No vol­va­mos a tro­pe­zar con la mis­ma pie­dra

Las me­di­das in­ter­ven­cio­nis­tas que se es­tu­dian pa­ra el mer­ca­do de al­qui­le­res y la ma­yor pre­sión im­po­si­ti­va afec­ta­rán la in­ver­sión in­mo­bi­lia­ria y la cons­truc­ción

La Nacion - - Editoriales | Cartas -

La re­cien­te no­ti­cia so­bre la caí­da más fuerte de la ac­ti­vi­dad de la cons­truc­ción en los úl­ti­mos vein­te me­ses ofre­ce una ra­zón más pa­ra con­si­de­rar inex­pli­ca­ble la in­sis­ten­cia de un go­bierno que, en con­tra de las pro­pias ban­de­ras que de­fen­dió al asu­mir, ha adop­ta­do me­di­das que, ade­más de des­an­dar el ca­mino de la ba­ja de im­pues­tos, po­co ayu­dan a afian­zar la se­gu­ri­dad ju­rí­di­ca y el de­re­cho de pro­pie­dad.

Nos re­fe­ri­mos, en pri­mer lu­gar, a la de­ci­sión del go­bierno de Mau­ri­cio Ma­cri de pro­pi­ciar el de­ba­te de una ley de al­qui­le­res que, le­jos de fa­vo­re­cer a los inquilinos –co­mo su­pues­ta­men­te se pre­ten­de– des­alen­ta­rá la in­ver­sión in­mo­bi­lia­ria, per­ju­di­can­do a quie­nes se bus­ca be­ne­fi­ciar. En se­gun­do tér­mino, hay que men­cio­nar el au­men­to del im­pues­to a los bie­nes per­so­na­les, un tri­bu­to cla­ra­men­te dis­tor­si­vo que, se­gún el pro­pio ti­tu­lar del Po­der Eje­cu­ti­vo, pa­re­cía con­de­na­do a des­apa­re­cer has­ta no ha­ce mu­cho tiem­po y que, de pron­to, fue res­ca­ta­do por las mis­mas au­to­ri­da­des co­mo una suer­te de re­me­dio fren­te al dé­fi­cit fis­cal.

De acuer­do con las úl­ti­mas ci­fras del Ins­ti­tu­to Na­cio­nal de Es­ta­dís­ti­ca y Cen­sos (In­dec), la ac­ti­vi­dad de la cons­truc­ción des­cen­dió en sep­tiem­bre el 4,2% res­pec­to del mis­mo mes del año an­te­rior. Cons­ti­tu­ye el más gran­de des­plo­me de es­ta in­dus­tria en los pa­sa­dos vein­te me­ses, des­de que en fe­bre­ro de 2017 es­ta ac­ti­vi­dad ca­yó el 5,6%, de acuer­do con los re­gis­tros ofi­cia­les.

No se tra­ta del úni­co in­di­ca­dor ne­ga­ti­vo re­la­cio­na­do con es­ta tan im­por­tan­te in­dus­tria, una de las más di­na­mi­za­do­ras de la eco­no­mía y del em­pleo. El ín­di­ce Cons­tru­ya, que es ela­bo­ra­do en fun­ción de da­tos apor­ta­dos por al­gu­nas de las em­pre­sas del sec­tor de la cons­truc­ción, re­fle­jó un des­cen­so del 14,4% en las ven­tas de sep­tiem­bre con res­pec­to al mis­mo mes del año pa­sa­do.

En idén­ti­co sen­ti­do, el tra­di­cio­nal in­for­me del Co­le­gio de Es­cri­ba­nos de la Ciu­dad de Bue­nos Ai­res dio cuen­ta de que las es­cri­tu­ras de com­pra­ven­ta de in­mue­bles en la Ca­pi­tal Fe­de­ral re­fle­ja­ron una caí­da del 22,2% en sep­tiem­bre res­pec­to de agos­to y de na­da me­nos que del 41,2% me­di­da con­tra sep­tiem­bre de 2017.

Son co­no­ci­dos los fac­to­res que con­du­je­ron a es­ta se­ve­ra caí­da del mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio. Du­ran­te bue­na par­te del año pa­sa­do y los pri­me­ros me­ses de 2018, el au­ge del cré­di­to hi­po­te­ca­rio con­tri­bu­yó no­ta­ble­men­te al apa­lan­ca­mien­to de las com­pras de in­mue­bles, al tiem­po que po­ten­ció la cons­truc­ción de vi­vien­das. La cri­sis cam­bia­ria ini­cia­da en abril y el cre­ci­mien­to de la in­fla­ción sem­bra­ron un pro­ce­so de des­con­fian­za, al tiem­po que la re­trac­ción del cré­di­to y el al­za de las ta­sas de in­te­rés hi­cie­ron rá­pi­da­men­te tri­zas al mer­ca­do.

