FLORES, CON ALTIBAJOS
Locales. a pesar de la baja del consumo y la reconfiguración de su oferta comercial, la tradicional zona mantiene su dinamismo; el impacto en los precios de los alquileres.
Flores es uno de los focos comerciales más relevantes de la ciudad que se mantiene entre los primeros gracias a su avenida principal, rivadavia, donde se concentran las tiendas de las marcas más importantes y un movimiento peatonal que no descansa.
la zona comercial más importante de Flores se extiende a lo largo de la avenida rivadavia. El límite lo marcan avenida carabobo, por un lado, y avenida nazca, por el otro. con gran flujo peatonal, confluye una considerable cantidad de medios de transporte e incluye dos estaciones de subterráneos (de las líneas a y E). pero además, sobre algunas avenidas y calles aledañas se extienden otros polos que también concentran gran cantidad de público. Si bien la crisis económica no afectó al corredor de av. rivadavia, sí se hizo sentir en algunas subzonas del barrio.
“El corredor principal es el de la avenida rivadavia. allí el rubro que más se destaca es el de indumentaria que posee el 50% de los locales de ese eje comercial”, dice Guido Mosín, analista de research de Jones lang laSalle (Jll).
Dentro de este rubro la ropa femenina es el que ocupa más metros cuadrados, acumulando el 26 por ciento de los locales. le sigue marroquinería, con un 23 por ciento e indumentaria masculina, con el 13 por ciento.
para christian Giménez, responsable de la división locales del Grupo adrián Mercado, la oferta se completa con gastronomía. allí están presentes las principales casas de comidas rápidas y heladerías. Este polo comercial también se destaca por la gran oferta de tiendas de electrodomésticos y de entidades bancarias. “Sobre avenida rivadavia se encuentran las principales marcas del mercado y es muy difícil encontrar vacancia, ya que los locales se ocupan de manera inmediata”, señala Giménez.
Esta es la zona comercial tradicional del barrio que sigue siendo la preferida por todos los interesados a la hora de abrir un comercio, ya que es uno de los focos comerciales elegidos por el público no solo de Flores sino también de los barrios cercanos. “otro centro comercial importante es el que se encuentra sobre la avenida rivadavia, entre General José G. artigas y avenida nazca. En este foco se pueden encontrar locales más chicos. allí se destaca la presencia de una gran variedad de espacios gastronómicos (abundan los fast food, pizzerías y bares), bancos, zapatería, farmacias, bazares y outlets de ropa deportiva.
para Giménez, este tramo comercial es el más afectado actualmente. “Hoy por hoy se pueden ver muchos locales vacios que pertenecen a pequeños comerciantes que se vieron muy golpeados por la caída del consumo”, aclara. Y amplía: “la devaluación afectó al mercado en general porque la gente perdió poder adquisitivo y eso hizo disminuir sustancialmente el consumo. a partir de esta situación, los comerciantes empezaron a verse muy complicados para afrontar sus gastos fijos como alquiler, servicios, impuestos y sueldos de empleados. Eso fue lo que empezó a esbozar el aspecto desolador que se ve en el segundo corredor comercial de Flores”.
otro de los focos comerciales de la zona está sobre la avenida nazca, entre las avenidas Gaona y avellaneda y el de avellaneda que va desde avenida nazca hasta San nicolás, donde se concentra el rubro de indumentaria. “avellaneda es otra zona muy fuerte, para el público más popular que busca bajos precios. aquí tampoco se observa vacancia”, aclara Giménez.
El último informe mensual de la cámara argentina de la Mediana Empresa (caME) ratifica los datos del revelamiento de la cámara argentina de comercio (cac) e indica que las avenidas avellaneda y nazca y la calle Bogotá concentran el 32% del comercio ilegal de la ciudad. Esta actividad comercial, según los brokers consultados, es otro de los principales factores que atentaron en la baja de las ventas de los comercios que se encuentran en esos ejes. “El porcentaje determina
que esa zona de los barrios de Flores y Floresta ya es el principal foco del mercado informal porteño, seguida por Liniers (16%) y Once (15%). No obstante este es el punto más dinámico de todos los focos comerciales de Capital Federal. Aunque últimamente se comenta como nota de color el cierre de algunos locales en la zona”, explica Jorge Gayoso, broker de la División Locales de la firma L.J. Ramos.
En materia de vacancia, el corredor de la Avenida Rivadavia mostró durante el año último tener mayor capacidad que otros ejes como la Peatonal Florida o la Avenida Santa Fe para hacer frente a las dificultades que impuso la recesión económica. “En efecto, la disponibilidad de locales se mantuvo estable y limitada a pocos espacios que, una vez ofrecidos en alquiler, fueron en su mayoría rápidamente ocupados”, sentencia Mosín.
