El “shopping a cielo abierto” con lista de espera en sus locales
La emblemática zona de las avenidas Cabildo y Juramento está más viva que nunca, renueva el perfil de su oferta y sostiene su reinado como uno de los polos comerciales más importantes de CaBa
Hace un poco más de tres años, desde el inicio de la pandemia, el sector de los locales comerciales experimenta cambios significativos en la ciudad de Buenos Aires y muestra signos de recuperación. La escena se animó con la aparición de nuevos centros barriales y la metamorfosis palpable de algunos ejes comerciales. Un dato que muestra el dinamismo de este mercado es que el 91,7% de los 15.474 locales de la Capital Federal relevados por la Dirección General de Estadística y Censos, están ocupados.
“En el último tiempo la oferta de locales comerciales varió según sus ubicaciones y características específicas. En las arterias más importantes, hoy, la vacancia es nula. Por consiguiente, en áreas comerciales consolidadas, la disponibilidad de locales ha sido muy limitada, y en algunos casos existen listas de espera”, explica Jorge Gayoso, broker de la División Locales de L.J. Ramos.
La avenida más buscada
Ubicada en una de las áreas iombiliarias caras de la ciudad, Cabildo y Juramento es un polo comercial que desde hace años tiene una alta demanda y una oferta diversificada con una vacancia (locales vacíos) de apenas 1,2% en un total de 437 puntos de venta, en el tramo que va desde La Pampa hasta la avenida Monroe según el último relevamiento realizado por L.J. Ramos.
Estos números reflejan que la zona es una de las más solicitadas de la ciudad, donde la búsqueda de locales se vuelve una tarea desafiante. “Esta alta demanda fue una constante a lo largo del tiempo y persiste sin cambios, incluso después de la pandemia. En los últimos 20 años, la única evolución en el perfil de la oferta fue la incorporación de nuevas marcas tecnológicas, como Samsung, reflejo del avance de esta industria a nivel mundial”, comenta Gayoso.
En un informe reciente de Newmark Argetina, el mapa distribuido en 459 locales relevados tiene amplia mayoría de marcas nacionales con un 93% frente a 7% de internacionales y hay 60% marcas independientes contra un 40% de cadenas.
La mayor parte de la oferta está centrada en los rubros de moda y textil, un sector que representa el 38,9% de los locales comerciales, según L.J.Ramos. Dentro del sector de perfumería, la firma Rouge se quedó con la joyita del polo: un local ubicado en la esquina de La Pampa y Cabildo que atravesó un proceso de cuatro años de renovación.
Este foco comercial ubicado en pleno Belgrano también se consolida como el polo de marcas deportivas. En la actualidad, las firmas vinculadas con el deporte son las que más demandan espacios. “Aquí quieren estar todas las marcas de indumentaria deportiva. Claro que formar parte de esta selección de firmas no es para cualquiera, ya que no todas las compañías pueden afrontar los valores locativos de esta arteria”, cuenta Gayoso.
Además, se suman gigantes del rubro electrodomésticos y establecimientos populares como Starbucks, El Ateneo y la histórica Farmacia Danesa, que ha perdurado a lo largo de los años. Por otro lado, la gastronomía ocupa un 11,9% de los locales con la presencia de marcas como McDonald’s, Burger King, Mostaza y Dean & Dennys.
“Cabildo siempre fue un área muy demandada, con un gran flujo peatonal y una amplia diversidad de rubros comerciales”, agrega Santiago Winokur, broker de Newmark Argentina. Asegura que no son solo las marcas más reconocidas las que eligen establecerse allí, sino también las marcas secundarias e independientes que buscan un lugar en este corredor, incluso si es en locales más pequeños. “En algunas cuadras encontramos locales de dimensiones reducidas, mientras que en otras se encuentran espacios de hasta 500 m². Las grandes marcas actúan como anclas y atraen a otras a instalarse en la zona”, menciona el broker.
