Los efectos del DNU de Milei en el mercado de alquileres
En un escenario caracterizado por una suba interanual de 300% del costo promedio de las rentas en la ciudad de Buenos Aires, las modificaciones normativas abren nuevas perspectivas; ahora conviven tres tipos de contratos
materialización anticipada de la promesa del presidente Javier Milei de derogar la ley de alquileres marcó un hito en el mercado inmobiliario. La derogación fue incluida en el decreto 70 de necesidad y urgencia (DNU), firmado con el propósito de desregular el funcionamiento de diferentes sectores de la economía.
La decisión derivó en un escenario de expectativas y debates significativos. Según una encuesta realizada por Reporte Inmobiliario, el 86,4% de los consultados celebró la medida y la consideró necesaria.
La esencia de esta nueva disposición implica que, con el DNU ya vigente, los contratos de alquiler se rijan ahora por las normativas del Código Civil y Comercial de la Nación, con ciertas modificaciones aplicables. Este marco provisional entrará en vigor hasta que los legisladores analicen el decreto y tomen una decisión sobre su futuro.
Entre los aspectos destacados de la nueva ley se encuentra la flexibilidad en la duración de los contratos, la posibilidad de ajustar los valores del alquiler mediante un acuerdo entre las partes, y la opción de hacer contratos en pesos, en dólares, o en otra moneda extranjera.
En consecuencia, existen tres situaciones posibles en cuanto a los contratos de alquiler: están los que son por tres años iniciados entre julio de 2020 y el 18 de octubre de 2023, con precios que se actualizan anualmente según el Índice de Contratos Locativos (ICL) –que fusiona datos de salarios e inflación y que es publicado por el Banco Central–; están los contratos firmados desde el 19 de octubre y hasta el jueves último, bajo la vigencia de una ley modificada, que se guían por el índice Casa Propia y tienen ajustes semestrales; y estarán los contratos que firmen quienes buscan ahora una propiedad para alquilar, que se regirán por el DNU.
La derogación de la ley por parte del Presidente no afecta retroactivamente a los contratos vigentes, que seguirán ajustándose según el ICL o el coeficiente Casa Propia hasta su vencimiento.
Los ajustes que vienen
El nuevo escenario plantea un dilema respecto a las expectativas de cómo se comportarán los alquileres en los primeros meses de 2023.
Los inquilinos que formalizaron contratos de alquiler residencial hace uno o dos años se enfrentarán en enero a un incremento del monto de su alquiler de 137,5% en términos interanuales. En la práctica, esto significa que el alquiler de un departamento que era de $150.000 hasta diciembre, experimentar á un aumento que lo llevará a $356.250 desde enero 2024 hasta el primer mes de 2025.
Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario, aclara que en los primeros dos casos (el de los contratos bajo la ley 27.551 de 2020 y el de los firmados durante la vigencia de ley 27.737), los incrementos siempre quedan rezagados con respecto a la tasa de inflación. “Corren por detrás, sobre todo con Casa Propia, porque el índice tarda en absorber el número de inflación y tiene un tope a la hora de tomar el incremento de los salarios”, menciona el especialista.
En números concretos, González Rouco anticipa que aquellos contratos que prevean un aumento anual del alquiler en enero podrían enfrentar reajustes de hasta el 145% hacia el final del mes. El porcentaje varía según el día específico en que se aplique el aumento. Para febrero se esperan incrementos del 160% interanual, en tanto que en marzo la suba sería de 190%. Estos pronósticos se dan en el contexto de una economía que, para el tercer mes de 2024, proyecta un aumento de la inflación interanual superior al 200%.
González Rouco subraya que esta situación se debe al desfase de la fórla mula, que utiliza datos que están atrasados dos meses y que no reflejan siquiera el impacto de la devaluación y de otros factores que puedan surgir.
