El mercado rosarino
La expectativa de una muy buena cosecha mejora las perspectivas del desarrollo inmobiliario de Puerto Norte, una de las zonas que más metros cuadrados premium sumó en los últimos años.
Aún con el regreso de las retenciones, la perspectiva de una cosecha con buenos números alimenta las expectativas del mercado inmobiliario rosarino que, por cierto, perfila su oferta con la mirada focalizada en el target del campo, habitual comprador de ladrillos en esa ciudad. De acuerdo con Cecilia Lamelas, directora de Lamelas, la firma comercializadora de inmuebles, en primer lugar, el comportamiento de la oferta y demanda en Rosario depende del tipo de propiedad que se trate, además del área en la que está ubicada. “Independientemente de ello es un mercado que se encuentra en constante crecimiento en términos generales. Se han liberado terrenos estratégicamente ubicados en la ciudad para la construcción de viviendas, locales y oficinas, fundamentalmente en contacto con el río Paraná,”, describe aludiendo a Puerto Norte, la zona premium de la ciudad en la que tiene sus oficinas. “El mercado inmobiliario de Rosario es muy dinámico y Puerto Norte concentró proyectos de gran envergadura. Se trata de uno de los barrios más antiguos de la ciudad de Rosario y una zona que se encuentra en un genuino y sostenido desarrollo. En él se fusionan la tradición portuaria de Rosario con nuevos desarrollos”, relata Ari Milsztejn, CEO del Grupo AM. Una de las grandes ventajas del área es que pese a estar cerca del centro, tiene amplios espacios verdes. Sin embargo, no fue la única zona que creció. “Con sólo recorrer la ciudad se pueden observar proyectos que se encuentran en primera línea del río, con ubicaciones incluso más céntricas”, explica Milsztejn. El especialista agrega que el crecimiento de estas zonas responde a una tendencia mundial: compradores que buscan el equilibrio entre la accesibilidad a las zonas céntricas, donde la gran mayoría trabaja y, al mismo tiempo, un entorno que le permita escapar de la rutina, que le brinde naturaleza y con el cuál pueda desconectarse de la vida diaria. En este sentido, los proyectos con amenities corren con ventaja.” La posibilidad de tener acceso a terrazas abiertas, piscinas, SUM para eventos, laundry y demás son muy apreciados por un público que cada vez es más exigente”,
, relata Milsztejn, quien acusa que las unidades de entre 30 y 60 metros cuadrados fueron las que más se movieron. También los condominios. Respecto a los valores, si bien dependen de las zonas, según Milsztejn, sus precios oscilan entre los US$ 1100 y los US$ 1400 por metro cuadrado ( m2). Mientras que las unidades a estrenar cotizan entre US$ 1700 y los US$ 2200/ m2. La oferta más top supera los US$ 2500/ m2. “Hay casos como el proyecto Quinquela Plaza que se ha llegado a vender en US$ 4500/ m2 antes de la devaluación”, detalla.
En el mercado estiman que la zona de Puerto Norte se encuentra desarrollado en un 65 por ciento aunque, dicen, todavía quedan terrenos con excelentes ubicaciones disponibles, con potencial de desarrollar edificios de alta gama. “A grandes rasgos, el cliente que elige esta zona es exigente, busca rápidos accesos, tranquilidad y vistas despejadas, edificios nuevos, espacios verdes, cierta calidad de vida y contacto con el río, hablando en cuanto a usuario final. Los clientes inversores, por su parte, buscan un buen retorno, reconociendo el potencial de desarrollo que tiene aún el área”, distingue y detalla la broker. Agrega que existen algunas oportunidades de inversión financiadas en pesos debido a la baja de costos de la construcción en dólares, dada por la abrupta devaluación del peso.
Alejandro Belio, director de TGLT, una de las desarrolladoras con sede en Buenos Aires que se animó a poner ladrillos en Puerto Norte afirma que se trata de un mercado con dinámica propia. “Tiene sus particularidades: el techo de precio es más bajo que el que se maneja en la Capital Federal con el mismo costo de construcción y si bien la tierra es más barata, muchas veces el negocio no cierra. Por otra parte es una demanda que históricamente está acostumbrada a comprar a desarrolladores locales”, profundiza. La desarrolladora arrancó con proyectos en la zona en
2007. En cuatro hectáreas construyó un emprendimiento de su marca Forum, el tope de gama. Fueron 455 unidades, entre departamentos y oficinas y 85.000 metros cuadrados de construcción. “Hoy las reventas de esos pisos superan los US$ 3000/
m2”, relata y agrega que “en ese momento, tiempo de cepo cambiario, el aumento del costo de construcción en dólares afectó el negocio porque en este tipo de mercados hay un techo para establecer el precio de las unidades que, en general, no supera los US$ 3500/ m2”, recuerda. Hoy TGLT, en un predio de ocho hectáreas lindero a Forum avanza en la construcción de la segunda torre de Metra - otra de sus marcas- que entregará a principio de 2020. “Quedan pocas unidades que se venden desde los US$ 2800/ m2. Son departamentos compactos. Los más grandes tienen 90 metros”, detalla. Belio que apostó US$ 36 millones en las dos torres de Metra – incluyendo la tierra– tiene en carpeta el avance del proyecto que ideó Norman Foster también para la zona. Son tres torres de 22 pisos con pisos de hasta 300 metros cuadrados. “No lo lanzamos porque estamos esperando el momento”, confiesa.
