Consecuencias no deseadas de la Ley de Alquileres

Con motivo del debate alrededor sobre esta norma, el autor señala que la presión debería estar enfocada en estabilizar la inflación, antes de poner mayores regulaciones sobre un mercado caracterizado por “infinitas” transacciones.

1. En una economía de inflación sostenida, las regulaciones de precios y la revisión de contratos comienzan a tener mayor frecuencia. Una parte de la ley de alquileres va en ese sentido. Si bien la intención de estabilizar las expectativas de inflación en el sector es correcta, no creo que sea efectiva si no se estabilizan otros precios de la economía.

2. Es necesario que la ley establezca un equilibrio entre oferentes y demandantes, es decir, propietarios e inquilinos. La intención de topes de ajustes y nuevos gravámenes no es positiva. El problema pasa por estabilizar toda la estructura de precios de la economía, no hay solución para un solo sector, pues hay que pensar que los precios de la economía funcionan en una matriz donde se exponen interrelaciones permanentes.

3. Una restricción o regulación en un contrato o transacción económica no funciona, esencialmente, por su temporalidad. Concretamente, pensar que es posible regular permanentemente infinitas transacciones en un contexto de dinámica de precios no es el camino de solución concreta.

4. No obstante, es correcto que la gestión sobre expectativas y comportamientos inerciales debe ser un aspecto determinante en una política antiinflacionaria, aunque es más un tema para los comportamientos macro que sólo para un mercado de la economía.

5. La gestión debe estar dominada por estabilizar la dinámica inflacionaria. Las restricciones y regulaciones de contratos privados no son efectivas, al menos en el impacto real sobre los precios. A esto se suma que se agregarían nuevos impuestos como el que gravaría los inmuebles vacíos. Si la inflación se sostiene, la ley muy probablemente no tendrá el éxito esperado, más aún sobre los inquilinos.

6. El planteo sobre la gestión pública de alquileres no lo vemos positivo dada la experiencia argentina de implementar precios de referencia.

7. No es favorable agregar burocracia en las transacciones económicas, con independencia que se pueda realizar en forma electrónica como sería en este caso. En este sentido, la estructura económica de nuestro país debe converger a un mínimo posible de transacciones burocráticas para impulsar la reactivación. Hay evidencia en ese sentido desde experiencias históricas similares.

8. Si la propuesta sobre el diseño de un plan de viviendas se realiza sin discrecionalidad y con los incentivos correctos para el sector privado, puede ser un aspecto positivo; no sólo por una mayor oferta futura, sino por los efectos positivos sobre la inversión y generación de empleo.

9. En ese sentido, el sector público debe resolver también los mecanismos de financiamiento para ese objetivo, pensando que al ser una inversión de largo plazo los mecanismos de ajustes naturales no deberán ser gravosos. Contrariamente, los problemas son conocidos sobre el riesgo de impago y el fracaso del programa.

Si la inflación se sostiene, la ley no tendrá el éxito esperado. Más aún sobre los inqulinos. Las restricciones y regulaciones de contratos privados no son efectivas.

Una propuesta de un plan de viviendas

realizada sin discrecionalidad y con los incentivos correctos para el sector privado puede ser un aspecto positivo, no sólo por una mayor oferta futura, sino por los efectos sobre la inversión y la generación de empleo.