CÓMO AFECTARÁ AL MERCADO LA NORMA QUE OBTUVO MEDIA SANCIÓN EN DIPUTADOS.
Tras una maratónica sesión, diputados dio media sanción a la norma que cambia las condiciones de los contratos; las repercusiones
En tiempos de incertidumbre y riesgo, los propietarios se cubren exigiendo un monto de alquiler inicial superior
La tercera finalmente fue la vencida. Después de cuatro años de ida y vueltas, el proyecto de la ley de alquileres obtuvo media sanción en el recinto de Diputados . Entre los aspectos más importantes de la iniciativa plantea que en los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, de menos de 650 Uvas ($29204 a la cotización de la UVA del 20/11), solo se podrán realizar ajustes utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Respecto a los honorarios, si bien el proyecto enviado por el Ejecutivo establecía que los honorarios del corredor inmobiliario debían estar a cargo del propietario, el dictamen de comisión que fue aprobado por Diputados dice que “si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes”. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente. Una aclaración importante es que en las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado. Además los contratos tendrán tres años de duración.
Por otra parte, funcionarán como garantías: la real, la de fianza, el aval bancario, el seguro de caución y las personales del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente. . Un punto importante, el locatario propondrá al menos dos opciones de las siguientes garantías y el locador deberá aceptar alguna, siempre que la misma cubra razonablemente las obligaciones emergentes del contrato. Mientras que el depósito será devuelto al momento de la restitución del inmueble, actualizado mediante el mismo procedimiento de ajuste utilizado durante el transcurso del contrato. Respecto a los contratos deberán ser declarados ante la AFIP, dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La AFIP dispondrá un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez deberá informar a la AFIP sobre la existencia del contrato. Cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la AFIP.
El avance legislativo incomodó a los brokers inmobiliarios quienes alertaron que varios puntos de la iniciativa afectarían los derechos de los propietarios lo que ocasionaría una retracción de la oferta de departamentos en alquiler o que no se genere nueva. En concreto, Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), cuestionó tres puntos: la extensión del contrato de alquiler –que ahora será por tres años-, que el ajuste sea anual y tomando como referencia salarios y precios y el deber por el cual debería aceptar una garantía distinta de la real si se le ofrecen dos opciones. El referente afirmó que tiene una proyección del nuevo índice que muestra que, para un contrato firmado hace un año, en enero tendría que haber un aumento del 57 por ciento cuando en el Interior del país nunca se cierran contratos anuales por más de un 30 por ciento anual. José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, coincidió con Pepe en que si saliera la ley no representaría un incentivo al ingreso de nueva oferta. En otras palabras, los inversores dejarán de apostar a los ladrillos. “En principio mejoraría las condiciones para el inquilino al reducir el mes de depósito y aumentar el plazo del contrato a tres años, pero aumenta el riesgo para el propietario que además pierde la potestad de decidir cuál es la única garantía que prefiere fijar como condición para alquilar su propiedad”, afirmó. Respecto al nuevo índice de actualización, lo definió como “pura incertidumbre” y se manifestó en contra de la actualización anual. “Hoy es semestral y que sea una vez al año va en detrimento del ingreso a percibir por el propietario. Una situación que podría generar un aumento de los alquileres. Cuando hay incertidumbre y riesgo, los propietarios se cubren exigiendo un monto de alquiler inicial superior”, analizó.
Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, opinó que la nueva ley quita estímulo a los propietarios que analizaban disponer sus unidades al mercado de alquiler. “El más perjudicado con esta ley es a quien tenés que convencer de poner el departamento en alquiler para que haya mercado y eso a la larga perjudicará a quien busque alquiler. Sin unidades en oferta no hay mercado”, sintetizó y agregó: “es triste ver un tema tan delicado teñido de demagogia e intereses políticos. No veo cómo esta ley puede beneficiar a los inquilinos en el largo plazo. Richard Thaler dice que ´Si querés lograr que la gente haga algo, hacéselo fácil´. Bueno, la nueva propuesta de ley de alquileres se lo hace bien difícil al locador”.
Las presiones del interior
En tanto, consultado acerca de qué podría pasar la semana que viene en la Cámara de Senadores, Pepe, el hombre que representa a los brokers inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires dijo que si se introduce alguna modificación, la iniciativa volvería a Diputados y que los colegios de inmobiliarios del interior están llamando a los senadores de sus respectivas provincias para que los contratos sean por dos años, la actualización de los importes sea semestral y para que se flexibilice la obligación a aceptar una garantía.
A la hora de analizar qué pasó en el mercado de los alquileres en los primeros diez meses del año, un informe de Zonaprop determinó que el incremento rondó el 26,1 por ciento, una cifra que se ubica por debajo de la inflación que sobrepasa el 38 por ciento, lo que implica una baja real del precio de más de 10 puntos porcentuales. En promedio, alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad cuesta $16.898 por mes, lo que devela una suba del 2,8 por ciento en el mes. •