Alquileres: buscan disminuir el número de operaciones “en negro”
A partir de marzo, todos los contratos realizados desde julio del año pasado deberán ser declarados ante la AFIP: cuáles son las consecuencias, el impacto en los precios y cómo afectará a los inquilinos
La AFIP reglamentó el régimen de registro de contratos de locación de inmuebles previsto en la nueva ley de alquileres sancionada en junio del año pasado. Esto significa que, a partir de marzo, todos los contratos deberán ser declarados en la institución. La medida, comenzará a regir a partir del 1 de marzo y será para aquellos contratos que se hayan efectuado a partir del 1° de julio de 2020 y que continúen vigentes. También incluyen a aquellos que se hayan concretado durante el tercer mes de este año, y gozarán de un plazo excepcional para registrarlos hasta el 15 de abril de 2021 inclusive.
La noticia fue celebrada por quienes representan a los inquilinos: “con el registro de contratos de alquiler en AFIP se abre una nueva etapa en las políticas de vivienda en Argentina, ya que se podrá saber quiénes conforman el negocio del acceso a la vivienda y quiénes alquilan y bajo qué condiciones”, advirtió Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos. Una visión completamente opuesta a la de los referentes del sector inmobiliario. Desde el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos
Aires (Cucicba), sostuvieron que el anuncio llega en un mal momento. “Hay una necesidad continua de los funcionarios de querer controlar y esto es innecesario, ya que el mercado debe ser libre y fluir porque es un sector muy fluctuante. En el país, con tantos impuestos, se genera otra presión para el que tiene que pagar, lo que produce incertidumbre en el valor que va a tener que pagar la gente”, sostiene Martha Liotto, vicepresidenta de la institución. Mientras que su presidente, Armando Pepe recordó que la reglamentación se genera en un contexto particular: “muchos propietarios no cobran alquileres desde marzo de 2020 por los DNU que firmó el Presidente el año pasado”. En la misma línea, Rita Menéndez, secretaria del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, agrega: “Con este sistema, AFIP busca un mayor cruzamiento de datos y conocer cuál es la situación patrimonial de los contribuyentes, como por ejemplo saber cuáles inmuebles de una persona están alquilados. El organismo tiene como objetivo recaudar más”.
En tanto, desde la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), señalaron: “Esto va a afectar a las locaciones destinadas a viviendas y a sus propietarios, ya que a partir de ahora, al blanquear el contrato, tendrán que tributar Impuesto a las Ganancias, y se verá nuevamente disminuida su ya magra renta, que es la más baja de los últimos 40 años y no supera el 2% anual”, advierte Enrique Abatti, presidente de la entidad. En este sentido, aclaró que la medida hará que aumenten los alquileres para compensar la pérdida que tienen los titulares de las viviendas o, directamente, podría provocar que se retire el inmueble del mercado de alquileres y se ponga en venta.
Con respecto a quiénes estarán afectados por la medida, en un primera instancia parecen ser los propietarios; pero los inquilinos, a quienes la medida busca proteger, en la práctica se podrían ver perjudicados de manera indirecta, según explican fuentes del sector. “Se verán casos en que para eludir la registración se concertarán contratos de comodato, es decir, préstamos gratuitos del inmueble en reemplazo de locación, con el precio pactado en un contrato de mutuo acuerdo, es decir, préstamo de dinero. O como es frecuente para los contratos comerciales, se suscribe un contrato de locación por menor valor y paralelamente un contrato de mutuo acuerdo reforzado con pagarés, por la diferencia del precio. Y en este caso, generalmente es a pedido del inquilino para pagar menos impuestos”, reconoce Abatti.
Otro de los temas que impactó en el mercado de los alquileres fue el decreto que congeló los valores de los contratos desde marzo del año pasado por la pandemia. Hasta ahora la norma tiene vigencia hasta el 31 de marzo pero se especula con que podría extenderse hasta fines de mayo. La noticia preocupa al sector y las inmobiliarias de la Argentina emitieron un comunicado solicitándole al Gobierno que no vuelva a extender el plazo del DNU 66/2021 más allá del 31 de marzo y proponiendo, en cambio, crear una “tarjeta alquilar” como solución a la crisis habitacional. En concreto, el Consejo Federal del Colegios Inmobiliarios de Argentina (Cofesi) propuso que los inquilinos que se vean dificultados a cumplir con sus obligaciones de pago sean asistidos por el Estado Nacional a través de una “tarjeta de manera similar a como lo hace hoy en día con las familias que enfrentan necesidades alimenticias con la Tarjeta Alimentar. “Esta iniciativa podría ayudar de manera específica a cada inquilino en situación vulnerable, sin perjuicio de distorsiones en todo el sistema de alquileres”, indicó la entidad en un comunicado que compartieron a través de las redes sociales.
