Entrevista. Cristian Martin, en un polo para la industria y para la logística.
Hace cuatro años, junto con otros socios, compraron 120 hectáreas para montar un parque para empresas. Ahora empieza la etapa de “poblar” el predio.
Después de pasar por distintas actividades, Cristian Martin encontró en la construcción su destino profesional. Con un grupo de socios, buscaron diferenciarse y vieron que a la ciudad de Córdoba le faltaban nuevos y adecuados espacios para alojar a la industria.
Compraron la tierra en la autopista a Rosario, a 1.500 metros de la avenida de Circunvalación, y lanzaron Polo 52, un parque para la logística y el sector productivo. Cuatro años después, arrancan con el ingreso de 12 empresas hasta mayo y otras 10 en los meses siguientes.
–¿Siempre estuviste en esto?
–No. En 2000 era representante en Córdoba de una firma con base en Buenos Aires que importaba de Alemania productos de pedicuría y belleza. Llegaba a todas sucursales de Disco y de Libertad.
–Imagino que sucumbió con la crisis.
–Sí. Como soy visitador médico y mi padre tenía droguería, empecé distribuyendo vacunas en las empresas, entre marzo y mayo colocábamos 100 mil vacunas en todo el país. Luego, entre 2006 y 2007, entré a la construcción con una fábrica de aberturas.
–¿Sabías algo de aberturas?
–Nada, pero como había escuchado que era buen negocio, compré las máquinas. De pronto, me llegaron todas juntas y no tenía ni galpón ni empleados.
–¿Qué hiciste?
–Tenía amigos en el rubro, así que fui entrando y, mientras iba fabricando, me fui metiendo en la construcción de housings, de locales comerciales y de oficinas. Así hasta 2011, cuando vendí la fábrica. En paralelo, entré en el negocio del deporte.
–No te quedabas quieto nunca.
–Se trata de complejos de fútbol y de otros deportes, pero siempre ligados a la construcción.
–¿Cómo nació Polo 52?
–Comenzó en 2016. Con otros tres socios, queríamos hacer un producto de nicho, algo que el mercado no tuviera. Vimos que faltaba un parque industrial y que era un mercado que no estaba explotado.
–¿Por qué no departamentos o casas?
–El desarrollo inmobiliario en Córdoba es muy competitivo en todos los rubros. Por eso optamos por buscar algo nuevo. Y la ciudad tiene una historia industrial.
–Paradójicamente, tiene un muy desordenado alojamiento de industrias.
–Hay zonas para industrias, pero no parques industriales nuevos. Con esa idea desarrollamos un producto en el que la ubicación es lo primordial y que se fue armando en función de las necesidades de los clientes.
–¿Por qué 52?
–Porque inicialmente el parque tenía 52 hectáreas. En realidad, desde el inicio compramos las 120 hectáreas y teníamos la posibilidad de anexar 10 más. Pero dijimos: “Vamos a lanzar 52 hectáreas y, si nos va bien, ampliamos”. Y la verdad es que las 52 hectáreas no duraron mucho; ahora tenemos 130 hectáreas.
–¿Cómo es por dentro un parque industrial?
–Es como un gran barrio cerrado, que, en lugar de tener casas, tiene galpones. Una vez que se termine, los propietarios deben formar un ente promotor que se encargará de la administración. En el caso de Polo 52, tiene nueve hectáreas para logística y 121 para industrias. Los lotes tienen, en promedio, tres mil metros cuadrados y las naves van de 700 metros a cinco mil metros cuadrados.
–¿Quiénes compran?
–El 80 por ciento es empresas que se van a instalar en el lugar. El valor promedio es de 280 dólares el metro cuadrado. Lo financiamos en 72 cuotas y lo entregamos en 12 meses. Una empresa, que paga un alquiler de cinco mil dólares mensuales, a lo mejor por siete mil dólares al mes abona la cuota de su propia nave. En varios casos, nos compran un galpón para usar y otro para alquilar.
–¿Y el 20 por ciento restante?
–Son una decena de inversores que, en lugar de comprar un departamento, tienen un galpón. En este momento, el alquiler está en 3,5 a cuatro dólares el metro cuadrado, porque los precios están muy bajos, pero hasta hace poco eran seis dólares. La renta es de seis por ciento en dólares, cuando un departamento tiene entre 1,5 y, en el mejor de los casos, dos por ciento. La verdad es que con los inversores nos fue bien gracias al cumplimiento, pero también por cómo se depreció la rentabilidad de la vivienda.