Respecto al posible impacto de la crisis económica, Gayoso reconoce que si bien hay que estar atentos a los meses difíciles que se vienen, donde la gente va a pensar mucho antes de hacer una compra, no cree que ninguna marca se vaya de la zona. “Tienen espalda como para quedarse”, afirma.
Winokur agrega que, a pesar de los desafíos económicos y la reducción del poder adquisitivo de la gente, estas marcas cuentan con los recursos necesarios para afrontar el costo del alquiler y mantener su presencia en el área. “De hecho, varias cadenas de marcas importantes incluyen a Cabildo en sus planes de expansión”, menciona. Aunque no todas las marcas pueden asumir el costo de estar en Cabildo, muchas hacen el esfuerzo debido a la alta demanda y la existencia de una lista de espera para ocupar los locales.
El lugar donde hay que estar
A diferencia de la evolución de la calle Florida, que en su época supo albergar a las marcas premium y hoy vio disminuir ese prestigioso segmento con el tiempo, la avenida Cabildo siempre fue buscada por las empresas reconocidas. La razón detrás de esta preferencia radica en su ubicación estratégica y visibilidad.
“Lo que distingue a Cabildo y Juramento, así como a otros corredores comerciales clave, es su posición en la dinámica de acceso a las arterias principales de CABA. La razón por las que las empresas anhelan estar por presencia de marca o branding y están dispuestas a asumir pérdidas o ganancias menores en comparación con otras ubicaciones”, explica Gayoso.
En otras palabras, aunque el costo puede ser más elevado que en las otras áreas, incluso si las marcas experimentan resultados operativos negativos, optan por permanecer debido a los beneficios intangibles que, de alguna manera, se traducen luego en términos monetarios.
A la hora de hablar de precios el alquiler promedio de un local sobre Cabildo y Juramento se ubica en US$38/m², un 23,5% del valor al que se alquila una local a tan solo unas cuadras de distancia donde los precios disminuyen a US$30,6/ m². Y el promedio de la zona es de US$33/m2.
“En ocasiones, nos encontramos con locales cuyos precios solicitados son altísimos, pero no reflejan los valores reales del mercado. Por ejemplo, hay un local sobre la avenida Cabildo al 2100 de 120 m2 por el cual se piden US$7000 al mes, aunque su valor real no superaría los US$4000”, menciona el broker.
Explica que existe una notable distorsión de valores en el mercado de los locales comerciales, la cual está sujeta a la necesidad del propietario de alquilarlo. Por caso, un local de 820 m2 donde actualmente opera el cine Multiplex tiene un costo de alquiler de US$25.000 al mes, mientras que hay locales de 1000 m2 donde el precio se reduce a US$5000.
“Es cierto que algunos propietarios optan por establecer cifras elevadas y dejar los locales vacíos a la espera de un inquilino que pague lo que pide, pero esta práctica es mínima. No representa la tendencia general y no es común en los sectores más convencionales”, agrega Gayoso.
“Los precios de alquiler varían según factores como el flujo peatonal y otros elementos; mientras que en algunas cuadras puede alcanzar los US$40/m², en otras, si el metrobus justo tapa la visibilidad del local, pueden bajar a US$20/m²”, aclara Winokur.
Sin embargo, no siempre es fácil identificar qué convierte a una zona en un corredor comercial importante. “En la avenida Emilio Castro en Mataderos se instaló una cafetería conocida y la zona empezó a crecer, creando así un pequeño corredor gastronómico”, dice Gayoso.
Otro caso inesperado es el bulevar Ramón Falcón en Villa Luro, donde se inició un proceso de edificación que transformó la zona en un lugar atractivo con locales de primer nivel. Así es como comienzan los polos barriales, con una marca sólida que busca posicionar la zona y atraer a otros jugadores del mercado para sumarse.
En ocasiones, también se da el escenario en el que una zona muestra un alto potencial residencial, como Las Lomas en Nuñez, donde la apertura de varios locales gastronómicos precedió a la llegada de una mayor cantidad de residentes.
Sobre Cabildo y Juramento el alquiler de un local es de US$38/m2 y a cuadras de distancia puede bajar hasta US$30,6/m2