El crecimiento del Doho porteño
los desarrolladores apuestan al corredor donado-holmberg incentivados por el verde, las veredas anchas, el planeamiento, la ubicación, su conectividad y la demanda joven.
Las casonas y residencias tradicionales de Villa Urquiza dieron paso en los últimos años a nuevos emprendimientos de baja altura y vistas abiertas que irrumpen en el entorno habitual con un diseño moderno que se inserta en una geografía de amplias veredas, bicisendas, plazas de juegos y el desarrollo de importantes zonas verdes.
atrás quedó el viejo proyecto de la autopista 3 que tenía la intención de unir la avenida General paz con puente alsina, y también atrás quedaron los asentamientos que se erigieron en torno a ese desarrollo inconcluso, para darle pasó a una de las zonas más incipientes de la ciudad de Buenos aires. Se trata del nuevo Doho, el “barrio” de 13 manzanas que se erige entre Donado y Holmberg, y desde la avenida congreso hasta la calle carbajal.
Sialgodestacaaldohoessuconfiguración,donde los espacios verdes le ganan terreno a la calle generandounanuevaestructuraarquitectónicaen un lugar que hasta ahora pasaba desapercibido.
por otro lado, el crecimiento de zonas aledañas como los alrededores del DOT Baires Shop- ping, con oferta de oficinas aaa, y el entorno de parque Saavedra acompañaron la posibilidad de crecimiento de este corredor con características únicas.
Según un análisis de la plataforma de compra venta de inmuebles properati, entre 2009 y 2017, en el corredor y parcelas aledañas se pidieron permisos de obra por 107.500 metros cuadrados, teniendo su pico máximo en 2016, cuando se solicitaron 20.747 m2. “a diferencia de las áreas más pobladas de Villa Urquiza, en el corredor de Donado-holmberg se proyectó la edificación de cada una de las manzanas y no sólo de los emprendimientos”, destaca Manuel Mel, Gerente de Ventas de Mel propiedades. “Todos los complejos realizados allí están asociados al corredor verde, y al ser muy similares pudieron generar un conjunto de manzanas nuevas, modernas y comerciales en una zona que muchos años estuvo tomada. El corredor y la categoría de los edificios, le dieron una cálida unión a dos barrios muy tradicionales como Belgrano r y Villa Urquiza”, remarca.
otro diferencial de la zona claramente es la ubicación estratégica que le brinda sus accesos. Tanto Donado como Holmberg fueron mejoradas y hoy el acceso desde la ciudad hacia el corredor norte por la subida de General paz y panamericana es mucho más ágil, y viceversa. Todas estas características atraen a un público de clase media, media–alta, que comienza a mirar a este lugar como una opción donde lo innovador se combina con el entorno tradicional de un barrio porteño. Es por ello que es el público joven, compuesto por solteros, parejas, y familias que recién se inician, el que se inclina hacia esta locación con un gran potencial de revalorización.
Estos nuevos habitantes no sólo valoran los amenities, sino también los espacios verdes, por lo que prefieren resignar algunas cuadras de locación premium por más metros en su unidad.
“El cambio en la zonificación, enviando los pulmones de manzana adelante, y no atrás como es habitual, le otorga a la zona características especiales, pintorescas, de veredas anchas, como muy pocas en la Capital Federal”, destaca Mariano Aufseher de Re/max Acción.
Debido a ello, tanto la tierra, como los metros cuadrados terminados, aumentaron sus valores considerablemente, augurando que, de seguir todo este crecimiento, continuarán su camino ascendente. Cabe destacar que en las primeras subastas el precio de la tierra era de US$500 por
m2 vendible. Dos años después ese valor se elevó a US$800 y hoy se encuentra estabilizado en
US$900/M2, con una proyección hacia arriba. En la actualidad, el 90 por cieno de la oferta de propiedades a la venta son departamentos. La superficie promedio de estas unidades es de
78 metros cuadrados, predominando las de dos y tres ambientes. Dentro de esta tipología el precio medio ronda los US$3100 y US$3400 el m2. “Estos valores se encuentran aún por debajo de lo observado en barrio más tradicionales, como Belgrano o Palermo, y el corredor tiene el plus de que la mayoría de las propiedades en oferta son nuevas o con pocos años”, destaca Gabriel Gruber, CEO de Properati. Por caso un departamento de 50 metros cuadrados se comercializa actualmente en aproximadamente US$150.000, mientras que hace cinco años atrás ese precio era un 20% inferior. Innovación y revalorización Ese triángulo donde convergen Villa Urquiza, Coghlan y Saavedra es hoy una de las zonas más dinámicas de la ciudad en lo que a nuevos desarrollos inmobiliarios refiere. Mercado Libre Inmuebles, a partir de las publicaciones presentes en su plataforma, destaca que el precio de un m2 en dólares de un departamento en venta es 9 por ciento más alto dentro del corredor (US$3333) que fuera de este (US$3064). Entre los nuevos emprendimientos que aún están llegando a lazona se encuentra Ricci Flats, una edificación ubicada en Balbín 4239, concebido por el estudio
A3 Luppi Ugalde Winter que posee un volumen triangular sin salientes, donde todas sus unidades poseen vistas panorámicas a la Ciudad.