Pocos endeudados
De acuerdo a un relevamiento que realizaron los distintos Colegios Profesionales en la Argentina, casi el 90% de los inquilinos pagan en término el alquiler de su vivienda, otro tanto lo hace con atraso y solo el 5% se adhirió al DNU y prorrogó el pago de sus obligaciones. Con estos números buscaron demostrar que el universo real que necesitaría asistencia es bastante acotado. Además, Cucicba sugirió aplicar los programas de financiamiento Ahora 18 y Ahora 24 para aquellos inquilinos que hayan generado deuda durante la prórroga del decreto.
En síntesis, el mercado de los alquileres se encuentra en plena ebullición y los analistas ya hablan de las consecuencias directas que generará la reglamentación de la AFIP.
1 Subirá la carga burocrática
Con el nuevo régimen, los locadores, arrendadores, sublocadores y subarrendadores, se ven obligados a registrar los contratos de alquiler ante la AFIP. Para los contratos de alquiler de vivienda, este trámite significa realizarlo una vez cada tres años. Sin embargo, para aquellos que tienen un alquiler temporario o varios contratos en simultáneo, el panorama es un poco más engorroso. “Se incorporó un régimen de información en el cual cada vez que se hace una operación, se tiene que informar. Me parece bien, todos tenemos que pagar nuestros impuestos. Pero la carga burocrática que suma es un impedimento, porque un propietario que tiene un alquiler temporario tendrá que hacer el trámite cada vez que se alquila, sea cada un mes o cada día. Entonces, esto suma una burocracia administrativa que, guste o no, impacta en el precio del alquiler. Es un dolor de cabeza”, indicó Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate.
2 Disminuirá la rentabilidad
A pesar de que los alquileres están por los aires, la rentabilidad para los propietarios no. De acuerdo al último informe trimestral de Reporte Inmobiliario, en la ciudad de Buenos Aires la tasa de retorno de la inversión fue del 2,23% anual, cifra que se encuentra “en niveles históricamente bajos”. Para las fuentes consultadas por la nacion, el nuevo Régimen de Registración de contratos agrava aún más esta problemática. “La regulación estatal sobre locaciones que generan una renta y no tributaban un impuesto, está dentro de las facultades del estado y sobre eso no existe punto de discusión. Desde la sanción y promulgación de la nueva Ley de Alquileres estaba determinado que la AFIP reglamentaría el registro de los contratos de locación, pero como efecto no deseado de dicha ley, la resolución dictada genera un nuevo golpe a la ya castigada rentabilidad de los alquileres y se suma a la alta presión tributaria existente también sobre los alquileres como el Impuesto a las Ganancias (35,38%), el IVA (21%), el Impuesto sobre los Bienes Personales”, explicó por su parte Mariano García Malbran, director y vocero de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi).
A su vez, en el sector existe el temor de que se establezcan nuevas cargas impositivas ya que “ahora los propietarios están encerrados en un tabla de Excel y no se sabe qué otros impuestos pueden llegar a surgir el día de mañana; ahora todos los impuestos que existen sobre esos bienes están más observados”, agregó.
Desde la AFIP argumentaron que hoy pocos propietarios le otorgan una factura o recibo al inquilino, por lo cual estos últimos no pueden deducir Ganancias. “Ahora es responsabilidad y obligación del locador informarlo”, indicaron desde la Agencia. En ese sentido, en el 2019 solo 7324 locatarios dedujeron del Impuesto a las Ganancias hasta el 40% de las sumas que pagaron en concepto de alquiler. “Es el 0,4% de los inquilinos del país. Aunque eso no quiere decir que hubo solo 7300 contratos realizados, sí da la pauta de que son muy pocos los registrados”, agregó González Rouco.
3 Aumentarán los alquileres
“Todo costo burocrático e impositivo se traduce a precios”, resumió Soledad Balayan, titular de la inmobiliaria Maure. Tras la sanción de la Ley 27.551, los valores de los contratos de locación se dispararon producto de la incertidumbre. Según Zonaprop, durante 2020 hubo una suba histórica del 62% de los precios de los alquileres, valor que superó a la inflación (36,1%) y la suba salarial. Pero, lejos de haberse terminado sus efectos, en los próximos meses los precios continuarán con su tendencia alcista.
“Si bien se estaba esperando esta reglamentación, los costos aumentan a medida que la normativa se hace efectiva. No está bien, ni mal, es lo básico. Ahora el contrato va a estar registrado ante la AFIP, algo que avala tanto al propietario como al inquilino por posibles incumplimientos. Es un nuevo costo para tener esa seguridad, es como pagar un seguro: tiene un precio y hace que los alquileres aumenten estructuralmente”, añadió González Rouco.
Además, de por la carga burocrática antes mencionada puede aumentar los valores de los alquileres por dos factores: o bien se contrata a un contador para que lo haga, o las inmobiliarias lo realizan con cobro aparte por su gestoría. En ambos casos, el valor se le traslada al inquilino. “Se encarece nuestro producto, no se cobra como comisión pero sí como gestoría. Si como inmobiliaria no puedo cobrar una gestoría dejo de hacer la actividad, sino voy a pérdida”, remarcó Diego Cazes, director general de la inmobiliaria L.J. Ramos.
