OFICINAS. LA ZONA QUE SUPO SURFEAR LA PANDEMIA
Fue una de las áreas menos golpeadas por la necesidad de las empresas de conservar sus espacios para no perder los beneficios fiscales a los que accedieron por su radicación
El coronavirus no descolocó a la zona corporativa del Distrito Tecnológico, que, si bien se vio afectada como el resto del mercado, sus particularidades la pusieron en una situación de ventaja.
Los beneficios impositivos que tienen las empresas que se instalan allí explican su desarrollo, consolidación y continuo crecimiento. El barrio de Parque Patricios se vio ampliamente beneficiado con este impulso que coincidió con la mejora en el transporte y seguridad en la zona. Su fisonomía cambió no solo por la instalación de empresas, sino también por el aumento de la oferta de proyectos residenciales y comerciales.
“Los beneficios impositivos han sido el motivo principal que traccionó el desarrollo de tantos edificios en Parque Patricios. Muchas empresas aprovecharon esto para adquirir terrenos y construir edificios propios, apostando a desarrollar allí sectores de back office de sus actividades”, sostiene Felipe Ramos, miembro de la División Oficinas de L.j.ramos. Agrega que a la apuesta de las empresas que tienen la previsibilidad de contar hasta el año 2034 con los beneficios de exención de impuestos como ingresos brutos, ABL, impuesto a los sellos, entre otros, “se suma la importante inversión del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en infraestructura, transporte público y mismo con la instalación de sus oficinas en el Edificio Foster, que trasformaron a Parque Patricios en un barrio muy moderno y atractivo para vivir”, agrega Ramos. Coincide con su colega, Fernando Novoa, director de Newmark, en que la clave del desarrollo del Distrito Tecnológico está en los beneficios impositivos para las empresas de tecnología y comunicación “TIC” y por ese motivo la mayoría de las empresas del sector tiene oficinas allí. “La Ley 2972 que incluye exención impositiva y diferimientos de pagos, sumado a la mudanza de la sede del GCBA, fueron y son claves para el desarrollo de la zona. Tal es así que los beneficios de la misma fueron extendidos hasta 2035”, señala.
Para Alex Sakkal, co fundador y director comercial de Nómada, desarrolladora de edificios corporativos premium, este es un momento difícil para la industria en general, teniendo en cuenta la imposibilidad de las empresas para ocupar sus oficinas. Sin embargo, asegura que “dentro de la Ciudad, el Distrito Tecnológico fue uno de los submercados menos golpeados, considerando la necesidad de las empresas de conservar sus espacios para no perjudicar el beneficio fiscal que obtienen por su radicación”, explica. Para Sakkal,
los beneficios impositivos del Distrito Tecnológico siguen siendo sin duda el principal motor de su crecimiento. “En los últimos años hemos visto propuestas arquitectónicas y de edificios de nivel internacional, que sin duda se destacan en su entorno. Por ejemplo, en Tesla Patricios II ubicado en la avenida. Caseros al 3000, contamos con clientes multinacionales que nos han elegido por la propuesta, sin aplicar a los beneficios”, cuenta el fundador de Nómada.
La resiliencia inmobiliaria
Según el informe de JLL para el primer cuatrimestre de este año, el inventario de oficinas corporativas del submercado Distrito Tecnológico se ubicó en 158.424
m2. Este valor representa el 8% del total del inventario en CABA. El 78 % de esta superficie corresponde a inmuebles de la categoría B, y el
22 % restante a la clase A. En cuanto a la disponibilidad, durante el primer trimestre del año, se observó una vacancia de
4,6%, valor que multiplica por siete el registro constatado en el mismo período de 2020. Este resultado se explica por el impacto de la pandemia, y los límites impuestos a la demanda y la ocupación de nuevos espacios.
“El Distrito Tecnológico, de igual modo que Catalinas, mostró resiliencia, incluso en este contexto. Fue de los pocos submercados que exhibieron absorción neta positiva, es decir que se ocuparon más espacios que los que fueron liberados”, sostiene el análisis de la consultora y detalla que, en el primer trimestre de 2021, la absorción fue de 3689 m2 y en todo
2020 acumuló 28.448 m2. Este último valor obedece principalmente a la superficie alquilada por una compañía multinacional estadounidense, la cual ocupó gran parte de un edificio al abrir sus primeras oficinas en el Distrito.
