El crédito hipotecario volvió remozado, pero ofrece varios interrogantes

Una simulación de La Nueva. demuestra que una pareja de trabajadores no la tiene fácil para acceder al financiamiento de un departamento de dos ambientes.

INFORME ESPECIAL Francisco Rinaldi Inmuebles con precios que se resisten a la baja y una inflación en alza se conjugan para que, pese a la mayor oferta de créditos hipotecarios del sistema financiero, acceder a la vivienda propia siga siendo para muchos una empresa fuera de su alcance.

Si repasamos la oferta de financiamiento para adquirir una vivienda, como por ejemplo, los préstamos ajustados por Unidad de Vivienda (UVI) que ofrece entre otros el Banco Hipotecario; los créditos del Banco Nación, ajustables en función de la Tasa de Referencia, y el remozado Procrear, puede concluirse que pese a los esfuerzos de la administración de Mauricio Macri, resolver el problema del acceso a la vivienda seguirá atado a la difí- cil empresa de bajar la inflación.

Eso aparece a simple vista si se compara el salario de bolsillo de una pareja de empleados mercantiles y la cuota de un préstamo para adquirir una vivienda, que surge de algunas de las diferentes alternativas del mercado. Los sueldos netos de ambos cónyuges ahora se pueden sumar.

La pareja de nuestro ejemplo tiene 10 años de antigüedad y pertenece a la categoría vendedor B, franja que representa alrededor del 70% del padrón del gremio más numeroso de la ciudad.

Su salario básico asciende a 13.516,72 pesos, considerando los últimos aumentos de convenio. Incorporados el proporcional por los 10 años de antigüedad y el presentismo, el salario bruto mensual llega a $ 16.106,93 por mes, que con los descuentos de ley resulta en 12.866,08 pesos, y que sumados calificarían con un ingreso familiar de 25.732,16 mensuales.

Si sólo a los fines de esta simulación se asume que podrían localizarse en zona sur –con estándares de costos medios a bajos-- deberían afrontar un valor de 75.000 dólares, en promedio. Esto surge de la consulta de La Nueva.

, con tres agentes inmobiliarios de trayectoria.

Se trataría de un departamento de 60 metros cuadrados, dos habitaciones y una antigüedad media de 20 años.

Tomando como referencia la cotización del dólar oficial (Banco Nación) del 19 del corriente --$ 15,20 por unidad de la divisa-- el monto a financiar sería de $ 1.140.000.

A sacar cuentas

El préstamo ajustado por UVI que ofrece el Banco Hipotecario financia hasta el 75% del valor de la propiedad elegida ($855.000) a una tasa anual del 4,93%. La relación cuota/ingreso debe ser del 30% y el plazo de 180 meses (20 años). Se bonifican los seguros de incendio y vida.

Vale aclarar que el requisito más importante es acreditar haberes en la entidad, presentar los últimos seis recibos de sueldo y certificado de empleo, entre otros.

El valor de la cuota a lo largo de la vida útil del préstamo ajusta en función de la UVI, cuya evolución está regida por la inflación minorista, a través del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER).

Suponiendo un escenario optimista, con tasas de inflación anuales del 25% para el primer año del crédito, del 15% para el segundo, 10% para el tercero y 5% para los años 4 al 15 (finalización del préstamo) la primera cuota será de alrededor de $ 6.870,36, contra $22.901,20 que permite la relación cuota/ingreso exigida.

Sin embargo, por atractivo que pueda parecer el sistema –en Chile, de donde fue copiado, tiene gran aceptación-el efecto acumulativo de la inflación sobre la cuota inicial la incrementará año tras año, haciendo que pase de $ 6.870,36 ($ 92.578,90 anuales) a $ 20.114,44 ($ 255.144,44 anuales) en el último año. Esto representa casi el 30% más que el monto obtenido al inicio.

La respuesta para tamaña diferencia entre cuotas radica en el ajuste a través de la UVI. La incógnita es obviamente, como se moverán en ese lapso inflación y salarios.

Ahora, en un escenario pesimista, con el 40% de inflación durante el primer año de repago del crédito, 30% el segundo, 25% el tercero y 20% del cuarto en adelante, la variación será de $ 6.954,49 ($100.588,28 anuales) a $185.682,37 ($2.190.144,57 anuales), cifra que supera hol- gadamente el monto inicial del crédito.

Si bien los salarios han venido recuperando con atraso la pérdida por inflación, la proyección demuestra que la actualización de la deuda en base a la UVI podría volverla cada vez más pesada, hasta correr el riesgo de tornarla impagable. Y esto aún tomando en cuenta que el Banco Hipotecario ofrece la posibilidad de refinanciar hasta el 25% del plazo de devolución acordado.

Difícil aplicar

“Nación Tu Casa”, del Banco Nación, es otra de las líneas disponibles. Financia hasta el 80% del valor de la vivienda, en hasta 20 años de plazo, y con un esquema combinado de tasa de interés del 14% anual para los primeros tres años, y variable a partir del cuarto año. En este caso, pese a las oscilaciones que pudiera sufrir la tasa, los incrementos no podrán superar el porcentaje de aumento que arroje el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), que calcula anualmente el INDEC.

La línea tiene dos seguros: vida e incendio, del 0,12% del

La simulación demuestra que la vivienda propia sigue siendo un sueño imposible de alcanzar para varios asalariados bahienses.