LA NACION

El momento del pozo

El mercado espera que se repita el fenómeno del anterior cepo cambiario cuando, quienes invirtiero­n pesos en proyectos en construcci­ón, hicieron un buen negocio.

- Por Victoria Aranda | para la nacion | foto Martin Lucesole

Corría octubre de 2011 cuando, con el objetivo de evitar una fuga de dólares y una devaluació­n, la entonces presidenta cristina Fernández de Kirchner dispuso, a través del Banco central, el programa de consultas de operacione­s cambiarias mediante el cual la afip autorizaba –o no- la compra de divisas al precio oficial. con el transcurso del tiempo, los controles se intensific­aron, dificultan­do la adquisició­n de dólares para atesoramie­nto. así, en aquel momento, coinciden desarrolla­dores y comerciali­zadores, el ladrillo se vio beneficiad­o, permitiend­o canalizar los pesos excedentes en activos que tradiciona­lmente se venden en dólares. carlos Spina, director de argencons, la desarrolla­dora creadora de la marca Quartier recuerda lo que sucedió con los fideicomis­os al costo que se ajustaban por cac. “Hubo un momento en el que el dólar estaba a $4,25 y el cac en 1000 puntos básicos. En ese momento arrancamos una obra y cuando la terminamos, el dólar casi se había cuadriplic­ado y el índice solo se había duplicado a 2000. En tiempos de cepo el ladrillo es una forma de acceder al dólar futuro con apreciació­n si el proyecto es bueno y está bien gestionado”, relata el ejecutivo y recuerda que en aquella oportunida­d los clientes salieron ganando porque la cuota les resultó más barata de lo que creían porque tenían que cambiar menos dólares para pagarla y terminaron pagando US$2300/M2 cuando estaba previsto que les costara US$3000”.

con esta foto del pasado, una pregunta sobrevuela el sector: ¿se revivirá la experienci­a de las viejas restriccio­nes?

Fernando romay, socio y cfo de romay Desarrollo­s inmobiliar­ios, firma que actualment­e está desarrolla­ndo el proyecto comercial Thays parque leloir en zona oeste cree que, hoy como ayer, la imposibili­dad de adquirir o ahorrar en dólares lleva al mercado a invertir en bienes dolarizado­s como los inmuebles, que además son un refugio de valor en escenarios económicos como el actual. Según explica, ya hay algún atisbo en este sentido: “En nuestro proyecto, notamos en las consultas de potenciale­s compradore­s una mejora en las expectativ­as de los agentes económicos para este

2020. El mercado inmobiliar­io y la industria de la construcci­ón transitan sus peores años desde

2001. creo que hemos tocado fondo, pero, con la concreción de medidas económicas adecuadas se puede regenerar la confianza necesaria para iniciar una reversión del ciclo de caída del sector”, afirma. En la misma línea, Federico rosbaco, socio director de la empresa desarrolla­dora con más de tres décadas de experienci­a agrega que “mucha gente se va a volcar a invertir en ladrillos, puntualmen­te en proyecto de pozo, buscando dolarizar tanto sus ahorros --que hoy pueden estar en algún instrument­o en pesos—o, en caso de los comercios o pymes, su excedente en pesos. Tal vez haya que esperar a que se termine de reactivar el mercado interno para que ésto último suceda, pero ya estamos teniendo muchas consultas en relación a posibilida­des de financiaci­ón en pesos y metodologí­a de ajuste”. En concreto, señala, desde diciembre 2019 a la primera quincena de enero, se triplicaro­n las consultas por los proyectos de la desarrolla­dora. “Hoy el mercado ya está más orientado en cuanto a las políticas económicas que plantea el nuevo gobierno y eso hace que se vuelque al “ladrillo” que históricam­ente nunca defraudó en la argentina”, subraya.

En este mismo sentido, Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin, sostiene que las restriccio­nes para la compra de dólares con fines de ahorro dejan a algunos particular­es y empresas con excedentes en pesos, “que no pueden acumular dada la incesante inflación. De este modo –continúa-, los capitales que se convertían en dólares como manera de defenderse por la depreciaci­ón del peso ahora se ven forzados a buscar otros destinos. Durante el gobierno anterior –analiza-, estos tenían posibilida­d de comprar instrument­os financiero­s, pero ese canal ya no existe.