Por su parte, Lucas Desalvo, gerente de investigación de mercado de Cushman & Wakefield, considera que las oficinas de esta zona se componen por una mayoría de clase B (80%). “Eso apunta a las necesidades del mercado, menos enfocado en la tradicional oficina corporativa y abocado a empresas de tecnología, en su mayoría desarrolladores de software, BPO (Business Process Outsoourcing), data centers, educación. El stock de clase A y B suma alrededor de 165.000 m², lo cual lo coloca como el mercado número nueve de los 12 más tradicionales del mercado, mostrando que aún queda un trayecto importante de crecimiento”, agrega.
Para Ramos, una característica particular de la zona es que es un submercado que tiene un mix entre edificios propios de empresas y otros llamados “especulativos”, es decir que fueron construidos por desarrolladores buscando rentarlos. “Hoy por hoy, aquellos edificios construidos para uso propio siguen ocupados ya que esto les genera los beneficios impositivos que ofrece el Distrito. En cuanto a los edificios especulativos, hay oferta de m² como lo hay en el resto de los submercados. Existen opciones desde oficinas de 100 m² como hasta edificios en block de 5000 m²”, detalla el broker.
Un mercado estable
En cuanto a los valores que se manejan, según el informe de JLL, los precios solicitados por m2 por mes están en un promedio de US$22,3 para el primer trimestre del año. Este valor es similar al registrado el período anterior y un año antes, que fue de US$23 para ambos. “Vale destacar que los inmuebles de la categoría A se encuentran ocupados en su totalidad, por lo que actualmente no hay oferta en este segmento que permita identificar un valor como referencia”, aclara.
El broker de LJ. Ramos agrega que “podemos hablar de un promedio de US$18/M2, pero hay opciones desde los US$12 hasta US$27 por m2. En ese sentido, el promedio ha tenido una tendencia a la baja, que va en línea con el contexto actual del mercado en general de bajas del orden de entre el 5 y 7%”, explica.
“Los valores de ofrecimiento se acomodaron a la nueva realidad como en el resto de los submercados. Hoy podemos hablar de valores promedio de US$ 15/m2, encontrando oficinas categoría B en US$8/M2. Siempre valores más IVA, más gastos. Aquellas oficinas que tienen un bajo costo de instalación cuentan con una gran ventaja competitiva ya que las empresas no tienen presupuesto para invertir en mudanza y obra, por lo cual valoran mucho la
La zona tiene el potencial para convertirse en una “ciudad de 15 minutos”
forma de entrega”, señala Mariana Stange, especialista en alquiler de oficinas corporativas.
Un lugar para trabajar y vivir
Desde hace unos años, un grupo de desarrolladores inmobiliarios y empresas de tecnología trabajan para implementar el concepto de “Vivir a 15 minutos de todo” en el Distrito Tecnológico. La idea es tener trabajo, educación, esparcimiento y salud concentrados. Para Flavio Galli, CEO de Grupo Tueroc y desarrollador inmobiliario, Parque Patricios es el barrio que reúne todos los requisitos para convertirse en una “ciudad de cercanías”.
Para el empresario, el Distrito Tecnológico hoy no tiene techo y su crecimiento en los últimos años fue vertiginoso, pero bien planificado. “Con sus más de 300 empresas instaladas, la zona llegó a recibir a cerca de 30.000 personas por día durante la pre-pandemia, número que irá volviendo gradualmente durante la nueva normalidad. Hoy el gran desafío del barrio es poder captar la atención de los nómades digitales para que entiendan cuál es el concepto de la ciudad de la cercanía, que pueden trabajar, vivir y salir muy cerca de donde viven, en un entorno de 15 minutos”, agrega Galli.
Hay que tener en cuenta que más allá de la promoción fiscal para la instalación de empresas hay otros factores que potenciaron el desarrollo de este barrio “como la ampliación de la red de medios de transporte y el subte de la línea H; la refuncionalización de zonas y edificios obsoletos como la cárcel y del Penal de Caseros, que luego de una total remodelación terminará siendo un lugar de oficinas públicas”, advierte Luis Guido, director de Grid SA. Para él no hace falta más que recorrer un poco la zona para darse cuenta que la cantidad de obras que se estuvieron haciendo, de alguna manera, manifiestan que la movida que partió desde el Gobierno de la Ciudad tuvo éxito.
