Los encantos de la tipología más demandada Las parejas jóvenes con hijos chicos, las personas que no quieren abandonar la ciudad y los matrimonios con síndrome del “nido vacío”, los perfiles que más los visitan
Quienes los buscan aseguran que son un remanso en medio del ruido de la ciudad: son propiedades que, en la mayoría de los casos, se destacan por tener espacios al aire libre; claves a la hora de elegir qué comprar
dicen que en el mercado inmobiliario hay viviendas y tipologías para todos los gustos. Pero algunas logran captar más la atención del público que otras. Entre las predilectas se encuentran los PHS un tipo de construcción que hicieron furor en los años 30 y 40 en la ciudad de Buenos aires y, que desde ese entonces, no perdieron ni su público ni su particular encanto.
Los que disfrutan de la historia urbana explican que el nombre del PH deriva de la noción de Propiedad Horizontal, una normativa que ha permitido el desarrollo de viviendas particulares dentro de un mismo lote (construcciones segregadas de baja altura coexisten y conviven entre sí en el mismo terreno dando como resultado un lote hiper-denso). El PH deviene de la casa chorizo, que a su vez se origina de la división en dos de la típica casa de patio. Si bien tambajos bién son catalogadas como PH las viviendas compuestas por dos propiedades superpuestas en vertical -una en la planta baja y una segunda en un primer piso-, el modelo más común es el que se deriva de la organización de la mencionada casa chorizo. la distribución más habitual de los PH es la que tiene los ambientes en hileras, apoyados sobre una de las dos medianeras y que ventilan hacia un patio central o una sucesión de patios ubicados en la medianera opuesta.
Cada vez más demandados
Los especialistas afirman que la tipología se sigue sosteniendo entre las más buscadas. Este tipo de inmuebles, que en la mayoría son viviendas antiguas que sufrieron refacciones totales o parciales, son los que seducen a más de la mitad de la gente que se encuentra a la caza de una propiedad. Según muestran los registros de las distintas firmas inmobiliarias en la actualidad más del 60% del público demanda este producto, mientras que la oferta de estos inmuebles apenas supera el 30% de las propiedades publicadas.
Varias razones son las que explican este fenómeno. En primer lugar, se trata de un producto con un valor más bajo que una casa y, por sus características, se asemeja más a esas propiedades que a los departamentos. Por otro lado, uno de los factores que -cada vez más- amplía la nómina de adeptos son los bajos valores de mantenimiento.
los arquitectos aseguran que aún hay oportunidades de comprar un PH antiguo a bajo precio y remodelarlo. “con ellos mucha gente cumple con el sueño de tener una ‘casa’ propia, sin tener que gastar grandes sumas de dinero para lograrlo”, comenta Daniel Bryn, responsable del Monitor inmobiliario (una plataforma digital que muestra datos actualizados del mercado de vivienda).
otro de los motivos que suelen anteponerlos a otro tipo de inmuebles es que los PH no suelen tener expensas y, si las tienen, son más bajas que las de un edificio (porque se trata de complejos habitacionales más “administrables”, que se manejan entre pocos vecinos). Este factor hace que se encuentren entre las preferencias del público joven. “como no tienen personal ni portería ni vigilancia, son unidades que cuentan con muy gastos de mantenimiento. Sin duda, esa es una de sus grandes virtudes. Y es lo que quiere la gente cuando busca esta clase de propiedades. Básicamente tiene esa bohemia. Suelen ser unidades lindas y pequeñas”, describe Miguel ludmer, director de interwin.
Según Darío lópez, presidente Sociedad central de arquitectos (Sca) y socio de arquitectonika, entre las ventajas se cuentan “la cantidad y amplitud de los espacios, la calidad de los materiales, paredes anchas, madera natural, su calidad aislante tanto en invierno como en verano y la posibilidad de contar con un patio o terraza, además del bajo costo de expensas”. En línea con los cambios que generó la irrupción del covid en la vida de las personas y su impacto en los lugares que habitan, el desarrollador afirma durante la pandemia se incrementó el interés por esta tipología. “En gran medida esto sucedió por factores de diseño, ya que tienen espacios más amplios, compartimentados; espacios de transición, halls, zaguanes, pasillos, patios y terrazas, hoy muy valorados en esta nueva forma de vida. además, también creció la necesidad de tener en la vivienda una mayor privacidad para poder desarrollar las diferentes tareas y este tipo de unidades lo permiten”, agrega.
