Los al­qui­le­res lo­ca­les se ne­go­cian con una suba anual de 30%

In­mue­bles. Pa­ra el re­ajus­te re­co­mien­dan a pro­pie­ta­rios e in­mo­bi­lia­rios no to­mar co­mo me­di­da la in­fla­ción del año pa­sa­do, sino los ín­di­ces de au­men­tos sa­la­ria­les. En las re­no­va­cio­nes al­gu­nas ve­ces los por­cen­ta­jes son más ba­jos.

Los Andes - - Portada - San­dra Con­te scon­[email protected]­san­des.com.ar

Si bien hay una ac­tua­li­za­ción anual de los con­tra­tos de al­qui­ler de in­mue­bles, la ren­ta­bi­li­dad de las pro­pie­da­des en la pro­vin­cia es la más ba­ja de la úl­ti­ma dé­ca­da por­que la suba que se es­ta­ble­ce es en es­tos mo­men­tos me­nor que la in­fla­ción. Es que en vir­tud de la crisis eco­nó­mi­ca, des­de el Co­le­gio de Co­rre­do­res Pú­bli­cos In­mo­bi­lia­rios de Men­do­za su­gie­ren a pro­pie­ta­rios e in­mo­bi­lia­rias no to­mar en con­si­de­ra­ción la in­fla­ción de 2018 pa­ra la ac­tua­li­za­ción de los con­tra­tos, sino re­fe­ren­ciar­se en los por­cen­ta­jes de au­men­tos de sa­la­rios, que pro­me­dian el 23 por cien­to.

La ofer­ta de al­qui­le­res se in­cre­men­tó un 35 por cien­to con res­pec­to al año pa­sa­do co­mo con­se­cuen­cia de la pa­ra­li­za­ción de las ven­tas. Hay mu­chos due­ños de ca­sas o de­par­ta­men­tos que pre­fie­ren se­guir ba­jan­do los cá­no­nes mensuales pa­ra no te­ner de­socu­pa­do por lar­go tiem­po ca­da in­mue­ble que po­seen.

En ese con­tex­to, la ren­ta­bi­li­dad anual de los in­mue­bles, que his­tó­ri­ca­men­te era del 6 por cien­to, en pro­me­dio, ca­yó al ac­tual 4 por cien­to. Pe­ro des­de el sec­tor in­mo­bi­lia­rio no se preo­cu­pan mu­cho por di­cha va­ria­ción ya que con­si­de­ran que, tar­de o tem­prano, el mer­ca­do se vuel­ve a re­cu­pe­rar. De to­dos mo­dos, tam­bién des­ta­can que hay otro gru­po de pro­pie­ta­rios que ha pre­fe­ri­do úl­ti­ma­men­te ven­der pa­ra ob­te­ner ren­ta fi­nan­cie­ra.

Los con­tra­tos de al­qui­ler de vi­vien­das se es­tán ne­go­cian­do con una ac­tua­li­za­ción anual de 20 a 30%. Des­de el Co­le­gio de Co­rre­do­res Pú­bli­cos In­mo­bi­lia­rios de Men­do­za re­co­mien­dan a las in­mo­bi­lia­rias y pro­pie­ta­rios no to­mar en con­si­de­ra­ción la in­fla­ción de 2018 sino los au­men­tos sa­la­ria­les. Es­to, pe­se a que ad­vier­ten que la ren­ta­bi­li­dad de los al­qui­le­res es la más ba­ja de, al me­nos, la úl­ti­ma dé­ca­da.

Es­ta­nis­lao Pue­lles Mi­lán, pre­si­den­te de la en­ti­dad, se­ña­ló que en 2018 los al­qui­le­res se ac­tua­li­za­ron en el or­den del 30%. Es de­cir, bas­tan­te por de­ba­jo de la in­fla­ción, que su­peró am­plia­men­te el 40%. Sin em­bar­go, con­si­de­ró que se de­be te­ner en cuen­ta que en 2019 se sos­ten­drá la suba de pre­cios pe­ro con re­ce­sión, lo que re­sien­te el mer­ca­do.

De ahí que des­de el Co­le­gio de Co­rre­do­res Pú­bli­cos In­mo­bi­lia­rios de Men­do­za acon­se­jen que se si­ga la pau­ta de in­cre­men­tos sa­la­ria­les, más que la in­fla­ción. Co­mo el go­bierno ce­rró pa­ri­ta­rias en la me­dia de 23%, Pue­lles re­co­mien­da que el ajus­te en los al­qui­le­res ron­de el 25%, ade­más de que se pre­ser­ve a los bue­nos in­qui­li­nos.

