La Rural: no hubo precio vil

La Sociedad Rural Argentina (SRA) ha ocupado el Predio Ferial de Palermo desde 1878. Este terreno era del Estado nacional y fue otorgado en uso a la entidad rural en su larga historia bajo sucesivos acuerdos de concesión o comodato. La SRA fue construyendo a su cargo las instalaciones que le permitieron realizar anualmente la exposición rural y otros eventos. Es común que los predios feriales en las grandes ciudades sean inversiones estatales o bien reciban subsidios. No era el caso del predio de Palermo, que no los recibía y además pagaba sus impuestos.

El gobierno iniciado en 1989 decidió, como política, la venta de inmuebles del Estado. El predio de Palermo era de dominio privado del Estado y, por lo tanto, podía ser vendido. La legislación ad hoc establecía que los inmuebles ocupados tradicionalmente por quien les daba un uso determinado y útil para la comunidad pudieran ser vendidos en forma directa, previa valuación por una entidad independiente o el Tribunal de Tasaciones. En el caso de la venta del predio de Palermo el gobierno decidió imponer al comprador un conjunto de cargos, restricciones y obligaciones. La SRA se obligaba a construir un centro de ferias y congresos respetando estándares internacionales. Los pabellones históricos debían ser puestos en valor y se debían construir otros nuevos hasta alcanzar 50.000 metros cuadrados. Los requisitos de ferias internacionales demandaban pabellones de 12 metros de altura libre interior, aire acondicionado y canalización subterránea de servicios de electricidad, telefonía y transmisión de datos. Debía proveerse estacionamiento subterráneo para no menos de 1000 cocheras. La inversión total se acercaba así a los 100 millones de dólares. Además, la SRA debía ceder el uso del predio al gobierno por 15 días al año, entregarle el 5% de la venta de entradas y permitir el ingreso libre o con descuento, a jubilados y estudiantes. La SRA debía pagar todos los impuestos sin excepción.

Con estas condiciones nunca ese predio podría haberse valuado tal como se lo hace, por metro cuadrado, para un terreno de la ciudad apto para construcciones comunes. La realidad es que la valuación exigía considerarlo como una empresa en marcha, aplicando la metodología universalmente aceptada para tal fin. El gobierno solicitó valuaciones al Banco Ciudad y al Banco Hipotecario, arribando a un precio de 30 millones de dólares. Se pagaron 10 millones de contado y 20 millones quedaron a pagar a diez años en cuotas anuales de 2 millones más intereses. El gobierno tomó una garantía hipotecaria en primer grado sobre el inmueble. La SRA debió vender una valiosa extensión de tierra en Del Viso sobre el Acceso Norte para afrontar esos pagos. Necesitó además buscar un socio que la acompañara no solo en la inversión, sino también en una operación ferial ya mucho más exigente. Esa firma fue Ogden, de los Estados Unidos, que pagó 15 millones de dólares por el 50% de participación en el usufructo del predio por 30 años.

Tiempo después de concretada la venta, hubo una denuncia apoyada por algunos artículos periodísticos, alegando que había sido realizada a un precio vil. Se utilizaba el argumento tan engañoso como convocante de que 11 hectáreas sobre Plaza Italia debían valer mucho más. No se aclaraba el contenido de la operación y explícita o implícitamente se jugaba con el sentimiento adverso que la SRA despierta en ciertos sectores de la sociedad. La denuncia tomó estado judicial. El fiscal impulsó la acción y finalmente el juez dictó un auto de procesamiento a directivos de la SRA y a otros funcionarios, incluyendo a Carlos Menem y Domingo Cavallo.

Para llegar a esa determinación, el juez tomó como válido el dictamen de dos peritos designados por el tribunal, de profesión arquitectos, que valuaron el predio en 131,8 millones de dólares. Si bien esos peritos reconocieron que no estaban frente a la tasación convencional de un terreno urbano, en su intento declarado de “considerar la rentabilidad” entraron en una materia por ellos desconocida. Siguieron un procedimiento incorrecto, carente de total rigor metodológico. No midieron la rentabilidad, ni incluyeron las obligaciones de inversión, ni tuvieron en cuenta los cargos y las obligaciones, ni proyectaron el flujo libre de fondos para la SRA. Sumaron cifras monetarias de distintas fechas futuras como si todas fueran del presente y no siguieron los procedimientos universalmente aceptados para valuar empresas en marcha. A pesar de la evidencia del error, tanto el fiscal como el juez tomaron ese resultado como válido e irrefutable y, a partir de allí, elaboraron imaginativamente su teoría sobre defalco, contubernio y corrupción. La causa está en la etapa de juicio oral.

La SRA cumplió con las condiciones de la compra. La ciudad dispone de un moderno predio ferial de dimensiones adecuadas a grandes ferias. Solo resta un módulo de entretenimientos que luego de autorizado y comenzada su construcción, fue detenida como consecuencia de una campaña mediática adversa de las mismas entidades objetoras. La excavación quedó y el pozo atestigua las dificultades que ha tenido la SRA. Este contratiempo y la crisis de 2002-2003 afectaron sensiblemente los resultados económicos de la operación del predio. Entre 2002 y 2017 la SRA y sus socios no retiraron utilidades. Si en la fecha de compra la valuación se hubiera realizado con los resultados que realmente ocurrieron luego, el precio debiera haber sido del orden de la mitad de lo que pagó la SRA.

La firma Ogden, en concurso judicial en los Estados Unidos, vendió en 2002 en remate su participación del 50% a Francisco de Narváez en solo medio millón de dólares. En 2013, este vendió su parte al consorcio IRSA-GRUPO Fénix, en 7 millones de dólares. Estas cifras confirman el verdadero valor y la irrealidad de la valuación pericial que ha sustentado esta incomprensible acción judicial.

El préstamo bancario obtenido para complementar los fondos necesarios para la inversión ya fue devuelto. La SRA viene reclamando la determinación de las cuotas faltantes del pago al Gobierno, para cancelarlas. Tanto el precio de compra como el cumplimiento de los cargos y obligaciones han sido correctos. Es de esperar que se haga justicia.