pizzabiocche cuenta cómo consiguió un terreno en callao y alvear.

El desarrollador cuenta cómo logró conseguir un terreno ubicado en Callao entre Quintana y Alvear donde construye un nuevo proyecto

Sebastián Pizzabiocche trabaja en el sector desde 2008 y junto a su socio Luciano Cassin crearon a la desarrolladora CP Group. Su desembarco en la industria fue “casual”. “Luciano ya construía y yo dedicado a la abogacía estaba con ganas de buscar nuevos desafíos, él me insistía y yo daba vueltas hasta que pusimos un plazo. Seis meses para encontrar un terreno, si no aparecía no nos asociábamos”, recuerda Pizzabiocche. “A los tres meses surgió la oportunidad: una tierra en Cerviño y Sinclair”, agrega. Arrancaron con la construcción de un edificio de 15 pisos en medio de un contexto macroeconómico que no ayudaba: la crisis del campo. El objetivo era pagar una parte del terreno con la preventa de las unidades pero los compradores no aparecían. “Finalmente a principio de 2009, en tres semanas, vendimos 90 por ciento del edificio”, recuerda el desarrollador que hoy avanza con un emprendimiento en Recoleta: “Callao Clásico”, ubicado en la avenida Callao entre Quintana y Alvear.

¿Cómo consiguieron ese predio?

Compramos una propiedad y luego un edificio lindero de los años cincuenta que tiene nueve pisos en el que negociamos la adquisición de cada unidad, propietario por propietario. Es una modalidad muy utilizada en Nueva York, en Paris y en Londres, ciudades muy pobladas con un alto valor del metro cuadrado, en las que hay que demoler o trabajar sobre lo construido para hacer un proyecto nuevo. En “prepozo” colocamos el 55 por ciento del proyecto. El modelo es el siguiente: los compradores hacen un aporte inicial y luego abonan la unidad durante el tiempo de construcción con actualización CAC. Es un índice que en los últimos dos años, con el cambio de Gobierno, ha sido muy fiel.

¿Cómo le cierran los números negociando piso por piso, la compra de un terreno?

No buscamos “salvarnos” con un proyecto. Nos gusta mucho lo que hacemos y mas allá de todas las vicisitudes de una obra disfrutamos del proceso de construcción. Sabemos que los emprendimientos no se terminan cuando uno lo entrega sino que sigue la relación y sí hay alguna falla relacionada con la construcción, la resolvemos. Construimos como si fuera para nosotros con el aporte de nuestros inversores.

¿Cuáles son las perspectivas del sector?

El argentino se dio cuenta que Buenos Aires es una gran ciudad por todo lo que ofrece, la demanda crece y los precios no alcanzaron un techo.

¿Qué variables le preocupan?

El costo de construcción está alto: si uno quiere hacer un producto de calidad no baja de los US$1800/M2, y ese número aumenta a medida que uno mejora los materiales constructivos o de terminaciones superando cómodamente los US$ 2000/m2. Por otro lado, algunos propietarios e inmobiliarias han fomentado el aumento de los precios de la tierra sin un fundamento lógico llevando barrios que no son premium, a valores de Recoleta, Palermo o Barrio Norte y eso podría generar, si los desarrollistas hicieron mal sus cálculos, a generar esqueletos en la ciudad en un futuro no muy lejano, ya que el costo de construcción no varía según el barrio y sí lo hace la incidencia de la tierra; por ende a mayor valor de tierra mayor debe ser el valor de venta de la unidades de pozo y cada barrio tiene su precio, si un emprendimiento está fuera de valor no se vende.

¿Invirtió en zonas no premium?

Sí, construimos en Villa Urquiza pero el foco hoy está en Callao Clásico, una obra de 14.000 m2 totales que tendrá 15 pisos y contará con cinco subsuelos, uno de ellos destinado a los amenities entre los que se destacan la piscina, el gimnasio, ducha escocesa, finlandesa, la sala de masajes, SUM y cavas privadas, entre otros servicios. Una de sus ventajas es que al tener 70 unidades, no tendrá expensas caras, uno de los problemas de la oferta de unidades antiguas del barrio. Además al ser un edificio construido con materiales modernos se optimiza el costo de mantenimiento desde su construcción con la última tecnología lo que permite trasladar esa eficiencia a los gastos. El mercado de Recoleta está firme. Es un barrio en el que no hay oferta de unidades desde 100, 150 o 200 m2 con bajo costo de mantenimiento. La mayoría son unidades pequeñas. •