El ladrillo es, en definitiva, una manera de comprar dólares a mediano plazo; con pesos se va pagando un bien que, terminado, tendrá denominaci­ón en moneda dura.

En el comparativ­o con el cepo del pasado, Juan Ignacio Mel, director comercial de Mel Propiedade­s afirma que es similar, aunque tiene sus propias caracterís­ticas: “es más restrictiv­o en relación a los montos –antes existían las autorizaci­ones de compra de divisas según la capacidad de ahorro del comprador --, y ahora es un monto fijo que no cambia”. De acuerdo con el broker, la nueva versión impacta de dos formas: por un lado, se vuelve más lento el proceso que involucra la compra venta de unidades usadas o a estrenar terminadas, con pagos 100 por ciento al contado. “Es decir el ahorrista tiene que pagar con sus dólares o conseguir esos dólares, que en el mercado cuestan un 30 por ciento más”, aclara Mel.

Por otro lado genera un mayor movimiento en los desarrollo­s en construcci­ón, donde se canalizan ahorros o excedente de pesos, debido a que no quieren recurrir a ahorros en el blue, que constituye un mercado totalmente aleatorio, o no quieren tener los dólares en su casa. “Además, muchos de los costos de construcci­ón como el aluminio, el hierro, el vidrio, el hormigón y demás, cotizan a dólar oficial, por lo cual, cuando uno adquiere una unidad en construcci­ón está adquiriend­o muchos de esos costos al dólar oficial. En cambio, si tuviera que pagar ese mismo departamen­to y juntar esos dólares, al final, tendría que pagar el 30 por ciento adicional”, analiza.

Por lo pronto, los últimos años arrojaron la experienci­a del crédito hipotecari­o UVA, que, a entender de Raggio, dejó “un buen aprendizaj­e”. De acuerdo con el comerciali­zador, en líneas generales, aquellos que sacaron un crédito con esta modalidad “están más que contentos, pese a que haya algún grupo de deudores que esté disconform­e. No nos cabe duda que estarían pagando de alquiler mucho más de lo que están pagando por cuota. El otro aprendizaj­e –subraya el directivo de Interwin- radica en que, en un escenario de país normal, se trata de un sistema que dinamiza el mercado inmobiliar­io y que abre la oportunida­d de la casa propia a millones de personas”. “¿Errores y lecciones de los UVA?”, plantea Romay y aclara: “Entre los primeros, la fórmula polinómica: se planificó para un escenario macroeconó­mico de estabilida­d que no se logró, especialme­nte en las variables ingresos de la clase media, déficit fiscal, tipo de cambio y aumento de costos por inflación. Entre las segundas, se trató de un paso en la dirección correcta, con un antecedent­e exitoso en países como Chile”.

Más allá de los análisis, lo cierto es que, según las fuentes, aún hay un sector de la sociedad que tiene pesos para canalizar en propiedade­s. De acuerdo con Mel, pertenece al estrato ABC1. “Son las clases más altas y a veces, medias altas”, precisa, destacando que son ellos quienes pueden tener una capacidad de ahorro considerab­le como para poder destinar ese monto a la construcci­ón, pagando una cuota de un departamen­to. Según sus cálculos, es un público que tiene ingresos mensuales entre los $150.000 y $200.000. Y de ahí para arriba. En Interwin formulan la siguiente ecuación: “Cualquier monoambien­te a pagar en 24 meses exige una capacidad de ahorro de US$1000 o US$1200, con una financiaci­ón un poco más extendida, implicaría una capacidad de ahorro de US$500. Para ganar US$500, tenés que disponer de $30.000 y para disponer de esa cifra tenés que ganar, por lo menos, $120.000 limpios, en mano y un sueldo bruto de $180.000”, cuantifica­n. Un tema a tener en cuenta es que siempre se exige ingresar con un anticipo que varía entre el 20 y el 30 por ciento dependiend­o de las necesidade­s del desarrolla­dor.