El informe de la consultora Colliers sostiene que el primer semestre de 2018 estuvo representado por un muy importante incremento en la superficie disponible de locales en los principales corredores comerciales de la Ciudad de Buenos Aires; mientras que el corredor de Av. Rivadavia y Av. Carabobo, tiene una de las vacancias más bajas, con un 1,81% y un promedio de alquiler de US$29,3 por metro cuadrado mensual.
En cuanto a los precios de alquiler se mantuvieron en sus promedios históricos, en un rango que va desde los 25 hasta los 45 dólares mensuales por metro cuadrado.
Según Giménez, durante 2018 el polo ubicado en Rivadavia y Boyacá logró alcanzar su techo en cuanto a los valores de alquiler, que en la zona llegaron a cotizar en el orden de US$50 el metro cuadrado; mientras que, seis meses más tarde y como consecuencia de la escalada de la moneda estadounidense, los precios cayeron a U$S44/ m2, unos US$13 más baratos que el promedio del metro cuadrado ofrecido en polo de Acoyte y Rivadavia (Caballito), uno de los más demandados de la ciudad. “Los precios que pueden verse en el principal foco comercial de la Av. Rivadavia rondan entre $80.000 y $110.000; mientras que en el segundo foco comercial de la zona (entre General José G. Artigas y la Av. Nazca) los valores pueden estar en $50.000. Por último, en la zona comercial de la Av. Nazca pueden observarse valores cercanos a los $60.000”, explica Giménez.
Sobre las operaciones de compra-venta Marcelo Zuliani, gerente comercial del área de Retail de Colliers International, dice: “Existe escasa información respecto de los valores de venta del metro cuadrado debido a que hay pocas transacciones, especialmente en los corredores principales. En este segmento del mercado es escasa la oferta e importante la demanda”.
Los brokers explican que, en los últimos tiempos, la mayoría de los contratos se están firmando en pesos con ajustes semestrales que van entre el 15 y 16 por ciento; mientras que los
Los precios en el principal eje comercial de Flores se ubican entre los $80.000 y los $110.000
que se cierran en dólares generalmente son fijos por plazos rondan entre los tres y cinco años. “En este escenario actual, las negociaciones se tornan más flexibles dependiendo de la calidad del inquilino. Aunque vale aclarar que algunas compañías han comenzado a renegociar sus contratos en dólares debido a la reciente devaluación”, comenta Zuliani.
El hombre de Colliers International explica que la tendencia para las cadenas que se observa en el mercado es el negocio de cercanía; es decir, más locales de superficies más chicas. “En la mayoría de los casos las marcas buscan bajar superficie de ventas (menos metros cuadrados) pero, a su vez, intentan aumentar la cantidad de sucursales. Este fenómeno, que comenzó con los supermercados exprés en los barrios, hoy se ha extendido a cafeterías, farmacias y algunas marcas de indumentaria. Esto también viene de la mano del fuerte cambio mundial que se está produciendo en el mercado de retail impulsado por la venta online. Si bien en la Argentina este tipo de venta aun no es significativa, ya se observan algunos casos pilotos que tienen cierto impacto en el mercado”, explica el broker. Y amplía: “Producto de este fenómeno de cercanía, comienzan a formarse zonas de servicios sobre avenidas o en los barrios donde se cambia totalmente la fisonomía del lugar. En ese sentido, la aprobación del nuevo Código de Planeamiento Urbano de CABA, donde se amplían las zonas comerciales, potenciará esta tendencia”.
Lo que se espera para este año
Miguel Grehan, director de la división locales de L.J. Ramos, hace proyecciones sobre los precios para 2019. “Salvo excepciones, se espera que se mantengan estables, con una leve tendencia a la baja, siempre y cuando las condiciones macro no se alteren abruptamente, como sucedió en el tercer trimestre de 2018”, dice el especialista.
Según Diego Migliorisi, titular de Migliorisi Propiedades, la avenida Rivadavia es el ave fénix de los ejes comerciales porteños. “Este es un foco comercial que ha superado multiplicidad de situaciones adversas del país. Más allá de esto, soy optimista y creo que comienza una etapa de recuperación económica que va a potenciar los focos comerciales. A mi entender, las perspectivas para este año dependen de las variables económicas. Se espera una importante baja de la inflación, una leve recuperación de la capacidad de compra y ahorro, como también líneas de crédito para el consumidor. Estos factores actúan en forma inmediata en el comercio potenciando su actividad; por lo tanto, no solo en este polo comercial mejorará la productividad sino en muchos otros”, finaliza Migliorisi.