La oferta
Equiparada con Puerto Madero, lo cierto es que esta zona vedette de Rosario concita importantes inversiones. Tal es el caso de Distrito Puerto Norte, un emprendimiento de US$ 100 millones de inversión que contempla una primera etapa con la construcción de tres torres de 20 pisos, y una segunda y tercera etapa de edificios residenciales, oficinas y locales comerciales. A su vez, el predio proyecta tener 4000 m ² de zonas parquizadas, quinchos, cocheras subterráneas con acceso exclusivo para residentes, amenities jerarquizados en cada edificio como lobby, salón de usos múltiples, sala de juegos, gimnasio, sauna, piscinas de interior y exterior, solárium y terrazas verdes panorámicas a 60 metros de altura con vistas al río.
“Sin duda que el campo tracciona gran parte de la economía de la región y los años buenos para el campo reflejan una mayor demanda de metros cuadrados,” comenta Alejo Castellanos, CEO de TSA Desarrollos, la unidad de Negocios del Grupo Transatlántica, responsable de esta iniciativa, y distinguiendo que no es sólo el rosarino o el santafesino el potencial cliente sino que implica un rango más amplio, abarcando también localidades de Córdoba, Entre Ríos y Buenos Aires, que evalúan la zona como una buena alternativa de inversión. En este sentido, informan, se puede encontrar una amplia variedad de tipologías de departamentos que van desde un dormitorio en 78 metros cuadrados hasta pisos exclusivos de cuatro dormitorios y dependencias de servicio en 423 metros cuadrados, con valores que oscilan entre los US$ 213.000 y US$ 2.021.000. “Creemos en el concepto de distrito, más allá del enunciado comercial”, señala Castellanos, haciendo hincapié en el eje del proyecto. “La radicación de residencias y comercios complementando el desarrollo de Puerto Norte en Rosario, representa cierta autonomía de esta área, la más cotizada de la ciudad, y permite una economía de tiempos para residentes y comerciantes”, define, en referencia a lo distintivo de su oferta.
Desde un proyecto que exhibe cierto grado de madurez como es Maui Puerto Norte, autodefinido como el primer beach club de la Argentina, Fernández Prieto y Asociados anunció la preventa de Torre Sur, la segun- da de las dos torres de 44 pisos. Las mismas forman parte del complejo que supera los $ 300 millones de inversión y que cuenta con unidades de uno, dos y tres dormitorios y studios profesionales. En lo que respecta a las ventas, la primera torre se comercializó en un 95 por ciento. Según remarcan en la empresa, un dato muy interesante es que el 70 por ciento de las unidades comercializadas fueron vendidas a compradores finales, lo que demuestra que es un producto que responde a una demanda insatisfecha que estaba buscando emprendimientos de ese estilo, que conjuga viviendas y hotelería y que cuenta con el citado beach club, integrado por cuatro tipos de piscinas. “Un dato interesante para el inversor, es que el plus que le da al precio final contar con un amenity de este tipo es un de 15 por ciento por encima del valor de mercado”, asegura Rodrigo Fernández Prieto, titular de la desarrolladora homónima, destacando además que el buen comportamiento que exhibieron las ventas responde a una gran demanda insatisfecha que está vigente en Rosario, ya que en los últimos años la mayoría de las constructoras se concentraron en producir unidades chicas. “Esta torre que estamos lanzando – completa-, contiene en su mayoría unidades de 100 a 200 metros cuadrados, de dos y tres dormitorios, con lo que logramos ambientes muy amplios, lo que realmente quiere el consumidor final en esta ubicación privilegiada”, agrega. Maui tiene un valor actual de venta desde los US$ 3200/ m2. Desde su lanzamiento, la desarrolladora fue adaptando la estrategia de ventas al contexto del mercado. “A lo largo de los últimos dos años lanzamos planes en pesos y con financiación y eso hizo que la primera torre se venda casi en su totalidad. Ahora la preventa de la torre Sur del proyecto tiene lista de espera de inversores que se quedaron afuera de la primera etapa”, concluye Fernández Prieto.
Más allá de la movida que se generó en Puerto Norte, hay otras zonas de la ciudad de Rosario que concentran oferta premium. Por caso pueden encontrarse algunos edificios sobre calles puntuales, en boulevard Oroño y en Wheelright y sus continuaciones, y algunas áreas puntuales en la zona de Barrio Martin pero son productos de cierta antiguedad.