Einen Druckbelüfter für die Wohnpolitik
Stellplatzverpflichtung, Brandschutzauflagen und Barrierefreiheit sind oft genannte Kostentreiber im Wohnbau. Aber auch lange Verfahren und eine schlechte Nutzung von Grundstücken machen Bauen teurer als nötig.
Wien – Hans Jörg Ulreich, Bauunternehmer und Bauträgersprecher im Fachverband der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer, hätte einige Vorschläge, wie man die Baukosten senken könnte. Man könnte einfach die Stellplatzverpflichtung – „die heilige Kuh der Bezirksbauausschüsse“– abschaffen und es den Bauträgern selbst überlassen, wie viele Garagenplätze sie schaffen. „In Berlin, Hamburg und Basel hat man das schon getan.“In der Innenstadt machten solche Plätze 25 bis 30 Prozent der Baukosten aus, „und die Leute nehmen sie nicht, denn mit ihren SUVs kommen sie nicht um die Kurve.“
18.000 Euro kostet ein durchschnittlicher Tiefgaragenplatz, und viele stünden leer, bestätigte auch Gemeinnützigen-Obmann Karl Wurm. In manchen Bundesländern seien drei Parkplätze pro Wohnung Pflicht.
Für Ulreich ebenso wie für Wurm ist der zweite große Kostenfaktor der Brandschutz, dessen Auflagen bis zu fünf Prozent der Baukosten ausmachen. „Die Wahrscheinlichkeit, durch einen Brand ums Leben zu kommen, ist irrsinnig niedrig“, schilderte Ulreich. „Das typische Todesopfer ist mit dem Tschick im Bett eingeschlafen, aber es gibt praktisch keine Toten in Nachbarwohnungen oder im Stiegenhaus.“Dennoch müsse man in jedem Neubau eine Druckbelüftungsanlage in jedem Stiegenhaus einbauen, die im Brandfall den Rauch heraussaugt. Diese koste 70.000 bis 80.000 Euro pro Stück und müsse laufend gewartet werden. „Im Brandfall gibt es eine Regel: Feuerwehr anrufen und in der Wohnung bleiben. In fünf Minuten ist die Feuerwehr da, bringt ihren eigenen Druckbelüfter und das Stiegenhaus ist rauchfrei. Und für diese fünf Minuten braucht man diese Anlage?“Auch in Zinshäusern ohne solche Einrichtungen würde wenig geschehen.
Ulreichs Erklärung: „Politik und Gesellschaft versuchen durch überbordende Regulierungen den Funken eines Restrisikos abzuwehren. Das ist verrückt.“Das sei auch bei den Bauverfahren sichtbar, denn diese dauerten deshalb Der Global Park in Wien-Simmering auf den Gründen der alten Mautner-Markhof-Senffabrik ist eine der Wohnanlagen, auf die Wien so stolz ist. Aber auch hier haben Auflagen und Normen den Bau verteuert.
so lange, „weil auf den armen Beamten so viel Druck gemacht wird, dass er ja keinen Fehler machen darf. Diesen Geist müssen wir ändern“. Man brauche sehr wohl einen Druckbelüfter, zum Durchlüften der Wohnbaupolitik, damit wieder mehr gebaut wird, schloss Ulrich.
Im Kreuzfeuer der Kritik steht auch die Barrierefreiheit, die zum Bau von Aufzügen selbst bei dreigeschoßigen Gebäuden verpflichtet. „Weniger Aufzüge, mehr Stiegenhäuser“, forderte etwa die Geschäfsführerin des Wohnfonds Wien, Michaela Trojan.
Die Wiener Architektin Elsa Prochazka und Matthias Rant, der Präsident des Hauptverbandes der Gerichtssachverständigen, gingen auf weitere wirtschaftliche Faktoren ein, die Baukosten in die Höhe treiben, vor allem die Mobilisierung von Grundstücken und die Länge von Bauverfahren.
Supermärkte überbauen
So empfahl Prochazka die bessere Nutzung von Leeräumen im städtischen Bereich für den Wohnbau. „Wegen der Raumordnung wird nicht sehr wirtschaftlich mit Grund und Boden umgegangen. Wir leisten uns eingeschoßige Supermärkte, die nicht überbaut werden“, kritisiert sie. Das sei oft ein Problem der Widmung. Dadurch werde der Wohnbau oft in unattraktive Randlagen gedrängt, die erst mit viel Aufwand und hohen Kosten erschlossen werden müssen.
Rant verwies auf das Beispiel Großbritannien, wo auch im Souterrain Wohnungen errichtet werden können, was in Österreich gar nicht möglich ist. „Könnten wir das für Jugendliche und Studierende nicht haben?“, fragte er. Dies sei ein Beispiel an Innovation, die von der Regelungsflut verhindert werde. „Wir werden in Österreich zu Tode verwaltet“, klagte er. „Es gibt im Ausland furchtbare Beispiele, aber auch sehr gute. In den 1990er-Jahren haben wir viel bewegt, und die Kosten sind damals nicht gestiegen.“Zu dieser Geisteshaltung müsste die Politik zurückkehren.
Schneller ist günstiger
Auch die Vereinheitlichung der neun Landes-Bauordnungen sowie eine Beschleunigung von Planung und Genehmigungsverfahren könnte Kosten dämpfen, meinte Rant. „Zeitliche Verzögerungen verursachen fünf bis 15 Prozent an Mehrkosten, von denen niemand etwas hat.“Allerdings warnte er davor, den Preisdruck auf die Bauträger allzu sehr zu steigern. Denn auch Baumängel würden regelmäßig ein bis drei Prozent an Zusatzkosten verursachen, „durch ein gutes Qualitätsmanagement kann viel gewonnen werden“.
Das sah auch Wohnfonds-Chefin Trojan so: „Kostenbewusst heißt nicht, billig zu bauen, denn das ist oft nicht preiswert. Sonst hat man Kostenfaktoren in der Zukunft.“ Elisabeth Stampfl-Blaha, Direktorin des Austrian Standards Institute.