–¿Cuántas empresas trabajan en este momento?
–Hay una, Kacher Parking, que tiene 40 mil metros cuadrados con malla antigranizo para guardar
automóviles. Pero entre octubre y mayo, ingresarán 12 empresas. Desde junio y hasta fines de 2021, otras 10, por lo menos.
–¿Estuvieron cuatro años sosteniendo el proyecto?
–Se enterraron todos los servicios, con la venta y la solvencia de los socios. Se montó la red de agua, energía industrial, alumbrado, telefonía, cable, internet, vigilancia policial y privada, un cerco perimetral de hormigón de tres metros de alto y una red antiincendio.
–¿Cuánto fue la inversión?
–La primera etapa tenía prevista una inversión de 25 millones de dólares. Casi se cubrió todo ese monto. Y eso se logró siendo eficientes. Tenemos un equipo de 12 personas; las obras se hacen con contratistas, que suman 200 operarios indirectos. La construcción no paró nunca, la única fisura la provocó la cuarentena.
–¿Qué tipo de empresas van a ingresar?
–De distintos rubros. A partir de octubre van a empezar a llegar firmas como Mudanzas La Moderna, Scarpatti Amoblamientos, Incoser Hormigón Elaborado, Grupo Kilowatt (grupos electrógenos), Todo Droga, Lekons, Colchones Piero, Intelma Construcciones y Transporte del Sur. También llega Propatto Hnos. (insumos para la salud), una de las más grandes que va a tener el predio, y que en Córdoba sólo tenía oficinas.
–Creen que van a llegar más empresas de otros lugares.
–Sí, ya tenemos negociaciones con firmas de Buenos Aires y de Rosario, a las que les interesa hacer base en Córdoba.
–Es raro ver firmas en crecimiento en este momento.
–La logística avanza de la mano del comercio electrónico. Lo hemos notado en los últimos 45 días. Para el área industrial, no hay tanto optimismo, pero hay muchas llamadas de empresas que necesitan salir de la ciudad, sobre todo en el rubro metalúrgico.
–¿Hay compañías que están pensando en crecer?
–Lamentablemente, la pandemia va a generar cambios en el mercado. Algunas van a quedar en el camino, pero las que sigan en pie saldrán fortalecidas. Además, pese a lo que se diga, el sector privado va a invertir en el país.
–¿Qué te hace pensar eso?
–El Gobierno nacional va a dar mucho impulso a la construcción, a la obra pública y al plan Procrear. De hecho, actualmente hay sobredemanda de materiales. Los 24 a 36 meses que se vienen serán un buen momento para construir.
–¿Y la industria?
–El Estado le va a dar empuje a la economía interna. Por eso, creemos que la industria va a empezar a moverse. Este es un momento muy sensible y muchas no se quieren exponer, pero se ve venir un contexto de recuperación.
–¿Cuánto tiempo les va a llevar consolidar Polo 52?
–No sabemos cuánto, pero, al ritmo actual, en los próximos 36 meses tenemos todo vendido. Ya tenemos 54 unidades colocadas de un total de 200 lotes. Por eso creemos que Polo 52 va a terminar constituyéndose a fines de 2021 con 100 empresas. Muchas están comprando un terreno propio y un segundo terreno, para expandirse o para alquilar.
–La semana pasada empezaron a construir un módulo comercial.
–Se trata de un zócalo corporativo de 12 mil metros cuadrados cubiertos, que va a estar listo en un año. La mayor parte es para oficinas, pero incluye 1.100 metros cuadrados de locales comerciales que dan a la autopista. Al principio, la idea era destinarlos a productos para la economía de la zona: camiones, maquinaria agrícola y equipos para la construcción. Pero, ahora, tenemos un sueño...
–¿Cuál?
–Sería lindo tener una fábrica que tuviera aquí su galpón de producción, sus oficinas, su servicio de posventa y su punto de venta en la entrada de Polo 52. Uno de nuestros socios está negociando directamente con un fabricante de vehículos que no está en Argentina, por cuestiones de confidencialidad no podemos dar el nombre. Por eso, creemos que los próximos van a ser años buenos.
LA LOGÍSTICA AVANZA DE LA MANO DEL COMERCIO ELECTRÓNICO. LO HEMOS NOTADO EN LOS ÚLTIMOS 45 DÍAS.
HAY MUCHA DEMANDA DE MATERIALES. LOS 24 A 36 MESES QUE SE VIENEN SERÁN UN BUEN MOMENTO PARA CONSTRUIR.