la reconversión del sur
los nuevos proyectos, la superficie disponible, la cercanía con los centros urbanos y los accesos incrementan el interés de la demanda
Inmuebles industriales. la oferta de proyectos, la superficie disponible, la cercanía con los centros urbanos y la conectividad de la zona generan oportunidades de inversión.
Con la actividad industrial en caída continua, el mercado de inmuebles industriales vive una realidad paralela, como consecuencia de la paralización de las empresas para realizar cualquier tipo de expansión en sus naves. En este contexto, la zona Sur del Gran Buenos aires presenta oportunidades en el negocio del real estate. Una de las ventajas de esta área es la disponibilidad de grandes superficies, muchas de las cuales fueron utilizadas para la realización de proyectos de parques industriales. También hay viejas fábricas con el potencial de reconvertirse y transformarse en naves clase a. Sin embargo, hoy la coyuntura está jugando una mala pasada. “Durante este año se viene dando una importante retracción de la industria que impacta directamente en los inmuebles industriales productivos. De hecho, hoy la tendencia de las empresas es achicarse o tomar superficies acotadas debido a la poca previsibilidad que existe en sus actividades. Es decir, se complica planear estrategias con un horizonte de proyección claro a mediano y largo plazo”, detalla pablo Fiorita, responsable de la División parques industriales del grupo adrián Mercado. “Hoy en la industria se vive día a día”, agrega.
El Estimador Mensual de actividad Económica (EMAE) que realiza el instituto nacional de Estadísticas y censos (indec), afirma que marzo cayó 6,8 por ciento frente al mismo mes del año pasado, cuando la economía crecía tras del triunfo electoral del Gobierno en 2017 y antes de que se desatara la crisis cambiaria. El indicador tuvo una caída de 1,3 por ciento en la medida mensual desestacionalizada, que mostraba leves avances desde diciembre pasado. El último mes del año había avanzado 0,4 por ciento. En enero, un 0,5 por ciento y en febrero, 0,1 por ciento. De los 16 sectores que mide el EMAE, casi todos mostraron variaciones interanuales negativas. ante estos números que grafican un presente complicado, “hay muchos propietarios que prefieren esperar antes que resignar valor y retiran sus inmuebles industriales de la oferta”, detalla alejandro Bartra de la División industrias de la consultora colliers international. pero por otro lado, las oportunidades aparecen para algunos inversores locales que se encuentran con mayor flexibilidad para negociar con quienes sí destinan este tipo de propiedades a la venta, poniendo en movimiento el negocio en el Sur del conurbano bonaerense. En números, se estima que la zona Sur tiene un inventario de 503.168 metros cuadrados de centros logísticos clase a, de los cuales 67.460 están desocupados. Estos datos representan una vacancia de 13,4 por ciento, según el relevamiento realizado por cushman & Wakefield.
En el análisis de la demanda, si bien hay interés en la relocalización hacia lugares más seguros, con mejores accesos y mayores servicios, el inversor en tierra espera. “no quiere
equivocarse, salvo en los casos que consideren que son oportunidades o en rubros como la logística, un sector menos afectado por la crisis”, reconoce Dennis O’keefe, director de la inmobiliaria homónima con experiencia en esa área de la provincia de Buenos Aires. El especialista agrega que en lo que va del año, el mercado sigue estancado. “La incertidumbre política, la inflación y las altas tasas de interés que no permiten tomar crédito tientan a los inversores a volcarse a la renta financiera”, analiza.
En crecimiento
“El sector industrial en la zona Sur del Gran Buenos Aires creció fuertemente en los últimos diez años”, afirma O’keefe. A la hora de analizar las razones, destacan la cercanía con los centros urbanos y los puertos de Buenos Aires y Ensenada. También los accesos: entre ellos la autopista La Plata–buenos Aires, el corredor de la Autovía 2 que comunica con Mar del Plata y Bahía Blanca, la autopista Cañuelas, la ruta provincial número seis; y por otro lado, las dos obras en desarrollo como la continuación del camino del Buen Ayre y el Paseo del Bajo que mejorará la logística e interconexión entre los diferentes partidos de la Provincia de Buenos Aires. “La posibilidad de que se intensifique el uso del puerto de Ensenada descomprimirá la actividad en el Puerto de Buenos Aires y convertirá a esta zona en estratégica desde su ubicación. Una prueba de ellos fue el crecimiento que tuvieron los partidos como, por ejemplo, Berazategui, que tomó la bandera en lo referido a parques industriales”, analiza O’keefe. El lado B es que por la cantidad de obras la vacancia aumentó significativamente. En el segundo semestre del año pasado ingresaron 66.500 metros cuadrados, lo que generó un aumento del 5,6 por ciento de la vacancia respecto a los primeros seis meses del año. Un 20,3 por ciento de los metros nuevos corresponden a superficies disponible en Sarandí, mientras que el resto se distribuyó entre Ezeiza y Spegazzini, según datos de la consultora Cushman & Wakefield.
