Der Trend zum Wohnen im Luxushotel
Immer öfter gibt es in Luxushotels nicht nur noble Suiten zu mieten, sondern auch hochpreisige Wohnungen zu kaufen. Experten sehen in dem Konzept durchaus auch Potenzial für das mittlere Segment der Stadthotellerie.
Seit mehr als 20 Jahren wohnt der deutsche Rockstar Udo Lindenberg im Hotel Atlantic in Hamburg. Dort hat er eine Suite im zweiten Stock gemietet. Unterm Dach wurde ihm ein Atelier zum Malen eingerichtet, im Hotel-Pool darf er angeblich zu jeder Tagesund Nachtzeit schwimmen.
„Wohnen im Hotel ist für die europäische Hotellerie ein ganz großes Thema“, sagt Michael Widmann von PKF Hotelexperts. Allerdings nicht so, wie Udo Lindenberg es seit Jahrzehnten vormacht – sondern in Form von Hotels, die auch Eigentumswohnungen im Angebot haben.
Bisher gibt es das hauptsächlich in Luxushotels. Ein Grund: Luxushotels würden sich oft wirtschaftlich nicht rechnen, sagt Widmann. Als „Ausweg“würden Wohnungen gebaut, die teuer verkauft werden können. Mit Erfolg: „Es gibt mittlerweile fast kein neues Luxushotel-Projekt mehr, bei dem hochwertige Wohnungen nicht Teil des Konzepts sind“, sagt Widmann.
Der Trend sei im Ausland schon weitaus weiter verbreitet, so der Experte. Seit einigen Jahren kann man aber auch in Wien im Hotel wohnen: Im Luxushotel Palais Hansen Kempinski am Schottenring zum Beispiel, das 2013 eröffnete, gibt es neben 152 Hotelzimmern und -suiten auch 17 Wohnungen. Sie sind zwischen 130 und 500 Quadratmeter groß und wurden allesamt längst verkauft. Auch im Sans Souci Hotel, das 2012 eröffnete, gibt es 15 Luxuswohnungen.
Unterschiedliche Käufergruppen
Und laut Widmann ist das auch in künftigen Luxushotel-Projekten in Wien zu erwarten. Für die Wohnungen würden sich zwei unterschiedliche Käufergruppen interessieren: Die einen definiert der Experte als „globale Jetsetter“, die sich in unterschiedlichen Städten Wohnungen kaufen, um in diesen zumindest zeitweise zu wohnen. Geld spiele dabei keine Rolle. Die zweite Gruppe sieht die Wohnungen primär als Anlagemöglichkeit für Geld aus Russland, China und dem arabischen Raum.
Künftig könne sich der Trend zu Wohnungen im Hotel auch ins mittlere Segment der Hotellerie ausbreiten, sagt Widmann. Denn Wohnen mit Servicecharakter werde angesichts einer steigenden Anzahl an Single-Haushalten immer stärker nachgefragt (siehe auch Artikel links). In Kombination mit einem Hotel könnten so wertvolle Synergien entstehen.
Aber zurück ins Luxussegment: Eine Wohnung im Fünf-Sterne-Hotel müsse auf jeden Fall „alle Stückerln spielen“, so Widmann. Die Zeiten von „supergroßen“Wohnungen mit 500 bis 600 Quadratmetern für Oligarchen seien aber weitgehend vorbei. Gefragt seien heute „kleine und mittelgroße“Wohnungen zwischen 50 und 200 Quadratmeter. „Diese Wohnungen müssen spektakulär sein“, betont der Experte – also in den oberen Etagen des Hotels gelegen und mit Terrasse ausgestattet sein.
Eine solche Klientel wünsche sich auch Serviceleistungen wie die Reinigung der Wohnung, Wäsche- und Roomservice. Und der Concierge an der Hotelrezeption sei nicht nur den Hotelgästen, sondern auch den dauerhaften Bewohnern wichtig. Für Hotelgäste weniger wichtig, dafür für Bewohner unverzichtbar: „Ein Stellplatz muss im Haus sein“, sagt Widmann.
Rechtlich kompliziert
Und vom Stellplatz in der Tiefgarage würden die Bewohner mit dem Aufzug direkt in die Wohnung fahren wollen – und nicht erst durch die Hotellobby gehen müssen. Auch die Sicherheit eines Hotels sei für die internationale Käuferschaft ein wichtiger Faktor.
Das Konzept Wohnen im Hotel gibt es – in unterschiedlichen Ausformungen – auch in der Ferienhotellerie auf dem Land. Dort gibt es Konzepte wie das „Buy to let“-Modell. Dabei werden Hotelzimmer oder Apartments von Investoren erworben – und wenn diese sie nicht selbst nutzen, im regulären Hotelbetrieb vermietet. Das sei aber eher eine Notlösung, sagt Widmann. Denn wirtschaftlich sei es für die Ferienhotellerie schwierig geworden.
Rechtlich gesehen seien Wohnungen im Hotel jedenfalls eine „komplexe Materie“, sagt Widmann. Denn einerseits werde den Wohnungseigentümern durch bekannte internationale Betreiber suggeriert, dass diese für immer mit an Bord bleiben – was nicht unbedingt der Fall sein muss. Andererseits sei es riskant, den Wohnungseigentümern vertraglich zu viel Mitspracherechte einzuräumen. Denn irgendwann seien unter Umständen „massive Umbauarbeiten“im Hotelbereich nötig – was dann schwierig wird, wenn die Eigentümer Einspruch dagegen erheben können.
Tatsächlich im Hotelzimmer zu wohnen so wie Udo Lindenberg sei jedenfalls aber die „ganz große Ausnahme“, sagt der Experte. Dafür seien die meisten Zimmer schon allein aufgrund der fehlenden Küche gar nicht geeignet. Udo Lindenberg wird das nicht stören: Im Hotelrestaurant des Hotel Atlantic soll eine Nische eigens für ihn reserviert sein.