4 Menos oferta
Ante la incertidumbre, la oferta se achica. Si seguir alquilando no es una opción para el propietario, hay tres posibles reacciones: que vendan su propiedad, que busquen invertir en otras latitudes o que quiten la vivienda del mercado inmobiliario hasta que el panorama sea un poco más certero. En este último caso, alquilarle a conocidos sin contrato también es una posibilidad que se considera y repercute igualmente en la oferta y la demanda.
“La tendencia de propietarios que retiran inmuebles que se encuentran en alquiler y ponen los mismos a la venta va a aumentar aun más. En consecuencia, a quienes pretendió beneficiar la ley, que a nuestro entender son los inquilinos, se podrán ver perjudicados por una menor oferta de bienes en locación. Además, el contraste con una enorme demanda y el traslado de modo indirecto de los costos impositivos al valor del alquiler generarán sin dudas un aumento importante de los montos de los alquileres, y si además tenemos presente el gran déficit habitacional existente en nuestro país, la situación se torna más compleja”, señaló García Malbrán, de Camesi.
5 Se demorarán los desalojos
En caso de que el propietario le inicie un juicio de desalojo al inquilino, sea por incumplimiento de pago o finalización del contrato de alquiler, ahora el juez deberá notificar a la AFIP sobre la existencia del contrato. En caso de no estar inscripto, la AFIP deberá tomar la intervención correspondiente. Durante ese ínterin, tiempo que no está contemplado por la ley, no corre el traslado de la demanda al inquilino.
“Esto puede demorar un juicio unos cuatro meses más de lo habitual, como mínimo. Si antes se demoraba un año, hoy sería un año y medio. Cabe recordar que hoy en día las garantías que pide el propietario no pueden superar más de cinco meses de alquiler, lo cual es una ridiculez. Si tardás 18 meses en desalojarlo, el seguro te paga solo cinco. Como siempre, esto se vuelve en contra del inquilino, ya que el locador se resguarda con alquileres más altos”, diferenció por su parte Abatti, representante de los propietarios.
6 Algunos inquilinos no podrán mantener sus contratos
Finalmente, con contrato declarado ante la AFIP, los inquilinos que trabajen en la informalidad tendrán dificultades a la hora de justificar sus ingresos y el pago del alquiler. “No estoy en contra de que los contratos se blanqueen, al contrario. Pero el Gobierno no puede pretender que a partir de ahora todo se formalice de un día para el otro, es una medida abrupta. Si bien el estado reconoce que hay trabajo informal, el inquilino que se encuentra en esa situación no va a poder alquilar más un departamento, ¿qué se va a hacer con esa gente?”, se preguntó Cazes. En el mismo sentido apuntó Bryn: “Hay muchos inquilinos que no pueden justificar el pago de un departamento. Ahora su contrato va a estar declarado y esas personas tendrán que ver cómo justifican sus ingresos. En definitiva: esto no solo trae problemas al propietario, sino también al inquilino”.
7 Las familias con menos recursos, las más perjudicadas
González Rouco apuntó también a los efectos que tendría la exigencia de registración en los 60.000 hogares que alquilan en hoteles pensión, inquilinatos y las decenas de miles de familias que alquilan en barrios populares. “Van a complicarles la vida a muchas personas. Esto pasa cuando se hace política pública con ideología y no con incentivos”, opinó.
En cuanto a cuáles podrían ser los incentivos para formalizar, González Rouco dijo que se podrían bajar impuestos por una determinada cantidad de tiempo a propietarios que registren las propiedades u ofrecerles algún beneficio, como un crédito laxo para mejorar o refaccionar el inmueble.
Respecto a la cantidad de contratos de locación informales, el especialista dijo que no hay ninguna estimación porque hay una confusión entre “en negro” y sin contrato. “Un alquiler con contrato no está 100% en negro. Quizá lo que no está es registrado, pero es formal”, explicó.
El tributarista Sebastián Domínguez, de SDC Asesores Tributarios, sumó que puede haber dos situaciones entre quienes no declaran alquileres. Contribuyentes inscriptos en Ganancias que pagan el impuesto de Bienes Personales por el inmueble, pero no declaran alquileres y pasarían a pagar Ganancias e Ingresos Brutos y, por otra parte, empleados en relación de dependencia que deberían sacarse el monotributo y solo pagarían $556 si tienen a su cargo hasta dos alquileres por $30.000 o, en caso de excederse de este monto, Ingresos Brutos. “A estas personas no les cuesta tanto regularizase. Pero si alguien no puede sacar el monotributo debería inscribirse en Ganancias y pagar es impuesto. El tema es que ahí esa persona tendría que presentar declaración jurada anual de Ganancias, con lo cual tiene más complejidades”, concluyó Domínguez.