Construcción: créditos y proyectos público-privados, la nueva apuesta
Los préstamos hipotecarios y la inversión de particulares serán clave para el crecimiento del sector; se proyecta que en 2018 habrá un alza de 8% y los despachos de insumos ya anticipan esa evolución
El nivel de actividad en la construcción creció en agosto 13% respecto de igual mes del año anterior, según el informe sectorial que difundió el jueves último el Indec. Fue el sexto mes consecutivo con un incremento interanual, y esa realidad bien puede servir como un adelanto de lo que podría pasar en 2018. El año próximo este sector será una vez más, según los analistas, motor de la economía. Pero esta vez, estará traccionado por dos elementos nuevos: los proyectos con participación público-privada y el crédito hipotecario.
Según las proyecciones de analistas consultados por la nacion, la construcción terminará este año con un crecimiento de 9,5% y finalizará 2018 con un aumento de 8%. Indicadores como los del despacho de cemento, hierro y asfalto permiten tener una idea de cómo evolucionará la actividad. Y la creación de empleo acompañará la tendencia.
Según el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (Ieric), los despachos de cemento crecieron en julio 18,9% interanual; los de asfalto, 95,1%, y los de hierro redondo para hormigón armado, 45,5%. “Éstos son indicadores de la construcción presente y también futura. El envión existe y están todas las bases sentadas como para que continúe así”, dicen en el Ieric.
A la vez, el informe del Índice Sintético de Actividad de la Construcción (ISAC), publicado esta semana por el Indec, muestra que en julio había 439.916 trabajadores, unos 44.314 más que un año antes (se registró una suba del 11,2%).
“La construcción en 2018 será uno de los sectores que van a traccionar el crecimiento de la economía. Vemos un crecimiento de esta actividad de 8% el año próximo respecto de 2017”, afirma Soledad Pérez Duhalde, gerenta de análisis económico de Abeceb. “Creo que la participación público-privada y el crédito hipotecario van a ayudar para que así sea”, agrega.
El economista Camilo Tiscornia, director de la consultora C& T, cree que la construcción va a seguir creciendo, pero no al ritmo que lo hizo este año, porque el Estado no va a aumentar tanto el gasto en obra pública. “Lo que se espera es que el sector privado gane un poco de participación en función de las asociaciones público-privadas. Puede estar creciendo 8%, que es un buen número”, comenta.
Mirar el presupuesto nacional para 2018 también permite hacer una lectura de lo que sucedería con la actividad. En la “ley madre” se proyecta que habrá gastos de capital por un monto de $ 210.941 millones, 17% más que este año. Si bien es una evolución que está por encima de la inflación esperada, significa una desaceleración fuerte respecto de lo que se viene ejecutando. ¿Esto qué quiere decir? Que habrá obra pública, pero que gran parte de la expectativa del Gobierno está puesta en la construcción privada.
Rafael Flores, presidente de la Asociación Argentina de Presupuesto y Administración Financiera Pública (ASAP), señala que el Gobierno apuesta a que haya una participación muy fuerte de las asociaciones público-privadas. “Se espera que a lo presupuestado para obra pública se sumen $ 220.000 millones de inversión de asociaciones públicoprivadas, fideicomisos y empresas públicas que no consolidan en el presupuesto. Es decir que se prevé que haya más inversión por el lado de estos mecanismos que por la inversión pública directa que está en el presupuesto”, explica el especialista.
Esa apuesta es ratificada desde el Gobierno. Ricardo Delgado, subsecretario de Coordinación de Obra Pública Federal, dependiente del Ministerio del Interior, comenta que hay varias líneas trazadas que tienen que ver con una definición de política económica vinculada con la infraestructura. “Mantenemos todos los proyectos de inversión financiados desde el Estado en 2018 y, además, tenemos un componente nuevo, que son los fondos de la participación público-privada”, afirma.
Pero la cuestión de la participación público-privada (ver recuadro) también tiene sus bemoles. Flores dice que el desafío es que se cumpla esa previsión de inversión, porque es un tema del que se viene hablando desde hace tiempo y todavía no se ha podido avanzar. “En segundo lugar, hay que ver cómo se registran estas asociaciones y qué obligaciones generan para el Estado”, acota.