San­tia­go De­bé, di­rec­tor del Ob­ser­va­to­rio In­mo­bi­lia­rio de la Re­pú­bli­ca Ar­gen­ti­na, coin­ci­dió en que se es­tá pac­tan­do con una va­ria­ción de en­tre el 25 y el 30% anual. Pe­ro in­di­có que en los ca­sos de re­no­va­ción a ve­ces el por­cen­ta­je dis­mi­nu­ye por­que se prio­ri­za al buen in­qui­lino -el que pa­ga en tér­mino y cui­da la pro­pie­dady los pro­pie­ta­rios no quie­ren que­dar­se con un in­mue­ble de­socu­pa­do.

Mi­guel Án­gel As­tor­ga, de As­tor­ga Pro­pie­da­des, se­ña­ló que la con­tra­ofer­ta, que has­ta ha­ce po­co era pa­tri­mo­nio ex­clu­si­vo de la com­pra-ven­ta se ha tras­la­da­do a los al­qui­le­res. En par­ti­cu­lar, a los de­par­ta­men­tos que pa­gan ex­pen­sas, ya que al mon­to pu­bli­ca­do por el al­qui­ler hay que su­mar­le es­te im­por­te men­sual, que sí tu­vo un au­men­to con­si­de­ra­ble por­que in­clu­ye la luz de los es­pa­cios co­mu­nes y los suel­dos de en­car­ga­dos.

In­cre­men­tos va­ria­bles

Aun­que des­de las in­mo­bi­lia­rias se­ña­la­ron que el in­cre­men­to pro­me­dio se ubi­ca en-

tre el 20 y el 30% anual, tam­bién ma­ni­fes­ta­ron que al­gu­nas pro­pie­da­des han te­ni­do va­ria­cio­nes por en­ci­ma o por de­ba­jo de es­te por­cen­ta­je. As­tor­ga plan­teó que hay con­tra­tos que ter­mi­na­ron con un mon­to por de­ba­jo de la me­dia del mer­ca­do y, cuan­do se ac­tua­li­za, el au­men­to es mayor. Pe­ro agre­gó que la ma­yo­ría de los pro­pie­ta­rios en­tien­de que “el bol­si­llo que pa­ga el al­qui­ler es el del in­qui­lino y la in­fla­ción siem­pre ero­sio­na los suel­dos”.

Die­go Zeballos, de In­mo­bi­lia­ria Zeballos, ex­pli­có que hay zo­nas en don­de ha cre­ci­do mu­cho la de­man­da y los nue­vos al­qui­le­res son más ca­ros, por lo que esa di­fe­ren­cia se com­pen­sa al mo­men­to de la re­no­va­ción de un con­tra­to an­te­rior o se di­vi­de en­tre ese mo­men­to y el se­gun­do año. En­tre los mo­ti­vos que lle­van a que una zo­na sea más bus­ca­da men­cio­nó las co­ne­xio­nes de trans­por­te pú­bli­co, la lle­ga­da de co­mer­cios y el cos­to de los ser­vi­cios.

Ade­más de las ex­pen­sas, hay otro ele­men­to que los in­qui­li­nos han em­pe­za­do a con­si­de­rar. Zeballos co­men­tó que quie­nes tie­nen que al­qui­lar no só­lo ven el im­por­te del al­qui­ler sino que pre­gun­tan cuán­to se pa­ga por los ser­vi­cios; al­go que an­tes no ocu­rría. Y es que hay zo­nas en las que el mon­to por elec­tri­ci­dad, gas, agua y Mu­ni­ci­pa­li­dad es con­si­de­ra­ble­men­te me­nor.

Ofer­ta y de­man­da

En cuan­to a la dis­po­ni­bi­li­dad de pro­pie­da­des en al­qui­ler ver­sus la ne­ce­si­dad de vi­vien­da, los co­rre­do­res con­sul­ta­dos tu­vie­ron dis­tin­tas mi­ra­das. De­bé, di­rec­tor del Ob­ser­va­to­rio In­mo­bi­lia­rio de la Re­pú­bli­ca Ar­gen­ti­na, ma­ni­fes­tó que la ofer­ta de al­qui­le­res se in­cre­men­tó un 35% con res­pec-

to al año pa­sa­do y que es­to se de­be a que las ven­tas es­tán casi pa­ra­li­za­das.