Co­mo tan­tas otras ve­ces, to­do in­di­ca que ha­brá que es­pe­rar una ba­ja ge­ne­ral de pre­cios en dó­la­res de los in­mue­bles, po­ten­cia­da por la caí­da de los cos­tos de la cons­truc­ción en esa mo­ne­da, pa­ra que, por un la­do, la co­di­cia de los in­ver­so­res su­pere al mie­do, y pa­ra que, por otro la­do, la re­la­ción en­tre los va­lo­res de las pro­pie­da­des y el po­der ad­qui­si­ti­vo de los even­tua­les com­pra­do­res al­can­ce un nue­vo pun­to de equi­li­brio.

Pe­ro sor­pren­de que, mien­tras el país y el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio afron­tan es­te difícil pro­ce­so, las au­to­ri­da­des na­cio­na­les pa­rez­can ha­cer to­do lo po­si­ble co­mo pa­ra pro­fun­di­zar la des­con­fian­za de los ac­to­res eco­nó­mi­cos en es­te sec­tor. Par­ti­cu­lar­men­te, al re­flo­tar un pro­yec­to de ley de al­qui­le­res que pa­re­cía ol­vi­da­do lue­go de su me­dia san­ción en el Se­na­do, en no­viem­bre de 2016, y que con­sa­gra­ría, co­mo en otras épo­cas, un ma­yor in­ter­ven­cio­nis­mo del Es­ta­do en el mer­ca­do lo­ca­ta­rio.

Lla­ma la aten­ción que el po­der po­lí­ti­co uti­li­ce co­mo pre­tex­to la ne­ce­si­dad de pro­te­ger a los inquilinos, cuan­do el mer­ca­do lo­ca­ta­rio de vi­vien­das vie­ne desen­vol­vién­do­se en tér­mi­nos nor­ma­les con el ac­tual mar­co nor­ma­ti­vo, más allá de los cim­bro­na­zos de la eco­no­mía ar­gen­ti­na. Pe­se a lo que se ha bus­ca­do ha­cer creer, los va­lo­res de los al­qui­le­res no han subido en igual pro­por­ción que la in­fla­ción, sino mu­cho me­nos en los úl­ti­mos dos años. A tal pun­to que la ren­ta pa­ra el pro­pie­ta­rio de una uni­dad en al­qui­ler en la ciu­dad de Bue­nos Ai­res es en dó­la­res bas­tan­te in­fe­rior a la ta­sa de in­te­rés que pa­gan no so­la­men­te los tí­tu­los pú­bli­cos lo­ca­les, sino tam­bién los Bo­nos del Te­so­ro de los Es­ta­dos Uni­dos.

Si a ese in­ter­ven­cio­nis­mo se aña­de la ca­da vez ma­yor pre­sión tri­bu­ta­ria, cu­yo me­jor ejem­plo en es­te ca­so es el au­men­to en bie­nes per­so­na­les y la apli­ca­ción del im­pues­to a las ga­nan­cias so­bre la ven­ta de in­mue­bles, po­dría­mos con­cluir que es­tas me­di­das en con­jun­to ter­mi­na­rán as­fi­xian­do a los pro­pie­ta­rios de vi­vien­das en al­qui­ler y muy pro­ba­ble­men­te for­zán­do­los a re­ti­rar sus uni­da­des del mer­ca­do lo­ca­ta­rio o a ven­der­las.

Co­mo ya es­tá vis­to, la me­nor ofer­ta de vi­vien­das en al­qui­ler ter­mi­na­rá, en al­gún mo­men­to, por ele­var los pre­cios, lo cual per­ju­di­ca­rá al es­la­bón de la ca­de­na al que su­pues­ta­men­te se pre­ten­de de­fen­der.

En lu­gar de so­me­ter al mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio a más me­di­das in­ter­ven­cio­nis­tas e in­con­du­cen­tes, las au­to­ri­da­des de­be­rían ima­gi­nar in­cen­ti­vos im­po­si­ti­vos pa­ra alen­tar fuer­te­men­te la cons­truc­ción de vi­vien­das pa­ra al­qui­ler, co­mo sin ir más le­jos lo han he­cho paí­ses ve­ci­nos co­mo Uru­guay.

La­men­ta­ble­men­te, la his­to­ria ar­gen­ti­na es­tá pla­ga­da de ne­ga­ti­vas ex­pe­rien­cias, sus­ten­ta­das en el po­pu­lis­mo y la de­ma­go­gia, que gol­pea­ron a la se­gu­ri­dad ju­rí­di­ca y al de­re­cho de pro­pie­dad.

Es de es­pe­rar que un go­bierno co­mo el ac­tual, que per­ma­nen­te­men­te ma­ni­fies­ta su in­quie­tud por la lle­ga­da de in­ver­sio­nes, des­an­de los tan inopor­tu­nos pa­sos que ha da­do en las úl­ti­mas se­ma­nas pa­ra que los ar­gen­ti­nos no vol­va­mos a tro­pe­zar con la mis­ma pie­dra.

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