Por otro lado, quienes hayan suscrito un contrato de alquiler entre el 19 de octubre y el 28 de diciembre experimentarán su primera actualización semestral, como muy pronto, en abril próximo. Esa actualización estará vinculada al Índice de Casa Propia en lugar del ICL. Es un parámetro utilizado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat para los planes Procrear II. La mencionada fórmula tiene en cuenta la variación más baja, entre la de un índice salarial y el de la inflación.
Los alquileres en la ciudad de Buenos Aires tuvieron, en el promedio del mercado (y considerando el efecto de los nuevos contratos), un vertiginoso aumento, superando incluso el 300% en el último año, situándose significativamente por encima de la tasa de inflación interanual, que alcanzó un 160,9% en noviembre. Esta disparidad es particularmente evidente si se considera que, en diciembre, el salario mínimo ya no es suficiente para costear el alquiler promedio de un monoambiente. Ese ingreso de referencia cubre únicamente el 62,4% del gasto.
De acuerdo con un informe proporcionado por el Centro de
Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), en diciembre el salario mínimo, que está en $156.000, es equivalente al 62,4% del costo total del alquiler de un monoambiente. El porcentaje es muy inferior respecto del calculado para el año anterior, cuando el ingreso básico era suficiente para cubrir el 96,5% del costo de un alquiler.
Los precios ofertados para los alquileres de departamentos, sin contar las expensas, en la ciudad de Buenos Aires son los siguientes: por un monoambiente, $250.000; por un dos ambientes, $300.000, y por una unidad de tres ambientes, $470.000.
El mencionado informe destaca un incremento del 284,6% en el precio de oferta de monoambientes y dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires en los últimos 12 meses. Mientras que los departamentos de tres ambientes registraron un aumento más pronunciado, alcanzando el 308,7%.
Estos incrementos están, en parte, vinculados a las repercusiones de la modificación de la ley en octubre, que generó una ruptura completa en la lógica de fijación de precios. La ley prohibía la publicación de precios en dólares, lo que llevó a que la mayoría de los anuncios invitara a “consultar precio” y a que los valores no se publicaran. Incluso algunos valores ya publicados en dólares se “pesificaron” según la cotización del dólar blue, dando lugar a publicaciones de alquileres de un millón o dos millones de pesos, lo que contribuye a inflar aun más el mercado, según el análisis de Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.
Sin embargo, de acuerdo con datos proporcionados por Soledad Balayan, titular de Maure Propiedades, en el tercer trimestre del año los anuncios de alquiler en pesos recibieron 7,4 veces más consultas que aquellos en dólares. Aunque la cifra está por debajo del período 2018-2020, cuando los anuncios en pesos generaban 13,6 veces más interacción, demuestra la actual preferencia por la moneda local.
En cuanto a las proyecciones futuras, González Rouco opina que al derogarse la ley de alquileres los valores seguirán la dinámica del dólar blue, el contado con liquidación o el MEP. Si bien se espera una suba, no se prevé que sea tan pronunciada como la del mercado oficial. Considera que “las medidas anunciadas tienen como objetivo reducir la brecha”, aunque destaca que “la incertidumbre persiste en cualquier escenario”.
Gómez Picasso también estima que la política liberal en los alquileres calmará las alzas de precios que venía registrando el mercado. “Los valores no van a dejar de subir, porque hay inflación, pero seguramente los incrementos van a ser más moderados de lo que serían si siguiese vigente la ley”, dice. Y explica que esto se da porque, como hasta ahora los ajustes no acompañaban la inflación, los propietarios prevenían la licuación de la cuota al subir el precio inicial del contrato. Ahora dejarían de anticiparse a la suba de precios y, en cambio, indexarían el contrato para que acompañe la inflación con el tiempo.
El salario mínimo vigente este mes, de $156.000, equivale al 62,5% del costo promedio del alquiler de un monoambiente
Con la colaboración de Candelaria Reinoso Taccone y Mercedes Soriano