Ley de alquileres: perjuicios para todos
Las últimas regulaciones sobre el mercado locatario solo han provocado una retracción de la oferta y subas en los precios
Las recientes modificaciones de la ley de alquileres no han sido felices, ya que confirman nuestra profunda incapacidad para aprender del pasado. Gracias a varios despropósitos legislativos, se destruyó décadas atrás el mercado de alquileres junto con la construcción de edificios para este fin, lo que generó una anormal tensión entre propietarios que cobraban alquileres irrisorios e inquilinos que votaban a quien les regalaba el precio de su vivienda. El deterioro experimentado por las propiedades ante la falta de arreglos fue mayúsculo y, una vez liberados los alquileres, hubo que gastar fortunas en recomponer los inmuebles que, al haber quedado virtualmente regalados, nadie cuidó.
Por cierto, recuperar la industria de la construcción de viviendas con destino a alquiler, con inflación de por medio, fue un lento y difícil proceso que en gran medida se logró.
La motivación detrás de las medidas fue, una vez más, demagógica: los votos de los inquilinos fueron el premio a tanto desatino, sin enterarse los legisladores de que estaban brindando un salvavidas de plomo.
Hoy vuelven ideas similares. Con una inflación estimada en el 50% anual, establecer que solo se podrá ajustar el alquiler una vez al año impacta sobre el propietario, que cobrará en una moneda crecientemente depreciada. Que sea solo el propietario quien deba pagar la comisión de la inmobiliaria, en lugar de lograr una composición de intereses que establezca derechos y obligaciones para ambas partes, es otra irritativa injusticia, claramente discriminatoria. Eliminar la garantía real, que aseguraba parcialmente el cobro ante un inquilino moroso, se inscribe en la misma tónica demagógica, y reemplazarlo por cinco opciones de garantía, de las cuales el inquilino puede elegir dos, cuando dos de ellas no garantizan nada, constituye una burda burla.
¿Qué ocurrió? Las previsibles consecuencias incluyeron una retracción notoria de la oferta del mercado de alquileres, que los valores sean altísimos para cubrirse de la inflación anual, que se pidan “llaves” sustanciales no declaradas o se fijen sumas irreales.
Para peor, disponer también que todos los contratos de alquiler deben registrarse en la AFIP fomentará la informalidad.
Las consecuencias de todas las modificaciones en la legislación sobre locaciones urbanas son negativas para todos y están a la vista. Además de la fuerte retracción de la oferta de viviendas en alquiler, se han producido otros dos efectos. Por un lado, se ha incrementado el porcentaje de departamentos cuyo valor locativo se fija en moneda extranjera: hasta 2017, solo el 10% de los departamentos en alquiler de la Capital Federal se ofrecían en dólares, mientras que hoy ese guarismo ha crecido al 35%, según datos del portal inmobiliario Zonaprop. Por otra parte, aumentó la proporción de propiedades ofrecidas para el alquiler temporario y cayeron las locaciones tradicionales.
Cuando el Gobierno apura decisiones de este tenor, parte de otro rapto ideológico equivocado. Pretender castigar a los propietarios considerándolos acaudalados arrendatarios capitalistas es no comprender que en gran número son también trabajadores y cuentapropistas que, con esfuerzo, lograron sumar un capital para aliviar el peso de sus magras jubilaciones con una renta al final de sus días para ellos o para sus hijos, muchos de los cuales tampoco están en condiciones de concretar el sueño de la casa propia.
Ya hay un par de proyectos que proponen la derogación de la norma, pero solo prosperarán en la medida en que se comprenda que el fiel de la justicia es uno, pero que la balanza tiene dos platos. La verdadera política es la ciencia de los equilibrios, de contemporizar intereses diversos. El mercado no se rige por disposiciones demagógicas, sino por la ley de la oferta y la demanda. Acotada si se quiere, restringida, pero nunca groseramente vulnerada. Pretender ignorarla es activar un efecto boomerang de consecuencias tan negativas como previsibles.