El Parque de los Patricios funciona como un pulmón verde alrededor del cual se generan continuamente nuevos emprendimientos. Si bien el eje principal es sobre la avenida Caseros, las calles paralelas y transversales cercanas a esta avenida fueron creciendo a lo largo de los años. “La mejora en los medios de transporte, así como la instalación de las empresas TIC, junto los comercios gastronómicos, sucursales de bancos y gimnasios que arribaron en los últimos años se están sumando a esta transformación”, explica Galli. “Las primeras mejoras en infraestructura, como transporte, tendido de fibra óptica se realizaron a la altura de las avenidas Jujuy y Caseros. Con la terminación del tendido de la línea H, nuevas zonas fueron tomando relevancia”, agrega. Arterias como Los Patos, Corrales, Rondeau, avenidas Chiclana y Almafuerte y sus zonas aledañas cobraron relevancia.
“Para los que vivimos y trabajamos en Parque Patricios, la zona cambió para mejor, destaco el subte y el emblemático edificio del arquitecto londinense Norman Foster, una joya de la arquitectura moderna que logra la certificación Leed Silver de edificio sustentable y es la sede del Gobierno porteño”, cuenta Oscar Puebla, titular de Puebla Inmobiliaria. A esto se suman las universidades ITBA con su nuevo edificio y la USAL (Universidad del Salvador) en construcción, además de edificios de oficinas triple A y proyectos nuevos en marcha.
La población también fue mutando, a los vecinos de siempre se fueron sumaron nuevos, entre ellos los trabajadores de las empresas. “Hay dos grupos: gente con historia laboral que se afianzó en su trabajo y que piensan en la compra de su primera vivienda; y los más jóvenes que al no poder comprar alquilan y que valoran mucho vivir cerca de su trabajo”, explica Galli. “Al alquiler también se le agrega la población itinerante que viene de otras regiones a trabajar en forma temporaria a las empresas TICS”, añade.
en la oficina y en casa
La nueva normalidad llegó para quedarse, es por eso que muchos anticipan que, aunque se retorne al trabajo en la oficina, en realidad se optará por un modelo mixto de presencialidad y virtualidad.
“Creo que no está en duda si oficinas sí u oficinas no. Lo que vemos que se está reorganizando es la cantidad de días y de horas que las personas estarán utilizándolas. Además, los espacios interiores comienzan a readaptarse, tienden a ser mayormente ambientes colaborativos sin puestos fijos”, dice Novoa y asegura que la cultura de las empresas no se puede generar y alimentar mediante espacios virtuales únicamente. “Las relaciones interpersonales son necesarias para mantener la motivación, la productividad y satisfacer necesidades sociales en el tiempo”, agrega. Aunque advierte que claramente las empresas van a optimizar los espacios y van a requerir menor cantidad de
m2 ya que con un esquema de rotación no hace falta que todos los empleados trabajen en forma presencial al mismo tiempo. “Esto va a ralentizar la absorción de m2 manteniendo las vacancias elevadas por un tiempo”, analiza.
Para Ramos, sucederán ambas cosas, las empresas regresarán a las oficinas y muchas se mudarán a espacios más pequeños. A la vez, “la pandemia nos enseñó que el teletrabajo funciona y es eficaz, pero que también es muy necesaria la presencialidad. Vemos a futuro que la gran mayoría de las empresas trabajarán bajo un modelo mixto: la casa y la oficina”, reflexiona.
En cuanto al tipo de oficinas que tienen mayor demanda, Ramos asegura que hoy existen dos aspectos principales que traccionan: los bajos valores de alquiler y que el estado de las oficinas sea lo más armado posible. Además, se buscan espacios abiertos con buena circulación y ventilación natural, donde se perciba una sensación de amplitud para sentirse seguro. Por último, en cuanto a la proyección de este submercado, el informe de JLL sostiene que si se concretan los proyectos actualmente contemplados, el Distrito Tecnológico incorporará
187.500 m2 de nueva oferta, es decir que en los próximos años se podría más que duplicar su inventario. Y debido a la prórroga de los beneficios impositivos hasta el 2034, el Distrito probablemente seguirá creciendo y siendo atractivo para muchas compañías. •