Riesgo de morosidad. Los factores que impactarán en el aumento de las expensas y los alquileres
La quita de subsidios de la luz a los consorcios y la suba de sueldos de los encargados afectarán el bolsillo
Un anuncio del Gobierno sacude otra vez los cimientos del mercado de los alquileres. La secretaría de Energía, Flavia Royón, confirmó que se le quitarán los subsidios de los servicios de luz a los consorcios en tres tramos bimestrales. “Buscamos que cada familia empiece a tener conciencia, queremos introducir este cambio de paradigma de cuidar la energía”, fundamentó.
Esta decisión derivará directamente en un aumento del costo de las expensas, ya que “los servicios públicos representan en promedio un 10% del gasto de las expensas”, según Nicolás Rossi, cofundador de la plataforma de software para administradores de consorcios Octavo Piso. Es decir que para calcular el impacto en la expensa, dice que “si los servicios terminan incrementándose un 100%, las expensas subirán un 10%”.
La quitaal subsidio de la luz se efectuará sobre dos categorías definidas por el nivel de ingreso de los usuarios: los de clase media y los de mayores ingresos y familias que no optaron por mantener la asistencia del Estado. “A partir del 1° de septiembre se quitará 20% del subsidio, luego del 1° de noviembre se quitará el 40% y a partir del primer día del año que viene se le quitará el 40% restante”, detalla Enrique Abatti (h), abogado especialista en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
La incidencia de la medida dependerá del número de unidades que tenga el edificio: cuanto menos departamentos tenga, mayor va a ser el impacto en los números. Además, la quita comenzará en el fin del invierno y terminará de eliminarse a comienzos del verano, por lo que Rossi estima que “probablemente los primeros meses sea imperceptible pero la diferencia se va a hacer notoria en diciembre y enero”.
Lo que encarece las expensas
La situación “va a explotar”, define el letrado sobre la medida que alcanzará tanto a propietarios como a inquilinos, ya que en la mayoría de los contratos se establece que estos últimos pagan las expensas comunes ordinarias. Este aumento en las expensas se combina con otros factores que ensancharán la brecha de acceso a la vivienda. Es que las expensas van a verse afectadas, entre otras cosas, por la inflación. “La quita de subsidios era necesaria pero era factible en un contexto económico en el que no existiera el grado de inflación actual. Esto va a atraer más pobreza”, considera Abatti.
Por otro lado, el aumento de sueldos de los encargados de los edificios también contribuirá al aumento de las expensas. Este gremio pautó un incremento del 27% para los meses de abril y junio por un total de seis meses, además de un bono de $134.000 en siete cuotas. En promedio, los sueldos de encargados representan entre un 30% y un 35% de los gastos de las expensas, que son también constituidas por los abonos de servicios, los servicios públicos, y el mantenimiento de áreas comunes en su mayoría.
“Siguiendo el ritmo inflacionario brutal que se calcula que será de no menos del 90% anual, también va a incidir el aumento de gastos generales del consorcio como -por ejemplo- la reparación y mantenimiento de ascensores y cañerías, los artículos de limpieza y honorarios de asesores del consorcio. Todo eso va a redundar en un gran aumento de las expensas y esto produce otro cimbronazo a la clase media que se está pauperizando producto de la errática política económica”, analiza Abatti.
Los efectos de los aumentos que se desprenden de la medida complican la accesibilidad al mercado inmobiliario. “Ser propietario es una misión imposible. Ninguna persona puede acceder a una vivienda como lo hacía en los años 90 con créditos, que representaban un 30% más que un alquiler. También se agrava el problema de los inquilinos, dado que según el Índice para Contratos de Locación (ICL), quien firmó un contrato en agosto el año pasado va a tener que pagar en septiembre de este año un 64% más, por lo que se están tornando impagables los alquileres”, opina el especialista.
Para el abogado, la medida anunciada por la funcionaria dio lugar a una paradoja: “Seguramente habrá propietarios o inquilinos que por un lado mantendrán los sujetos de subsidios en estos servicios pero, por otro -como los consorcios se les quitaron los subsidios a las expensasvan a notar aumento en la cuenta a fin de mes”. Es decir, que el residente puede tener un subsidio en la electricidad que gaste en su vivienda (porque entra en la categoría de menores ingresos registrados que incluye los beneficiarios de la tarifa social) pero esta reducción en la tarifa no va a aplicar en la energía que gaste el consorcio, por ejemplo en iluminar el palier, darle calefacción al edificio con gas, o alimentar al ascensor.
Completa el cuadro de crisis la demora injustificada en reformar la Ley de Alquileres, la norma que generó una fuerte disminución de la oferta y aumentos que podrían superar el 100% sobre fin de año.
Morosidad y desalojos
Hoy en día, “la mora de pago de expensas ronda entre 30% y 40% y con esta situación aumentará”, vaticina Abatti, y anticipa que: “No solo los propietarios no van a pagar expensas. Tampoco lo harán los inquilinos que podrían dejar de pagar el alquiler y las expensas por los fuertes aumentos. Esto derivará en más procesos de desalojos que tardan hasta dos años en ejecutarse y eso sigue complicando la situación actual de los alquileres”. •