No volvamos a tropezar con la misma piedra

Las medidas intervencionistas que se estudian para el mercado de alquileres y la mayor presión impositiva afectarán la inversión inmobiliaria y la construcción

La reciente noticia sobre la caída más fuerte de la actividad de la construcción en los últimos veinte meses ofrece una razón más para considerar inexplicable la insistencia de un gobierno que, en contra de las propias banderas que defendió al asumir, ha adoptado medidas que, además de desandar el camino de la baja de impuestos, poco ayudan a afianzar la seguridad jurídica y el derecho de propiedad.

Nos referimos, en primer lugar, a la decisión del gobierno de Mauricio Macri de propiciar el debate de una ley de alquileres que, lejos de favorecer a los inquilinos –como supuestamente se pretende– desalentará la inversión inmobiliaria, perjudicando a quienes se busca beneficiar. En segundo término, hay que mencionar el aumento del impuesto a los bienes personales, un tributo claramente distorsivo que, según el propio titular del Poder Ejecutivo, parecía condenado a desaparecer hasta no hace mucho tiempo y que, de pronto, fue rescatado por las mismas autoridades como una suerte de remedio frente al déficit fiscal.

De acuerdo con las últimas cifras del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), la actividad de la construcción descendió en septiembre el 4,2% respecto del mismo mes del año anterior. Constituye el más grande desplome de esta industria en los pasados veinte meses, desde que en febrero de 2017 esta actividad cayó el 5,6%, de acuerdo con los registros oficiales.

No se trata del único indicador negativo relacionado con esta tan importante industria, una de las más dinamizadoras de la economía y del empleo. El índice Construya, que es elaborado en función de datos aportados por algunas de las empresas del sector de la construcción, reflejó un descenso del 14,4% en las ventas de septiembre con respecto al mismo mes del año pasado.

En idéntico sentido, el tradicional informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires dio cuenta de que las escrituras de compraventa de inmuebles en la Capital Federal reflejaron una caída del 22,2% en septiembre respecto de agosto y de nada menos que del 41,2% medida contra septiembre de 2017.

Son conocidos los factores que condujeron a esta severa caída del mercado inmobiliario. Durante buena parte del año pasado y los primeros meses de 2018, el auge del crédito hipotecario contribuyó notablemente al apalancamiento de las compras de inmuebles, al tiempo que potenció la construcción de viviendas. La crisis cambiaria iniciada en abril y el crecimiento de la inflación sembraron un proceso de desconfianza, al tiempo que la retracción del crédito y el alza de las tasas de interés hicieron rápidamente trizas al mercado.

Como tantas otras veces, todo indica que habrá que esperar una baja general de precios en dólares de los inmuebles, potenciada por la caída de los costos de la construcción en esa moneda, para que, por un lado, la codicia de los inversores supere al miedo, y para que, por otro lado, la relación entre los valores de las propiedades y el poder adquisitivo de los eventuales compradores alcance un nuevo punto de equilibrio.

Pero sorprende que, mientras el país y el mercado inmobiliario afrontan este difícil proceso, las autoridades nacionales parezcan hacer todo lo posible como para profundizar la desconfianza de los actores económicos en este sector. Particularmente, al reflotar un proyecto de ley de alquileres que parecía olvidado luego de su media sanción en el Senado, en noviembre de 2016, y que consagraría, como en otras épocas, un mayor intervencionismo del Estado en el mercado locatario.

Llama la atención que el poder político utilice como pretexto la necesidad de proteger a los inquilinos, cuando el mercado locatario de viviendas viene desenvolviéndose en términos normales con el actual marco normativo, más allá de los cimbronazos de la economía argentina. Pese a lo que se ha buscado hacer creer, los valores de los alquileres no han subido en igual proporción que la inflación, sino mucho menos en los últimos dos años. A tal punto que la renta para el propietario de una unidad en alquiler en la ciudad de Buenos Aires es en dólares bastante inferior a la tasa de interés que pagan no solamente los títulos públicos locales, sino también los Bonos del Tesoro de los Estados Unidos.

Si a ese intervencionismo se añade la cada vez mayor presión tributaria, cuyo mejor ejemplo en este caso es el aumento en bienes personales y la aplicación del impuesto a las ganancias sobre la venta de inmuebles, podríamos concluir que estas medidas en conjunto terminarán asfixiando a los propietarios de viviendas en alquiler y muy probablemente forzándolos a retirar sus unidades del mercado locatario o a venderlas.

Como ya está visto, la menor oferta de viviendas en alquiler terminará, en algún momento, por elevar los precios, lo cual perjudicará al eslabón de la cadena al que supuestamente se pretende defender.

En lugar de someter al mercado inmobiliario a más medidas intervencionistas e inconducentes, las autoridades deberían imaginar incentivos impositivos para alentar fuertemente la construcción de viviendas para alquiler, como sin ir más lejos lo han hecho países vecinos como Uruguay.

Lamentablemente, la historia argentina está plagada de negativas experiencias, sustentadas en el populismo y la demagogia, que golpearon a la seguridad jurídica y al derecho de propiedad.

Es de esperar que un gobierno como el actual, que permanentemente manifiesta su inquietud por la llegada de inversiones, desande los tan inoportunos pasos que ha dado en las últimas semanas para que los argentinos no volvamos a tropezar con la misma piedra.