De­bé ex­pli­có que des­de fi­nes de 2017 y has­ta abril de 2018 se ven­die­ron mu­chos in­mue­bles con los cré­di­tos in­mo­bi­lia­rios ajus­ta­dos por UVA. Pe­ro la de­va­lua­ción a par­tir de ma­yo, que lle­vó a que se du­pli­ca­ra el va­lor del dó­lar, fre­nó es­tas transacciones ya que mu­chos pro­pie­ta­rios que­rían man­te­ner el pre­cio en dó­la­res, lo que ha­cía que su pro­pie­dad va­lie­ra el do­ble en pe­sos, pe­ro los in­gre­sos no cre­cie­ron un 100%.

Si bien la si­tua­ción se es­tá aco­mo­dan­do y las pro­pie­da­des por de­ba­jo de los 3 mi­llo­nes se ven­den en pe­sos, va­rios due­ños, pa­ra evi­tar que sus in­mue­bles que­da­ran de­socu­pa­dos, los vol­ca­ron al mer­ca­do lo­ca­ti­vo.

En cam­bio, Es­ta­nis­lao Pue­lles Mi­lán, an­te el mis­mo pa­no­ra­ma de la dis­mi­nu­ción de las ven­tas, plan­teó que con la mar­ca­da suba de in­tere­ses de los cré­di­tos en UVA las per­so­nas no pue­den ac­ce­der a la vi­vien­da pro­pia y tie­nen que re­cu­rrir al al­qui­ler, por lo que es­ti­mó que la de­man­da en 2019 se man­ten­drá.

De to­dos mo­dos, in­di­có que el com­por­ta­mien­to de pro­pie­ta­rios e in­mo­bi­lia­rias ha cam­bia­do y no só­lo son más fle­xi­bles a la ho­ra de re­ne­go­ciar los con­tra­tos, sino que en lu­gar de pe­dir el mes de de­pó­si­to y el de ga­ran­tía en un pa­go, lo aceptan en dos o tres, o re­ci­ben un do­cu­men­to en lu­gar de efec­ti­vo.

Es que va­rios coin­ci­den en que se bus­ca evi­tar que el in­mue­ble que­de de­socu­pa­do. Mi­guel Án­gel As­tor­ga ex­pre­só que se es­tá no­tan­do un atra­so en los pa­gos, aun­que no mo­ro­si­dad (adeu­dar uno o más me­ses). Es­to es, que quien pa­ga­ba al­re­de­dor del 10, aho­ra lo ha­ce en­tre el 15 y el 20; y quien can­ce­la­ba en es­ta fe­cha, hoy se acer­ca a fin de mes.

Caí­da de la ren­ta­bi­li­dad

Pe­se a que aceptan que es di­fí­cil ajus­tar los mon­tos de los al­qui­le­res por en­ci­ma de lo que subie­ron los sa­la­rios, des­de las in­mo­bi­lia­rias plan­tean con preo­cu­pa­ción que ha caí­do la ren­ta­bi­li­dad anual, que his­tó­ri­ca­men­te era del 6% pro­me­dio (de lo que cues­ta com­prar o cons­truir el in­mue­ble) al 4% ac­tual. El pre­si­den­te del Co­le­gio de Co­rre­do­res Pú­bli­cos In­mo­bi­lia­rios de Men­do­za, Es­ta­nis­lao Pue­lles Mi­lán se­ña­ló que a la lar­ga el mer­ca­do se re­cu­pe­ra.

Pe­ro Die­go Zeballos ma­ni­fes­tó que hay due­ños que han vendido sus pro­pie­da­des pa­ra op­tar por la ren­ta fi­nan­cie­ra - un pla­zo fi­jo es­tá otor­gan­do el 50% anual- y otros que la han pa­sa­do del al­qui­ler de vi­vien­da al tem­po­ral, pa­ra me­jo­rar los in­gre­sos. Y ad­vir­tió que si es­to no se re­vier­te, po­dría ocu­rrir que se de­jen de cons­truir vi­vien­das pa­ra al­qui­lar, al tiem­po que la ne­ce­si­dad ha­bi­ta­cio­nal au­men­ta al rit­mo del cre­ci­mien­to po­bla­cio­nal.

Se­gún los co­rre­do­res in­mo­bi­lia­rios, en 2019 se sos­ten­drá la suba de pre­cios pe­ro con re­ce­sión, lo que re­sien­te el mer­ca­do

LOS AN­DES

RAS­TREAN­DO OPOR­TU­NI­DA­DES. In­qui­li­nos y pro­pie­ta­rios afi­nan el lá­piz pa­ra que las pro­pie­da­des no que­den vacías.

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