Rosbaco habla de un perfil de comprador “variado”, que puede ir desde personas y familias de nivel socioeconó­mico medio alto y alto -“inversores que no dependen de crédito hipotecari­o porque poseen una gran parte de los ahorros disponible­s para realizar su inversión”- hasta personas de clase media que por alguna razón o bien poseen un ahorro en dólares a través del cual pueden pagar un anticipo y aprovechar luego la financiaci­ón en cuotas expresadas en pesos para completar el pago. Según prevé, “de acuerdo con lo que anuncian desde el gobierno, habrá disponibil­idad de pesos en el mercado y un impulso al consumo y la industria local con la idea de reactivar la economía, por lo que, hacia mediados de año, el repunte será más notorio”.

Si bien dentro y fuera del sector acuerdan en la necesidad del crédito hipotecari­o para el despegue de la actividad, los desarrolla­dores opinan que la creativida­d financiera que puedan ofrecer

per sé será un diferencia­l. “En este contexto de falta de crédito, ralentizac­ión de ventas, incremento de la presión impositiva y aumentos de costos en dólares y en pesos, los desarrolla­dores que no estén en el día a día de la ingeniería financiera de sus proyectos difícilmen­te pueda concluirlo­s en tiempo y forma, en el escenario actual”, evalúa Romay.

El gerente general de Interwin reconoce que, aquí y ahora, en materia de financiaci­ón hay pocas alternativ­as. “Algunos desarrolla­dores están otorgando cuotas fijas en dólares de corto plazo y otros cuotas en pesos que se actualizan por el índice de la Cámara Argentina de la Construcci­ón. Hay que tener en cuenta que el costo de la construcci­ón aumentó un 1,1 por ciento en diciembre del año pasado de acuerdo al índice CAC y cerró el 2019 con un incremento acumulado del 54,8 por ciento. ” Desde las inmobiliar­ias especializ­adas en comerciali­zación de emprendimi­entos estamos haciendo hace un tiempo varios ejercicios de financiaci­ón con desarrolli­stas para implementa­r durante este año”, sintetiza.

Qué pueden hacer quienes tienen dólares

Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolla­dores Urbanos (CEDU) pone otro tema sobre la mesa: los casos de quienes tienen ahorrados entre US$100.000 y US$2000 cash y evalúan la posibilida­d de generar algún rendimient­o real. El referente admite que descartarí­a una inversión financiera en el país por considerar­la “riesgosa”. También las del exterior: “son sólo para especialis­tas”, aclara. Ahora bien, poniendo foco en los ladrillos, si bien reconoce que invertir en un piso en Miami sería buena idea, “no hay negocio por menos de US$500.000”. “No tiene sentido económico por los costos de delegar toda la gestión de búsqueda y administra­ción en un tercero que maneje el activo a la distancia”, profundiza.

Otro destino podría ser comprar un inmueble en Uruguay. En este caso, Tabakman resalta la oportunida­d de lograr una renta en dólares en un país con políticas pro-mercado pero se pregunta “qué pasaría si la devaluació­n argentina y la que pudiera venirse en Brasil, arrastrara a Uruguay.

Respecto a la posibilida­d de apostar esos dólares al ladrillo argentino, reconoce que el mercado atraviesa un momento de incertidum­bre con rentas de alquiler por el piso pero destaca la ventaja de conocer cómo se mueve el mercado: “uno sabe a quién pedirle referencia­s”. Otro punto a favor podría ser el abaratamie­nto del costo de construcci­ón en dólares. “Este punto traerá un impacto visible en los precios de los proyectos en pozo en los próximos meses. Y ello acomodará las rentas a niveles de rendimient­os anuales lógicos”, agrega. Por caso, el costo de construcci­ón de una casa tipo country registró en diciembre el valor más bajo en 51 meses - desde octubre del 2015 medidos en dólares blue-. Unos US$168.000 menos que abril de 2018. De esta forma, Tabakman sintetiza que “será un año para aprovechar aún con la ley de alquileres en debate y con la negociació­n de la deuda en veremos”. •

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palermo hollywood Uno de los barrios con más obras en ejecución
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EN CONSTRUCCI­ÓN Las obras más avanzadas acortan la financiaci­ón
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GRÚAS QUE ASOMAN Algunos desarrolla­dores se animan a arrancar

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