Cuánto da lainversión inmobiliaria
Los márgenes se han achicado. El costo de construcción sube precios y obliga a priorizar desarrollos “premium” sobre productos para clase media. La oferta es escasa frente al déficit habitacional.
Los ladrillos resguardan el capital en el tiempo, pero el alquiler deja muy poca rentabilidad. Los costos elevan los precios y obligan al desarrollo de lo “premium”. Poca atención a clase media.
El mercado local de los inmuebles pasa por un momento complejo. La rentabilidad es baja, la demanda insatisfecha es grande y el desarrollo es insuficiente frente al déficit habitacional.
Para colmo, la suba de los costos hizo que la construcción privada diera prioridad a productos para sectores de altos ingresos e inversores, en detrimento de familias de clase media.
Sólo la baja del llamado “costo Córdoba” y la recuperación sostenida del crédito hipotecario ofrecen una alternativa válida.
Estos temas se trataron en la primera edición de Mercado Inmobiliario 2018, un evento que reunió a vendedores, desarrollistas y cons- tructoras locales, organizado por el Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (CPCPI).
Uno de los temas que se trató es la rentabilidad. Un análisis de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic) mostró que, quien compró un departamento usado en el Centro o en barrio General Paz en mayo de 2017, logró el mes pasado una actualización de su capital, en pesos, de 67 y 61 por ciento, respectivamente. El menor incremento, 50 por ciento, se registró en Nueva Córdoba.
Según Martín Dahan, presidente de la Cacic, lo importante de una inversión “es que la inflación no termine consumiendo el capital. En el último año, los precios en pesos subieron más que la inflación. De todas maneras, no es una inversión de corto plazo. El que entró en diciembre y se vio obligado a vender ahora, perdió plata”.
Alquiler
Lo que la inversión en ladrillos tiene de bueno para resguardar el capital no lo está teniendo en la renta vía alquiler.
En esas tres zonas de Córdoba Capital (Centro, Nueva Córdoba y General Paz), un departamento de uno o dos dormitorios ofrece una rentabilidad de 5,25 hasta 5,83 por ciento, según el lugar y el formato, mientras que un local comercial aporta seis por ciento.
En las principales plazas del interior provincial, la rentabilidad por alquiler es aún más baja, ya que desciende hasta tres por ciento, según un relevamiento del CPCPI. La inflación y la caída de la actividad frenan la posibilidad de actualizar los alquileres al mismo ritmo que los precios.
“Entre 2007 y 2008, un inversor que compraba un departamento en un año actualizaba su capital 35 por ciento en dólares, de ahí el
boom inmobiliario. Ahora, la rentabilidad está por el piso; el negocio es en 90 por ciento para resguardar el valor del capital y 10 por ciento para renta”, explica Dahan.
Desarrollistas
El mercado del usado tiene una lógica diferente del desarrollista. En el primero, los precios son en dólares; cuando se produce una devaluación, los valores tienden a bajar, por lo que los propietarios se retiran de la venta.
Los valores de los productos nuevos, en cambio, se expresan en pesos y se actualizan según el costo del desarrollista, la incidencia de la tierra y el margen empresario. Quien compra un departamento “en pozo” (cuando se inicia la construcción) en tres años, tiempo que lleva levantar un edificio de 75 departamentos, puede lograr un aumento del capital en dólares del 15 al 20 por ciento.
Esto es posible si el comprador llega con los dólares en mano, ya que puede recibir un descuento del 10 al 12 por ciento, a lo que se suma la revalorización de lo que antes fue un proyecto y se convirtió en un inmueble.
Según Pablo Balián, titular de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc), la rentabilidad promedio del sector es de siete a nueve por ciento, aunque en cada firma la situación difiere. Por eso, es fundamental el inversor; con esta rentabilidad es imposible financiar un desarrollo a través de un banco.
“La inversión de una persona depende de qué riesgo está dispuesto a asumir. Si uno busca rendimientos elevados, los inmuebles no son lo mejor. Pero el que tiene una alta aversión a la incertidumbre, la mejor apuesta es a los ladrillos”, resalta el directivo.
Agrega que la devaluación del mes pasado “todavía no se trasladó a precio”, por lo que el ahorrista que tiene dólares “tienen una buena oportunidad”.
“Todo depende del momento en que el inversor entra y sale del negocio; si compra en pozo y vende en un año, porque necesita el dinero, no va a lograr demasiado. Son inversiones prolongadas en el tiempo, pero entre punta y punta los rendimientos son interesantes”, aporta.