depósitos industriales. Un sector que también “sufre” la macro
el contexto económico y político detuvo el envión que la demanda de inmuebles había generado en los últimos meses, sin embargo hay indicios de recuperación y crecimiento en el mediano plazo
La primera mitad del año para muchos de los diferentes referentes del sector industrial dio signos de mejorías no solo anímicas, sino también concretas: más consultas, más operaciones tanto de alquiler como de venta. De hecho, hasta se comenzaron a reactivar proyectos de obras que, por distintas razones, habían sido “encajonados”. Pero todo el progreso sostenido que se traducía en distintos indicadores pareció pausarse con la renuncia del ex ministro de economía Martín Guzmán. Ahora, el sector entró en un compás de espera. En tanto, los protagonistas toman la palabra.
El mercado industrial está dando, según algunos especialistas claras señales de recuperación. “Durante el primer semestre del año hubo una buena actividad tanto en cotizaciones como en obras contratadas. El pico, al menos en nuestro caso, claramente se manifestó durante el primer y el tercer mes del año. Quizá, la calma cambiaria que se vivió a lo largo del primer trimestre, sumado a algunos préstamos bancarios a tasa reducida, fueron colaborando en el ánimo de los inversores”, explica Roberto Mollo, director Comercial Regional de Hormetal.
Para Dennis O’Keefe, gerente de la división industrial de Inmobiliaria O’Keefe, el semestre fue bueno y esto se tradujo en la actividad que presentó el sector, en líneas generales. “La primera mitad de 2022 mostró una gran diferencia con los últimos seis meses del año anterior. Por ejemplo, en el sector los alquileres que en 2021 comenzaron a moverse, terminaron de afianzarse. Se realizaron muchas operaciones, lo que generó una baja abrupta en la vacancia de los galpones, tanto industriales como logísticos, sobre todo en zonas poco desarrolladas. En relación con la venta, también estuvo más dinámica, especialmente en rubros específicos que tuvieron una buena actividad pospandemia, tanto fuera como dentro de parques industriales”, sostuvo el especialista. Alejandro Winokur, socio de Newmark Argentina y encargado del sector industrial en la firma coincidió: “En lo que tiene que ver con las tierras en venta en los parques industriales, el mercado hoy apuesta por los predios con mejor localización. Un claro ejemplo de la recomposición que experimentó el sector, durante el primer semestre, fue la venta de 15 hectáreas, las cuales se comercializaron en un rango entre los US$55/m2 y los US$120/m2. Esto hace pensar que podría esperarse, a futuro, una leve suba en los precios pedidos. Pero, lamentablemente, la economía volvió a chocar de frente con la coyuntura política. La crisis desatada con la salida del ex ministro Guzmán, generó una gran incertidumbre que derivó en la incapacidad de definir precios de venta para las propiedades. Lo que frenó cualquier tipo de transacción”.
Lo que se impone, en la actualidad, son los alquileres, Aquí hay más demanda que oferta. Esta es una consecuencia de la pandemia, ya que durante ese lapso se detuvieron las nuevas obras. “Hoy, los m2 ofertados no logran dar abasto a las superficies pedidas. Este escenario viene trayendo un incremento en el valor de los alquileres. Una de las características del ‘nuevo’ mercado es la actualización de los alquileres. Hasta hace un tiempo éstos eran semestrales. Hoy, muchos grandes jugadores están optando por hacer ajustes de precios cada cuatro o tres meses”, afirmó Alejandro Ortiz, broker de la división industrias y logística de la firma L.J. Ramos.
El crecimiento de los parques
Para Winokur existen varios factores que impulsaron el desarrollo de los parques industriales y que -aún hoy- los sigue incentivando: “En los parques existe otra dinámica importante que influye de forma positiva y es la capacidad de relocalización de las pymes. Para ellas los traslados demandan menos cuestiones administrativas e insumen menores costos y plazos de concreción. Por otra parte, para una empresa pequeña o mediana instalarse en un parque le propone una gran cantidad de mejoras y beneficios, los cuales comienzan en el entorno productivo y en la sinergia con otras empresas que estos ofrecen”, cuenta el broker. Y amplió: “Las pymes buscan lotes que van entre los 2000 m2 y 10.000 m2. Preferentemente, ubicados en predios cerrados, con seguridad e infraestructura que les permita desarrollar y aumentar sus operaciones”.
El común denominador de la primera mitad del año fue la toma de metros cuadrados. “En la actualidad volvimos a tener una vacancia baja, que ronda el 9%. Se espera que esta tendencia continúe con su impulso y reduciendo la cantidad de m2 libres. En este rubro, la zona norte continúa siendo protagonista, ya que en los primeros seis meses fue el eje que más metros cuadrados absorbió”, comentó Santiago Isern, broker senior del área industrial de Cushman & Wakefield.
Zonas y demandas
El incremento de la demanda por parte de las empresas generó una reactivación de proyectos de la mano tanto de desarrolladores como de inversores. La mayoría de los cuales nacieron para ser depósitos.
Según O’Keefe se han terminado gran cantidad de naves y galpones a estrenar en parques industriales en la zona sur. Esto mismo también se replicó en lotes que habían sido comprados por empresas en los últimos años y que recién ahora decidieron iniciar el proceso de construcción con el objetivo de relocalizar sus organizaciones. “Un claro ejemplo de esto es lo que sucedió y continúa sucediendo en Pitec 1 (ubicado en Florencio Varela). Este espacio es cada vez más elegido tanto por su estadío como por la calidad constructiva, ubicación y accesos”, dijo el broker.
En cuanto a las zonas, la norte y la sur, se destacan. Ambas, presentaron una demanda sostenida en lo que a parques industriales respecta. “La zona norte siempre es la gran protagonista, esto se debe tanto a la gran cantidad de empresas que se encuentran radicadas o próximas a ese eje. Pero más allá de eso, el sur mostró una demanda -en gran parte- comandada por las pymes. Sobre todo en las firmas vinculadas a los rubros petroleros, metalúrgicos, farmacéuticos y de la construcción, entre otros. Este submercado industrial cuenta con un nivel de ocupación muy alto, por tratarse de un área en desarrollo y con un alto potencial”, comentó O’Keefe. Mollo por su parte agregó que: “La zona oeste, por su parte, mostró una demanda menor, pero a pesar de ello, el movimiento que allí se registró fue significativo. En especial, cerca del Acceso Oeste”.
Según los brokers, los precios de venta de lotes en los parques industriales se encuentran entre los US$45 y US$90 el m2. Esto varía según el grado de desarrollo del parque y el tamaño de los terrenos. En el caso donde se comercializa el lote con galpón los valores oscilan entre los U$S360 a US$400 por m2. “En lo que tiene que ver con los precios de alquiler de naves industriales, estos promedian entre los US$5,40/m2 (clase A y A+) y los US$7/m2 (premium) por mes. Por lo que entendemos, éstos números irán en aumento conforme transcurra el año”, explica Isern.
Según Martín Rappallini, presidente de la Unión Industrial de la Provincia de Buenos Aires, “el futuro de la economía industrial está en los parques”. La afirmación se basa en que estos inmuebles están captando la atención de las empresas y se están poniendo en marcha proyectos desde el sector público y privado. “Hay más de 500 establecimientos en el país y se estima que en 2023 serán 600”, finalizó Darío Parlascino, Presidente de Red Parques Industriales Argentinos. ß
Las pymes que se relocalizan buscan lotes de entre 2000 m2 y 10.000 m2, en predios cerrados con seguridad e infraestructura