Alquileres en alza sin freno
Subieron un 64% en un año en CABA.
Los alquileres en la ciudad de Buenos Aires aumentaron entre el 53,8% y el 63,7% en el último trimestre de 2020, según la cantidad de ambientes. Pero la dispersión por barrios mostró una brecha de incrementos que va desde un mínimo del 37,2% para un monoambiente en Retiro, a un 73,8% para un departamento de cuatro ambientes en el barrio de Belgrano.
El informe fue elaborado por la Dirección General de Estadística y Censos (DGEYC) y se dio a conocer en el marco de la decisión de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) de reglamentar el Registro de Contratos de Locación de Inmuebles, por el cual a partir del 1° de marzo será obligatoria la inscripción de los alquileres, con la finalidad de erradicar las maniobras de evasión impositiva. La medida fue establecida en la ley de Alquileres sancionada en junio del año pasado y que, a juzgar por la DGEYC, tuvo un efecto no deseado en el valor de los alquileres, si se considera que en los dos trimestres posteriores a su sanción sus precios subieron más que la inflación general, luego de siete trimestres consecutivos con una situación inversa.
En este sentido, la DGEYC explicó que la dispersión de precios por “factores históricos que propician la valuación inmobiliaria diferencial, en base a cuestiones de conexión y acceso, calidad urbanística y arquitectónica del entorno y factores socioculturales, entre otras causas”.
“Hay que tener en cuenta que los contratos de alquiler vienen atrasados, depreciándose su valor respecto a la inflación. Con una actualización anual del contrato por arrastre, como se pide ahora, lleva a que el propietario pierda casi el 50% del valor estacionario de ese año”, afirmó Claudio Vodanovich, Secretario General de la Cámara Inmobiliaria Argentina. “En este caso, el propietario estima la pérdida que va a tener a raíz de que no le permiten aumentar semestralmente los contratos a partir de la modificación de las reglas de juego. Por lo tanto, muchos deciden retirar la propiedad del alquiler y pasarla a la venta. Por consiguiente, se achica la oferta e impacta en el precio del contrato de locación”, agregó.
Barrio por barrio. En el período octubre-diciembre de 2020, los monoambientes y los departamentos de dos ambientes incrementaron su valor en igual proporción, 53,8% interanual, y alcanzaron en promedio $19.595 para una unidad base de 30 m2 y $25.957 para una unidad base de 43 m2 .
Por su parte, los departamentos de tres ambientes mostraron una mayor aceleración, 63,7%, con una valuación promedio de $40.499, para una
unidad base de 70 m2.
Para el segmento de los monoambientes, los barrios que promediaron los valores de alquiler más elevados fueron Palermo $21.275; Belgrano $21.085, y Núñez con $20.661. En el extremo opuesto se ubicaron San Cristóbal, $17.096; San Nicolás $17.555, y Montserrat con $17.983.
En cuanto a la evolución interanual de los precios de alquiler, resaltan con los mayores aumentos del cuarto trimestre: Villa Urquiza 64,5%, y Caballito con el 60,5%. Mientras que los menores incrementos se registraron en Retiro con 37,2%, y Núñez con el 42,3%.
Para el segmento de dos ambientes usados, las zonas con los valores más altos de alquileres fueron Núñez, $29.576; Palermo, $28.656, y Belgrano con $28.136. En tanque que los barrios de Montserrat, $22.410; San Nicolás, $22.794, y Balvanera, con $22.966, mostraron los menores precios.
Flores, Montserrat y Núñez, por su parte, fueron los barrios de mayor incremento interanual, 66,6% el primer caso, y 63,2%, para los dos últimos. Por el contrario, la menor suba se verificó en el barrio Recoleta con el 40,4%.
En el caso de los barrios que registraron los mayores precios de alquiler para unidades de tres ambientes usadas fueron Belgrano, $47.489; Villa Urquiza, $45.746, y Palermo con $45.504. Mientras que las locaciones más accesibles se verificaron en Flores con precios de $33.366, y en San Nicolás, con $34.340.
Belgrano con el 73,8%; Balvanera con el 71,7%, y Almagro con el 70,8% fueron los barrios en los que se evidenciaron los aumentos más pronunciados (todos con variaciones que superaron al 70%). Mientras que San Nicolás (nombre “oficial” del Centro) presentó el menor incremento: 55,5%.