de la ciudad. Esas obras también impactarán en el submercado de la avenida Garay, otro corredor porteño que promete fuertes revalorizaciones.
Contrapunto de precios
Ante la falta de terrenos aptos y los elevados valores de las tierras para desarrollar en los barrios más tradicionales, Hernán Siwacki, socio gerente de la inmobiliaria Capital Brokers, reconoce que “muchos players se han corrido un poco de zona a los corredores linderos de los sectores tradicionales premium. La diferencia entre las zonas más consolidadas como Palermo o Belgrano –sin considerar zonas exclusivas como Puerto Madero– y las zonas en crecimiento como Abasto, Villa Crespo, San Cristóbal o Villa Urquiza, están entre 25 y 30 por ciento en dólares. En las áreas top los proyectos nuevos cotizan a US$ 4000/m2 mientras que en las intermedias están en US$ 3000/m2”
Para López, el titular de Arquitectonika, existe alrededor de un 20 por ciento de variación de precio entre las zonas consolidadas y las que están en crecimiento pero “hay un margen para obtener un mayor beneficio porque, como son zonas en desarrollo, aún no han llegado a su techo”. Santoro coincidió en que “el bajo nivel de incidencia que tienen los terrenos en estas zonas permite establecer precios accesibles para la clase media” y puntualizó que hay diferencias de entre US$ 1000 y US$ 1500 por metro cuadrado.
Volcado a precios, “la incidencia es fundamental, hay posibilidades desde US$ 450/m2 hasta US$ 2000, el valor que piden los dueños de las tierras en otras zonas más consolidadas. El m2 al público oscila entre US$ 1900 y US$ 2200, contra US$ 3500 o más en el resto”, detalló Cohen Imach, el vocero de Step Development. Según expresó Reyser, su empresa está trabajando en la compra de nuevos terrenos. Busca “tierras con incidencias que no superen los US$ 400/m2 a US$ 500/m2”.
Mayor aporte del Estado en infraestructura urbana y seguridad, mejores accesos, iluminación, desarrollo comercial, de servicios y medios de transporte son las principales deudas pendientes en estos barrios para promover su crecimiento. Por su parte, Wainstein sugirió como una “buena iniciativa que el Gobierno estableciera incentivos para el desarrollo urbano en ciertas zonas hasta ahora no explotadas” mediante la aplicación de menores impuestos o fomentar la instalación de locales comerciales atractivos, la seguridad y una mejor iluminación. “Un buen ejemplo de esto es lo que sucedió con el Polo Tecnológico que presentó un crecimiento sostenido a partir de interesantes exenciones impositivas”, citó.
Para Siwacki, “si bien seguirán apareciendo proyectos exclusivos en ubicaciones premium y habrá una demanda que avalará esos precios, el grueso del desarrollo irá a las nuevas zonas, sobre todo ahora que está apareciendo el crédito y abre un nuevo gran público que es la clase media. Igualmente, el traslado será gradual, son pocos los desarrolladores que hacen grandes apuestas y van al extremo sur de la ciudad. Todas las transformaciones llevan su tiempo y los barrios históricamente relegados irán creciendo con estos nuevos proyectos”.
Brodsky opinó: “El hecho de que haya mercado de clase media hace posible que estas zonas crezcan como lo están haciendo. Los créditos hipotecarios van a marcar la cancha pero más adelante, recién cuando haya préstamos intermedios para los desarrolladores que puedan financiar al comprador o bien cuando estén las unidades terminadas”. Para el cierre, Migliorisi fue positivo: “Se recuperó la confianza de inversores y compradores. Hay mucha demanda actual y proyectada para los próximos años. Cuando hay seguridad, la gente invierte y el mercado se transforma en atractivo tanto para inversores locales como para internacionales”.