Consorcios, puestos bajo la lupa del nuevo Código Civil y Comercial
El instrumento legal tendrá vigencia a partir del 1 de agosto próximo, y aunque se asegura que la jurisprudencia ha venido cubriendo los vacíos de la legislación actual, ya surgen interrogantes sobre los futuros cambios.
NECESARIA ACTUALIZACIÓN El 1 de agosto se deroga la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal (fue promulgada en 1948), y si bien no desaparece la figura del consorcio, sino que es incorporada por el nuevo texto normativo (nuevo Código Civil y Comercial), ya se especula con algunos cambios en torno a su reglamentación.
El más significativo es que los consorcios, que hasta hoy son entes regulados por una ley especial, pasarán a ser personas jurídicas y por lo tanto “les cabrían reglas similares a las que tienen las empresas en general”.
Entre otros cambios, estarán obligados a llevar su contabilidad y realizar un balance; o sea, a contratar asesores contables, lo que indudablemente representará mayores gastos para los consorcistas, que hasta ahora se las arreglaban con un informe anual.
Para el abogado local Mario Zelaya, profesor del área de Derecho Civil de la Carrera de Derecho de la UNS, quien además se desempeña en el campo privado en el área de Derechos Reales, la antigüedad del viejo Código (1948) ha obligado a un aggiornamiento forzoso que forjó jurisprudencia y cubrió aspectos para los que no había sido formulada la ley, lo que evitará cambios demasiado bruscos a partir de agosto.
“El nuevo Código Civil y Comercial plasmó en un texto legal toda la doctrina y la jurisprudencia que durante tantos años se fue reuniendo, precisamente, por falta de un instrumento actualizado”, señaló Zelaya.
No obstante, un cambio radical que le asignará el nuevo Código Civil y Comercial a los consorcios, según la interpretación que haga la doctrina, será sin duda la responsabilidad de los consorcistas por las deudas que asuma el consorcio.
Hoy, se interpreta que estos responden solidariamente por las deudas del consorcio, pero con el nuevo Código esto dejaría de ocurrir.
“Esto podría representar un problema para los terceros que contraten con un consorcio, ya que entrará a jugar el patrimonio de cada consorcio para responder , por ejemplo, por una deuda importante”, explicó Mario Zelaya.
En tanto, los consorcios pasarán a ser personas jurídicas, les sería aplicable el concurso (ley de Quiebras), lo que implica una serie de problemas de solidaridad entre los copropietarios. Si bien este punto es tema de debate, lo cierto es que tal como está planteado en el texto, a partir de agosto un juez podría otorgar un pedido de quiebra y disponer un remate contra el consorcio, pero ¿qué podría rematar? Quizás el departamento del encargado,algún depósito bancario, pero no mucho más que eso.
Otro tema urticante serán los juicios laborales, porque el trabajador tiene como patrón al consorcio, y quedaría excluida toda responsabilidad de sus integrantes. Si bien puede disponerse del cobro de las expensas, sería ingenuo pensar que con un juicio en ciernes las expensas quedarían a la plena luz del día esperando un embargo.
La ley también prevé expresamente que los consorcios deberán hacerse cargo de la construcción de rampas para personas con discapacidad y la remoción de cualquier obstáculo que impida su traslación.
Finalmente, la nueva ley también amplía la legitimación del cobro de expensas a cualquier poseedor (compra con boleto), usufructuario o hasta a un usurpador, lo que en los hechos representaría que el consorcio podría elegir entre cobrarle las expensas al dueño de la propiedad o, sencillamente al que ocupa.
Un juez podría otorgar un pedido de quiebra y disponer un remate contra el consorcio, pero ¿qué bienes podría rematar? Quizás el departamento del encargado, algún depósito bancario, pero no mucho más que eso.
Comentá esta crónica en lanueva.com
El otro tema urticante podrían ser los juicios laborales que se entablen contra el consorcio.