Por otro lado, la zona Sur-oeste comenzó a tomar impulso y ya para el segundo semestre de 2018 el inventario tuvo un crecimiento del 13,2 por ciento impulsado. Este fenómeno es producto de las superficies disponibles en parques industriales, donde los servicios y beneficios fiscales impulsan el desarrollo de depósitos clase A dentro de esos espacios. Un dato interesante es el creciente interés de los inversores pequeños que en lugar de establecer sus naves en zonas aisladas optan por instalarse en parques industriales en plena etapa de desarrollo o en las zonas aledañas. Hoy el área tiene más de 900 hectáreas destinadas a parques industriales. O’keefe remarca el interés en la compra de terrenos en parques en vías de desarrollo a precios promocionales, con una financiación privada de hasta 24 cuotas ajustable por CAC. Tamvicepresidente bién la demanda de lotes en parques para relocalizaciones con superficies menores a los habituales. A ello se suman los clientes que compraron lotes dentro de los parques para construir un galpón y alquilarlo. En estos casos buscaron aprovechar la baja del costo de construcción que generó la devaluación y apostaron a un negocio de renta en un futuro. Otro fenómeno es la relocalización de los depósitos que estaban ubicados en zonas residenciales: se están mudando a los parques impulsados por los municipios que buscan aprovechar las tierras para viviendas en baja y media densidad.
Por otra parte, los galpones que se encuentran en zonificaciones industriales son una buena opción de reventa para pymes en desarrollo. “Hoy sigue firme la demanda de espacios clase A en el rubro logístico, con buena calidad constructivas y dimensiones eficientes”, especifica Santiago Isern, broker del área de inmuebles industriales de Cushman & Wakefield. Agrega que, a la hora de analizar la oferta, la infraestructura de los predios es clave, sobre todo en energía eléctrica, gas natural y cloacas, entre otros servicios. En línea con este requerimiento surgen nuevos emprendimientos. Por ejemplo, el que está desarrollando Fernández Prieto y Asociados. Se trata del Parque Industrial y Tecnológico de Florencio Varela (Pitec2). Esta obra es la continuidad de Pitec. “Buscamos generar un lugar pensado para las pymes. Le abrimos las puertas a pequeñas empresas con lotes que arrancan en los 600 metros. Este es un segmento del mercado que no tenían lugar dentro de parques industriales donde las tierras no eran del tamaño que ellos necesitaban”, relata Federico Fernández Prieto, de Intelligent, la empresa que lo comercializa el Parque. Es el primer proyecto de este tipo de carácter mixto promocional con aportes del sector público y privado.
En crecimiento
De cara a futuro, Bartra prevé que para el cierre de 2019 el ingreso en el Sur de más de 150.000 m2 en centros logísticos. Superficie a la que hay que sumarle otros casi 98.000 en construcción.
En ese contexto, los precios de alquiler mostraron una tendencia a la baja al igual que los valores de venta. Son precisamente los precios de alquiler, los que según Colliers International registraron una caída del 25 por ciento promedio. Se estima que los inmuebles se alquilan por US$6,3 por metro cuadrado.
“La renta por alquiler de galpones también sufrió una baja respecto del año anterior lo que afectó la rentabilidad para el inversor. De todas formas sigue siendo una inversión atractiva ya que la renta se encuentra en el orden del 5 por ciento anual”, explica O’keefe. El especialista agrega que los precios de venta en dólares cayeron, en algunos casos de hasta un 20 por ciento. Sin embargo, hay vendedores que, sin apuro, mantienen el precio. “Si comparamos el corredor Sur con respecto a otros, los valores se mantuvieron mas. Es un área que ya tocó piso, mientras que en otras zonas los precios se siguen acomodando. EL Sur y Suroeste muestra una demanda constante. Sí seguimos la tendencia de achicar gastos para subsistir en la industria hay que mirar al Sur”, aconseja Fiorita y finaliza: “allí los valores pueden equivaler a un tercio de los del triángulo de San Eduardo en el Norte a la misma distancia de la ciudad”. •
Dennis O´keefe Director de O´keefe Inmobiliaria Rural y Urbana “El alquiler de galpones es un negocio atractivo: deja una renta en dólares del 5 por ciento anual”