Qué pasos debe seguir un propietario en una usurpación.
Las respuestas a seis preguntas claves en el proceso de desalojar a los intrusos de una propiedad privada
Tiempo atrás, la toma de terrenos acapararon las portadas de los diarios, pero este delito es más frecuente de lo que se cree, y no solo se da ante el caso de lotes sin edificar, sino que también ocurre en viviendas ya terminadas o en proceso de terminación. Por eso, es importante saber qué hacer cuando una persona se encuentra con un intruso instalado en una propiedad que le pertenece.
● ¿Cuál es el primer paso para accionar?
Desde el punto de vista del derecho civil existen dos posibilidades: iniciar un interdicto de recobrar, que es un proceso abreviado que tiene el objetivo de reponer al propietario la tenencia de su bien lo más inmediatamente posible, o encarar una acción judicial tendiente a que se devuelva el predio a su propietario (acción reivindicatoria). “La primera es la más utilizada, por cuanto se trata de un proceso más corto. Además, desde el derecho penal, se puede hacer una denuncia por usurpación”, indica el abogado Luis Bullrich, del estudio Nicholson y Cano Abogados. Hay que tener en cuenta que se pueden iniciar las acciones civil y penal en forma paralela.
Enrique Abatti, socio del Estudio Abatti & Rocca Abogados hace la diferenciación entre una denuncia por usurpación y por intrusión. Aclara que a veces no conviene hacer la denuncia por el delito de usurpación. “Esto se trata en la justicia en lo criminal, pero la pena es excarcelable. Entonces, lo que se hace es la denuncia en la fiscalía y cuando se los interroga, generalmente, los ocupantes tienen boletos de compraventa apócrifos, y van rotando los ocupantes porque eso eterniza el juicio. Entonces, lo que conviene es hacer la denuncia por intrusión, que es de la órbita de la justicia civil. Con esto el desalojo es rápido”, observa el abogado.
●¿Cambia la situación cuando entre los habitantes hay menores de edad ?
“Ni en el Código Civil y Comercial de la Nación ni en el Procesal y Civil surge alguna protección especial para el que ocupa ilegalmente el inmueble por el solo hecho de tener menores a cargo. No obstante, es común que algunos jueces, frente a la presencia de niños y por razones de humanidad, suspendan el desalojo hasta que los defensores de menores e incapaces tomen cartas en el asunto y los puedan derivar a un lugar donde estén a resguardo, o se cercioren de que no corren peligro”, responde Bullrich. El abogado especializado en el sector, Mariano Esper, señala que lo mismo ocurre cuando forman parte de la toma personas con discapacidad o adultos mayores con movilidad reducida.
●¿Qué sucede cuando los usurpadores pagan los impuestos del inmueble tomado?
En este punto lo que se busca responder es que si el pago de las obligaciones impositivas dan derechos sobre el uso del bien. La realidad es que si las personas que se instalan son poseedoras de buena fe, es decir, saben que el bien no es propio, pero tampoco nadie lo reclama, y entonces se ocupan de mejorarlo y mantenerlo, pagando los impuestos y cargos, entonces, “al cabo de 20 años pueden pedirle a un juez que los declare propietarios por vía de la usucapión o prescripción adquisitiva”, añade Bullrich. Estos juicios pueden durar hasta tres años. “En el juicio de usucapión los usurpadores no solo tienen que probar el pago de los impuestos, sino también que trabajaron y mejoraron el terreno. Esto incluye construcción, cultivo, alambrado y más. Entonces, si demuestran ambas cosas, el trabajo y el pago de impuestos, pueden pedir que los declaren propietarios”, profundiza Esper.
●¿Qué pasa si el usurpador se ampara en un contrato de venta que no es legal?
Cuando el usurpador tiene un contrato ilegal, este delito se denomina “venta de cosa ajena”, y los dueños pueden pedir el desalojo, y los damnificados con esa venta pueden reclamar a quien les malvendió. El abogado Matías Desalvio asegura que es “real que muchas veces, abusando de la falta de conocimiento de algunas personas y su buena fe, hay quienes ‘venden’ terrenos sin ser los titulares del mismo, y cuando el propietario real quiere tomar posesión se encuentra con que hay un intruso con un supuesto título o contrato de compra venta sobre ese terreno”. En estos casos el desalojo es mucho más engorroso.
●¿Cuánto tiempo puede demorar la restitución del bien?
Los plazos de recuperación de la propiedad dependen de cuántas personas participan de la ocupación, si hay menores de edad, si toca un juez o con juzgado vacante. Las variables son muchas, y la recuperación del inmueble puede demorarse durante años. Para que el juicio sea rápido, lo mejor es hacer la denuncia de intrusión, en la justicia civil y “pedirle al juez una medida preliminar de identificación de ocupantes. De esa forma el verdadero dueño de la propiedad ya puede saber contra quién se iniciará el juicio, y se agrega contra cualquier ocupante que hubiere, para evitar que vayan rotando los ocupantes; una estrategia muy utilizada”, dice Abatti.
● ¿Los propietarios pierden derechos sobre un inmueble usurpado?
“El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue, aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro en su representación. Se pierde por la transmisión entre vivos (por ejemplo, una operación de compraventa), por muerte (sucesión), o porque un tercero resulte victorioso en una acción de prescripción adquisitiva (usucapión)”, concluye Bullrich