No todos son antiguos
Según los desarrolladores estos tiempos que corren obligan a repensar los conceptos de viviendas. Sin dudas, la pandemia reconfiguró drásticamente el diseño de las propiedades y dejó de manifiesto la necesidad de contar con mayores espacios al aire libre. En este contexto no sólo el clásico PH vuelve a ganar lugares, sino que además -según los hacedores- se comenzó a gestar una
tipología adaptada a esta nueva realidad. En la actualidad, surgió como necesidad desarrollar una nueva tipología de PH con los requerimientos pospandemia. Además, ahora a ellos es preciso incorporarles las nuevas tecnologías con las que hoy contamos para ofrecerles un mayor confort a sus habitantes. De algún modo, esto nos invita a recuperar los valores del viejo PH y, a la vez, a generar una nueva forma de habitarlos. “Esto lleva a pensar en una mayor convivencia con la naturaleza e incentivando el vínculo con los vecinos en los espacios comunes”, relata López.
Además, subraya el desarrollador, siempre en relación con este particular presente, “toda la arquitectura debe incorporar las enseñanzas que deja la pandemia, pensando espacios que puedan transformarse en el tiempo. Éstos deben ser flexibles, permitiendo la variedad de usos. Por otro lado, los espacios exteriores deben ser útiles (vivibles) para el habitante, con materiales de fácil mantenimiento y gran durabilidad”.
En la misma dirección, Ariel Venneri, socio de Mahe, empresa responsable de la marca PH Eco señala que el PH per sé sintoniza mejor en términos de habitabilidad con el Covid-19. “La tipología por sí misma expresa un concepto de espacio propio que, desde siempre, fue un aspiracional de la clase media porteña, que no llegaba a la casa, pero que de este modo lograba su terraza y su parrilla”, interpreta.
Venneri sostiene que en este tipo de viviendas “el nicho está en la oferta, no en la demanda”. Es por eso que al momento de enfocar su empresa, en su nacimiento, hace unos años, decidió junto a sus socios desarrollar la tipología que consideraba era la más requerida y la que, sobre todo, más futuro tenía. “Aun cuando en una época se pusieron de moda los edificios con amenities, el PH siempre fue muy buscado”, apunta.
Oferta & demanda
Según sus hacedores, el público demandante del PH por excelencia es la pareja joven que quiere las ventajas de una casa combinadas con las de un departamento. Pero hay otros perfiles: “Al habitual, se le incorporó un nuevo comprador que no se animaba al PH debido a la seguridad, el fácil mantenimiento y el bajo costo. Pero hoy privilegia el mayor espacio interior y exterior”, describe López. “Últimamente, se han sumado las parejas que están atravesando el síndrome del nido vacío”, agrega Venneri.
Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa -con actividad en CABA y GBA-, al listado de potenciales clientes de esta tipología hay que sumar el perfil del comprador que no se quiere ir de Capital, pero que tampoco desea resignar espacio al aire libre y la posibilidad de tener una parrilla o una pileta.
Un ejemplo de esta demanda creciente es Gastón C. Él es el padre de una familia tipo que impulsados por la falta de espacio buscaron mudarse y en la mira descubrieron los PH. “Nosotros comenzamos a buscar este tipo de vivienda en plena cuarentena, la convivencia en el departamento -en un principio- resultó complicada. Además, comprobamos que necesitábamos de algún espacio abierto para nuestros dos chicos, y también para nosotros. La recorrida -virtual- fue larga y cuando creíamos que no conseguiríamos nada apareció nuestra casa. No estaba cara, ya que teníamos que hacer reformas. El proceso de arreglos se alargó y recién hace unos meses logramos mudarnos. Hoy estamos felices los cuatro y se achicaron mucho nuestros gastos mensuales. Pero la verdad, antes del encierro jamás habíamos pensado ni en un PH ni en mudarnos a una vivienda donde debiéramos hacer reformas”, cuenta Gastón, flamante propietario de un PH por la zona de Parque Saavedra.
Los expertos afirman que con la irrupción de la pandemia esta tipología amplió mucho más su público, en gran parte apoyado por sus espacios libres (patios y terrazas), los cuales sirvieron como elementos revaluadores de esos inmuebles.
Las desventajas
Pero no todo es color de rosa para esta tipología. Si bien su escasez los convirtió en un objeto de deseo tanto para compradores finales como para inversores –la mayoría son arquitectos especializados en reformas–. Como la demanda supera a la oferta, el impacto recayó -como es lógicoen los precios elevándolos más allá de su precio histórico.
Cuando el usuario final accede a un PH original, es decir, que no fue reformado, debe tener cuidado con algunos temas específicos. Según los arquitectos que conocen del tema, uno de los consejos más habituales y acertados para aquellos que adquieren este tipo de inmueble es hacer toda la cañería y el cableado eléctrico a nuevo. Otro tema importante son las filtraciones, tanto en paredes como en techos –las cuales pueden provenir de un mal estado de la membrana aislante–.