Delgado es muy optimista. Según su visión, el año que viene se va a superar el 7% de crecimiento interanual, con lo que va a haber muchos récords en la venta de insumos básicos para la construcción. “Proyectamos un escenario muy positivo en todas las áreas de infraestructura en general, pero la construcción de viviendas en particular, vinculada al crecimiento del crédito hipotecario, va a ser una de las estrellas”, adelanta.
Pablo Lara, economista de Estrateco Consultores, coincide con el diagnóstico y señala que la gran diferencia entre 2017 y 2018 es que este año la tracción del sector lo ejerció la obra pública, mientras que el año próximo habrá más obra privada. “El crecimiento de la obra pública se observa con mayor nitidez a partir de octubre de 2016. Pero ahora ya estoy viendo la reactivación de la obra privada. Se empiezan a ver más carteles de obra privada y mayores ventas de todos los insumos para la construcción, hasta ladrillos, que era un rubro que venía muy castigado”, subraya.
En Estrateco Consultores estiman que la inversión en construcción será un 10% superior que la de este año. Eso va a ser esencialmente por recuperación de la obra privada. La obra pública crecerá, pero, dicen, a tasas de un dígito interanual.
Otro de los grandes pilares del buen momento que tendrá la construcción “modelo 2018” será el crédito hipotecario. En el Ieric repiten que la actividad va a seguir traccionando por obra pública, mientras que los permisos de construcción indican que también despegará la obra privada. “Y hay que tener en cuenta el empuje que tienen los créditos hipotecarios, que en julio crecieron 42% en montos respecto de junio ($ 4754 millones en un solo mes). En un año, ese monto se multiplicó por nueve. Muchos han sido adjudicados para la compra, pero la segunda etapa de los créditos viene por el financiamiento a los desarrolladores y la compra en pozo, y ésos son los que van a impactar en 2018”, analizan en el instituto sectorial.
José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario, cuenta que hay muchas presentaciones en los bancos para la calificación de crédito intermedio, el que se dará a desarrolladores. Pero la evaluación de esos proyectos está demorada, porque es una novedad para las entidades bancarias. “El impacto de estos créditos, ahora en estudio, se va a ver concretado en inversiones y comienzos de construcción en 2018. El año que viene se va a notar la financiación intermediaparalosdesarrollosinmobiliarios y, por ende, va a impactar en los índices de crecimiento de la construcción privada”, destaca Rozados.
Por otro lado, agrega, en la medida en que la demanda traccione vía crédito, se generará más oferta, por una cuestión de mercado. En su opinión, recién se estará viviendo este mayor empuje del crédito hacia fines de este año y principios del próximo.
Según Lara, el crédito viene empujando terriblemente, pero empieza de atrás para adelante, y eso se ve en la proporción muy alta de escrituras con hipotecas. “Lo que sucede es que todo ahora se está destinando a la compra de viviendas, pero con el tiempo se va a dar el financiamiento para el desarrollo de edificios –cuenta el economista–. Ese proceso se va dando naturalmente y es parte de lo que explica por qué se viene recuperando la inversión privada.”
Desde la visión de los desarrolladores, también cabe esperar que el crédito hipotecario potencie la construcción.AlbertoLópezGaffney,CFO de la desarrolladora TGLT, dice que, si se considera el largo plazo, el crédito claramente va a ayudar. “Lo que ocurre es que aumentó exponencialmente la base de potenciales clientes. Lo que está por hacerse es la articulación entre el crédito a la construcción y el crédito al futuro propietario desde el pozo mismo”, relata.
Un dato anticipador del número de planos de obra en la ciudad de Buenos Aires es la cantidad de encomiendas (documentos que acreditan la relación entre un comitente y un arquitecto) presentadas en el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), como paso previo para el permiso de obra. Para obras de más de 1000 metros cuadrados, en julio y agosto se presentaron 713 encomiendas, un 31% más que en el mismo bimestre de 2016 (se habían presentado 544). “De ahí también se puede inferir un crecimiento de la construcción a futuro, porque muchos de estos pedidos se van a construir en 2018”, concluye Rozados.