Cada vez más pisos se ofrecen con contratos temporarios
La oferta de propiedades que se destina a ese mercado representa solo el 20 por ciento de las publicaciones de los portales y, de ese porcentaje, un cuarto corresponde a la modalidad diaria o de corto plazo
En los últimos tiempos se multiplicaron las propiedades para alquileres temporales en la ciudad de Buenos Aires, en gran parte fruto de la ley de alquileres , aun vigente y de la baja rentabilidad que ofrecen los contratos convencionales. Un combo que generó un desabastecimiento de la oferta locataria de departamentos.
En números, se estima que son más de 15.000 las propiedades que forman parte del mercado de alquileres temporarios según un informe elaborado por el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) en la ciudad de Buenos Aires. El trabajo consigna que la mayoría de estos inmuebles están ubicados en los barrios de Núñez, Belgrano, Palermo, Recoleta y Retiro.
El relevamiento indica que en abril, sólo en el distrito porteño, fueron 15.144 las viviendas activas en oferta en las plataformas de alquiler temporario. Unos años antes, en 2019, la cifra rondaba las 9300 unidades, por lo que “en cuatro años la oferta creció 62%”, sostiene el trabajo.
Los más buscados
La investigación que fue llevada a cabo por el Área Urbana del CEM, dirigida por Matías Barroetaveña, precisa que los alquileres temporarios se localizan mayormente en el corredor norte de la ciudad y menciona que “seis de cada 10 están a lo largo de Núñez, Belgrano, Palermo, Recoleta, Retiro y La Boca”.
Los brokers explican que, en lugares como Recoleta, Palermo, Las Cañitas y Caballito hay muchas unidades que no llegan a ser publicadas, ya que en esas zonas existen listas de espera de inquilinos temporarios. Otro dato que refleja el boom del mercado de temporarios es que, de acuerdo a un trabajo realizado por Zonaprop, solo el 20% de los avisos publicados en el portal correspondían a alquileres, pero un cuarto eran temporarios.
Palermo y Recoleta son las zonas que muestran una mayor concentración; allí se ofertan el 36% y 15%, respectivamente, de las propiedades. “Estos dos barrios reúnen más de la mitad de las propiedades ofertadas en Buenos Aires”, agregó Barroetaveña,
La rentabilidad
Un alquiler convencional ofrece retornos que rondan entre el 2,5% y 3%. Ante este escenario, la renta temporaria se convirtió en una de las estrellas del mercado, generando retornos de hasta un 7% de rentabilidad anual, en dólares. Este tipo de propuestas tiene no sólo un alto grado de ocupación, sino también una rotación constante. Ante esto, el alquiler temporario demanda mucho más trabajo y dedicación para que la renta sea alta porque es preciso tener el departamento muy bien equipado y con ocupación casi todo el año. La gran rotación se presenta como un inconveniente, dado que ésta genera un mayor desgaste de la unidad.
El nuevo polo
Tanto desarrolladores como inmobiliarios sostienen que el área de Núñez, -delimitado por las calles Udaondo, Bavio, Campos Salles y Lugones- que es conocido como Parque de Innovación (diseñado sobre un predio de 12 hectáreas que reunirá startups, universidades, oficinas para la investigación, coworkings, comercios y viviendas) se presenta como un nuevo y atractivo polo de alquileres temporarios.
Allí, en lo que será el Silicon Valley argentino, se comenzará a erigir el proyecto Palmera Nova, que llevará el sello del Grupo Portland. El complejo de 12 plantas, que se convertirá en el primer edificio smart de ese predio para vivir y trabajar en el lugar, contará con unidades de dos y tres ambientes pensadas para ser alquiladas de manera temporal.
Según fuentes de la desarrolladora, el valor de venta del metro cuadrado costará unos US$3000. Afirman que el proyecto apunta a estudiantes y a jóvenes emprendedores con el foco puesto en lo tecnológico y la innovación.
La regulación en CABA
En 2019 se dictó la ley 6255 para regular la actividad de alquiler temporario turístico en la ciudad, en
Palermo, Recoleta Núñez, Belgrano y Retiro, los barrios que tienen más opciones y demanda
reemplazo de la ley 4632. La misma entró en vigencia el 20 de diciembre de 2019, pero la pandemia demoró su implementación.
Desde su sanción y hasta agosto del año pasado, la ley sufrió una serie de actualizaciones que culminaminaron con la Resolución 170 de agosto de 2022. La norma vigente determina que el Ente de Turismo de la ciudad de Buenos Aires es la autoridad de aplicación que tiene a cargo el Registro de Propiedades de Alquiler Temporario Turístico.
Según la Ley, el alquiler temporario no cuenta con regulaciones en cuanto a tiempo de contrato mínimo (ya que éste puede ser por una sola noche) pero sí establece un máximo de tres meses. Y pueden publicarse en dólares. Estos alquileres deben estar registrados (la finalidad de formar parte de un registro es conocer la oferta turística en materia de alojamientos). y los propietarios, administradores, gestores o intermediarios deben estar inscriptos en este padrón.
Sobre el tema, Barroetaveña señaló que “es necesario que los gobiernos entiendan el fenómeno de los alquileres temporarios como algo que trasciende las dinámicas del turismo. La legislación nacional o provincial tiene que ser capaz de definir los alquileres temporarios como una actividad diferente al uso residencial y debe tener una regulación específica para evitar fenómenos distorsivos, y reducir el impacto negativo que tiene en el acceso a la vivienda”, dijo.
En ese sentido, Barroetaveña -que es legislador porteño por el Frente de Todos- presentó un proyecto para modificar la actual ley de Alquileres Turísticos Temporarios que promueve “sanciones más severas y transparentes a los locadores y a las plataformas que no cumplan con la norma”. El proyecto apunta a que el control de este tipo de alquileres pase del Ente de Turismo a la Agencia Gubernamental de Control y que “los fondos recaudados en concepto de multas sean afectados al financiamiento de operatorias de alquiler social llevado adelante por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires”, concluye el diputado.ß