La oscuridad y la mala ventilación de este tipo de viviendas suelen ser uno de los puntos débiles de los PH. El problema se puede complicar, aún más, si la propiedad tiene orientación Sur, ya que ésta no suele ser beneficiada por los privilegios del astro rey. Los inmobiliarios explican que antes de comprar una propiedad de este tipo se debe reparar en la división catastral de la unidad funcional. Si ésta no está subdividida del resto, a la hora de una posible venta, deberá contar con el apoyo de los demás vecinos.
Por último, observar el estado de conservación de las zonas comunes. Esto suele hablar del perfil de los vecinos que le tocarán en suerte.
Los barrios con oportunidades Losbrokers plantean que en la actualidad los PH no sólo están en la mira de los usuarios finales sino también de los inversores que buscan aggiornarlos haciendo en ellos unas cuantas reformas. Para los que están a la caza de oportunidades hoy existen muchas posibilidades de comprar un PH en malas condiciones a un precio bajo para remodelarlo. Y las zonas más propicias para hacerlo son Colegiales, Coghlan y Saavedra. “Estos tres barrios son los que presentan interesantes alternativas que se presentan como oportunidades”, cuenta Bryn. Oscar Puebla, corredor inmobiliario de Puebla Inmobiliaria agrega que “También se pueden conseguir estas viviendas en zonas como Villa Urquiza, Chacarita, Boedo, Almagro, Parque Patricios y Pompeya”.
Según Di Maggio, existe una interesante oferta de este tipo de viviendas en el corredor Norte ubicado en San Isidro y Vicente López. “Recuerdo que después de 2001 hubo diferentes grupos inversores que salieron a comprar PH para reciclarlos y venderlos. Con lo cual hay una gran cantidad de unidades de esta tipología que ya han sido reformados, principalmente, en el barrio de Palermo, Núñez y Belgrano. O sea, que lo que hay hoy en venta, o mismo en alquiler, en su mayoría están en buenas condiciones. Y los que no lo están son una oportunidad por el bajo costo de construcción actual, que aplica también al costo de reciclar”, comenta el broker.
Los precios
Según un trabajo elaborado por el portal Zonaprop, al término del primer trimestre de 2021 el precio medio de los PH en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires era un 20% menor que el valor promedio de los departamentos. El trabajo revelaba que los más caros se encontraban en Palermo y Belgrano. El dato llamativo que ofrece el informe es que el valor de alquiler de los PH aumentaron -al término del primer trimestre del año- un 18,8%, es decir, un 4,8% más que el valor de un departamento. La rentabilidad anual revela Zonaprop es levemente más favorable para los PH que para los departamentos. Los primeros ofrecen -siempre en CABAun 2,88% anual, mientras que los segundos brindan un 2,74%.
En la actualidad, si se compara un PH y un departamento de superficies y características similares (antigüedad, estado y barrio), el primero no sólo defiende mejor su valor sino que suele encontrar mejores “novios”. “Los PH se venden más rápido y mejor. Hoy, esta tipología suele verse a valores más altos que los departamentos. El motivo es sencillo: una parte del stock de departamentos tienen precios que están atrasados, y no fueron retasados. Como los PH tienen una rotación más alta, muchos ya muestran los valores del actual mercado y se venden con niveles de contraofertas más ajustadas”, exlpica Daniel Obekto, gerente del departamento Residencial de Interwin.
Consejos para quienes venden El punto más importante que debe tener en cuenta aquel propietario que quiere vender en el corto plazo es que el aviso debería publicarse a un precio competitivo con respecto a los valores del m² de ese momento. “Para poder vender en un escenario de récord de oferta, la propiedad debería estar entre los cinco valores más bajos comparándose con otras similares”, afirma Bryn. Por último, aportó algunos consejos clave.
Hacer tasar la propiedad por varios profesionales y escuchar las explicaciones de cada uno en la determinación del valor obtenido. Es importante hacer todas las preguntas que sean necesarias para aclarar las dudas.
Si el profesional no lo provee, hacer una búsqueda en los portales de inmuebles similares al que se busca vender para conocer a la competencia. Es muy útil tener un “termómetro” propio de la situación del mercado.
Prestar atención a la cantidad de departamentos que hay en venta en la zona y a un dato clave: cuántos días lleva publicado cada uno de ellos. Es distinta la situación de un departamento que lleva un mes que otro que tiene más de un año.
Con toda la información recopilada, analizar las tasaciones y decidirse por aquel profesional que fundamenta mejor el valor ofrecido y que provea una propuesta de comercialización completa: fotos, videos, recorridos virtuales y posicionamiento en los buscadores.
Por último, es importante no fundamentar la decisión en elegir al especialista que ofrece el mayor valor de comercialización. Aunque resulta atractivo, puede ser un error que cuesta tiempo y dinero.