Este desarrollo emula emblemáticos rascacielos como el Flatiron, de Manhattan, destacándose en la traza urbana del Doho. Allí se ofrecen unidades tipo studio o loft, y dos, tres y cuatro ambientes. Otra originalidad del desarrollo es el acceso a las unidades ya que se ingresará desde un balcón en forma de palier privado y que hará las veces de un estar propio de la unidad. Actualmente se puede acceder al proyecto, que estará terminado en 2020, desde el pozo a un valor de
US$2300/M2, pudiendo acceder a unidades desde los US$106.000. “En la zona han invertido y construido desarrollistas jóvenes que han visto en este barrio la punta de lanza de la evolución arquitectonica de la ciudad, con proyectos que son de vanguardia”, remarca Miguel Ludmer, director de Interwin, uno de los brokers con más oferta en la zona. “Durante el último año la zona se consolidó fuertemente. Hoy hay nueva oferta de emprendimientos en pozo y muchos próximos a terminarse este año”. Entre ellos se destaca Entreverdes, en Donado y Echeverria, uno de los pioneros en la zona que cuenta con viviendas de uno, dos, tres y cuatro ambientes con amenities de primera clase como sauna; piscina cubierta climatizada; laundry; espejo de agua, parrillas, solarium, gimnasio y SUM con parrilla y jardín.
“El precio de la tierra, como en todos los barrios de la Ciudad, viene subiendo, pero aun se consiguen incidencias razonables, de entre
US$400 y US$500/M2 dependiendo del terreno, la ubicación, la capacidad constructiva y los metros vendibles, entre otros”, dice Hernán Siwacki, Socio Gerente de Capital Brokers Propiedades.
Asimismo en Juramento y Holmberg se destaca el diseño del reconocido arquitecto uruguayo Carlos Ott, en un edificio que se encuentra en su fase final de construcción. Allí es el concepto de Urban Houses lo que predomina. El edificio cuenta con hall de acceso de gran categoría, en doble altura con revestimientos de mármol y piso de granito; una gran piscina en terraza de grandes dimensiones y un amplio solarium equipado, entre otras tantas características.
“La gran mayoría de los edificios del corredor ofrecen amenities variados, una particularidad que si bien supo ser un éxito hace algunos años, en ocasiones debió ser relegada dadas las características de los terrenos”, recuerda Mel. “Los lotes que hoy se encuentran en el corredor en general son de dimensiones generosas, lo que les permite a los desarrolladores proyectar servicios que agregan valor a los emprendimientos y que son valorados por el mercado”.
Entre ello se suma Mendoza Ho, de los desarrolladores Unoenuno los mismos que tuvieron a cargo de Casa HO. Ubicado en Mendoza y Holmberg la propuesta se erigirá en un imponente lote de 32 metros de frente sobre Mendoza. Allí se levantarán cinco pisos con un subsuelo para cocheras y bauleras. Lofts, unidades de 2, 3, 4 y 5 ambientes con gran versatilidad de planta serán parte de las unidades que incluirá este emprendimiento de tipologías generosas en sus superficies. Esta característica hará posible la edificación de balcones aterrazados con parrilla propia. Además de contar con un bosque propio en la planta baja.
Si bien en general se trata de desarrolladoras con experiencia en la zona las que se “apropiaron” del Doho, también se percibe el arribo de grandes players, tanto para la construcción de proyectos residenciales como de oficinas.
“Principalmente los emprendimientos fueron desarrollados por estudios de arquitectura de muy buen nivel que pensaron en el proyecto global, en la Ciudad y en el paseo lineal que recorre todo el sector”, explica Darío López, socio de Arquitectonika a cargo de VOID un emprendimiento en Holmberg y Echeverría donde unidades de 2 y 3 ambientes en dúplex con terrazas y amenidades se levantan alrededor de un patio.
“La zona no llegó a su techo aún porque todavía no está terminado el proyecto completo. De todos modos, sus valores aún seguirán subiendo debido al segmento al que apunta, la ubicación que tiene y el buen equipamiento que se está estableciendo en el área”, finaliza. Atractivo comercial Acorde crece este nuevo barrio y consolida una identidad joven, el espacio comercial se renueva, a diferencia de lo que ocurre en Villa Urquiza, Coghlan o Saavedra. Desde RE/MAX revelan que son muchas las consultas que se suman, no sólo para comprar inmuebles residenciales, sino también para hacerse de un espacio comercial en la zona. “El corredor es tan atractivo a nivel comercial que allí se siguen instalando marcas y franquicias de primera línea, sobre todo en el rubro gastronómico”, enfatiza Aufseher.
“La zona lentamente está cambiando, las marcas gastronómicas ya están empezando a apostar al corredor. Una baja oferta de locales disponibles en Villa Urquiza, y una oferta sustancial en todo el corredor, provocó que sean muchos los comerciantes que apostaran a Doho generando una sinergia que está levantando cada una de las cuadras del barrio”, sostiene Mel.
Es así que la oferta comercial, impacta directamente sobre el crecimiento de Doho, con productos y servicios indispensables para la vida activa de la zona. El precio de alquiler de una superficie de 49 m2 de un local comercial actualmente ronda los $23.000 mensuales y el de un local de 165 m2 unos $78.000, según Mercado Libre Inmuebles. Por otro lado, el gobierno porteño se encuentra en constante mejora del Parque Lineal del corredor, donde se renovaron los juegos infantiles, los bancos y la iluminación. La rezonificación se completa con intervenciones artísticas como la de Clorindo Testa en la calle Holmberg y Monroe.