El déficit habitacional es también un problema del mercado
El déficit habitacional en Argentina suele tratarse como un problema de falta de políticas de vivienda por parte del Estado, sea nacional, provincial o municipal.
Pero el mercado de los inmuebles también es parte de este problema. El costo de la construcción, sumado a factores propios de Córdoba, hacen que la vivienda requiera inversiones que, para el desarrollista, sean más conveniente aplicar a productos premium que a la clase media.
En esto pega de lleno la inversión complementaria en infraestructura, que hace el desarrollista (en lugar del Estado) y que recae en el comprador. Una vivienda debe tener la misma cantidad de energía eléctrica (2,5 kilovatios por unidad) sea de lujo o normal, pero la incidencia es mayor en una de mil dólares el metro cuadrado que en una tres veces más cara.
“Es difícil que sea negocio la vivienda para clase media, si no está aceitado con un crédito hipotecario; lo dificulta la inversión en infraestructura que termina pagando el usuario”, dice Pablo Balián, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos (Ceduc).
Déficit
Según un estudio del economista Gastón Utrera y la filial Córdoba de la Cámara Argentina de la Construcción, 112.399 familias con ingresos por de hasta 10 mil pesos sufren de déficit habitacional.
En el segmento de ingresos de hasta 20 mil pesos, eso afecta a 82.897 familias. En el de hasta 28 mil pesos, pega en 40.799 grupos y en el segmento de 47 mil pesos incide en 22.926 familias.
“Los diferentes niveles del Estado no le dieron prioridad a la vivienda. Con las restricciones fiscales actuales, el déficit, que ya es grande, es probable que se siga incrementando”, indica el trabajo.
Según Utrera, el segmento de más bajos ingresos “no tiene otra chance” que esperar una vivienda del Estado.
Pero el resto puede comprar una unidad a través del crédito hipotecario, con mayor o menor subsidio según el segmento social que se trate.
“Un esquema de securitización de las hipotecas (vender el derecho a cobro de las cuotas a inversores) financiaría el crédito para la vivienda con fondos del mercado”, resalta el economista.
Por su parte, Balián agrega que, si se achica el “costo Córdoba”, los segmentos medios tendrían más chances. “Antes las inversiones de Aguas Cordobesas y de Ecogas estaban condicionadas por el control tarifario. Al transparentarse la tarifa, hay que ver qué pasa. Desde Ceduc abrimos un signo de interrogación esperanzado, para que todas estas inversiones complementarias empiecen a ser menores o nulas y se pueda bajar el precio de venta de una vivienda”, explica.