Premios en vez de castigos: ¿cómo resolver el problema de los alquileres?
Además de incentivos fiscales a los propietarios, se propone la creación de un scoring de inquilinos.
Con alquileres aumentando a pasos agigantados, los efectos de la ley actualmente en vigencia están siendo puestos en tela de juicio, ya que no ha beneficiado ni a inquilinos ni a propietarios.
Es que tanto el ajuste anual como el plazo mínimo de alquiler de tres años incidieron negativamente sobre la oferta de propiedades para renta, las que se volcaron a la venta o, en algunos casos muy puntuales en Bahía Blanca, al alquiler temporario.
La imposibilidad de actualizar en períodos de tiempo más acotados, en un contexto inflacionario donde los índices de precios anuales empiezan con tres cifras, hace que el valor inicial -a partir de este se aplican los ajustes anualesque piden los propietarios para cubrirse sean tan alto, que deje a varios inquilinos con pocas posibilidades.
Desde el IPC Online recogen este efecto, ya que los porcentajes de aumentos de alquileres por metro cuadrado, que siguen la evolución del valor locativo en el momento en que se ofrecen al mercado, es decir, los precios “nuevos”, subieron un 116% entre marzo de 2023 e igual mes de 2022, acumulando un 350% desde marzo de 2021
A partir de allí, corren los ajustes que permite la ley, los que siguen la evolución del Indicador de Valores Locactivos (IVL), que confecciona el BCRA.
Y estos ajustes tampoco son una buena noticia para los inquinos: a partir del mes que viene, se deberá pagar un 96,45% más por su alquiler, siempre que el contrato haya sido firmado con fecha en el primer día hábil de mayo, de acuerdo con la evolución porcentual del IVL.
"El IVL ajusta por la inflación y por los salarios. El problema es que los sueldos siguen al RIPTE, que es la remuneración promedio de los asalariados que están registrados, y que está muy por encima del ingreso promedio de todos los trabajadores. Por eso, los niveles de actualización también los perjudican", explica el economista de la UBA Martín Grandes.
Del lado de los propietarios, las cosas tampoco están
Es el aumento anual que se aplicará a los alquileres firmados desde el 2 de mayo de 2022. El porcentaje es el que corresponde a la actualización del IVL, que calcula el BCRA.
Pesos es el valor que regirá a partir del mes que viene para un departamento de 100.000 pesos de alquiler rentado un 2 de mayo de 2022.
De un salario promedio es el monto necesario que, mes a mes, se debe destinar al pago de un alquiler en nuestro país. La relación se ha ido deteriorando en forma notable en los últimos meses del año.
La Nueva. @lanuevaweb mucho mejor, a juzgar por los muy bajos niveles de rentabilidad que tienen quienes se deciden a alquilar su inmueble.
Está claro que en este "enfrentamiento", la única mala de la película es la inflación creciente.
Pero si bajar la inflación no es algo inmediato ¿qué puede hacerse en el medio?
"El Gobierno encaró el tema del mercado locativo como una cuestión de castigos. Y yo creo que es ahí dónde está el error, porque la única forma de incentivar la oferta en este contexto es con premios, no con castigos", explica el consultor inmobiliario (también egresado de la UBA) Luis Hauserman.
Propone -junto con Grandes- la creación de un Registro de Pagos por parte del BCRA, de funcionamiento similar a la Central de Deudores que actualmente posee la autoridad monetaria.
En concreto, se trata de una suerte de scoring de inquilinos, donde se premie a quienes registran un buen historial de cumplimiento, exigiéndoles garantías menos onerosas.
"El Registro de Pagos se podría consultar públicamente en la web del BCRA. Esto permitiría conocer el historial de pagos del inquilino permitiendo, en primer lugar, bajar el costo de la póliza de seguro de caución para aquellos tengan muy buen cumplimiento, y en un futuro, que los mismos bancos puedan ofrecer un crédito hipotecario a dichos inquilinos, dado que el pago del alquiler sirve para evaluar la capacidad de pago de cada inquilino", señalan.
Aclaran que la participación de las inmobiliarias y los propietarios en el Registro debe ser "voluntaria", aunque para favorecerla, se proponen beneficios tributarios para
Incentivar la mayor oferta de inmuebles para renta es clave en lo inmediato, aseguran los entrevistados.