Noch viele offene Fragen bei städtebaulichen Verträgen
Projektentwickler brauchen Klarheit über Prozesse und Planungssicherheit statt Verhandlungsunsicherheit, so der Tenor auf einer Fachtagung zum „Mysterium“städtebauliche Verträge. Ansonsten seien Projekte zum Scheitern verurteilt – so wie jüngst am Handels
Wien – Städtebauliche Verträge mit Entwicklern sind seit 2014 in Wien möglich, 2015 wurden die ersten beiden Vereinbarungen mit Investoren abgeschlossen, konkret bei den Bauprojekten „Danube Flats“und „Triiiple“. Dort wurde im Wesentlichen vereinbart, dass die Bauherren im Gegenzug für die Hochhauswidmung jeweils rund zehn Millionen Euro an Infrastrukturkosten übernehmen. So pauschal, so klar.
Einige weitere Verträge sind in Verhandlung, im Detail gibt es bei diesem Instrument der sogenannten Vertragsraumordnung aber noch einen ganzen Strauß an offenen Fragen, das wurde kürzlich bei einem Kolloquium der Kammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten und des Projektentwicklerverbands APRE in Wien klar. Nicht ganz einfach zu verstehen ist etwa das sogenannte Koppelungsverbot, das der Paragraf 1a der Wiener Bauordnung (wo die städtebaulichen Verträge geregelt werden) beinhaltet. Die „Festsetzung oder Abänderung eines Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes“dürfe „nicht vom Abschluss einer solchen Vereinbarung abhängig gemacht werden“, heißt es dort. Sprich: Die Junktimierung einer Widmung mit dem Zustandekommen eines städtebaulichen Vertrags ist untersagt. Das wäre nämlich verfassungswidrig. Allerdings: Das gelte spitzfindigerweise nur „in die eine Richtung“; in die andere, also wenn der städtebauliche Vertrag von der Widmung abhängt, sei das aus seiner Sicht problemlos möglich, sagte Rechtsanwalt Michael Hecht (Kanzlei fwp), der einige Verträge, auch jenen der „Danube Flats“, aufgesetzt hat. Hintergrund dieser auf den ersten Blick verwirrenden Regelung ist das freie Mandat, darauf wies Hecht explizit hin: „Gemeinderäte können eine Widmung beschließen, auch ohne dass es einen solchen Vertrag gibt.“
„Keine Unvorhersehbarkeit“
Was die Veranstaltung auch klarmachte: „Derzeit ist für Projektentwickler häufig nicht klar, ob, wann und wie tief sie in die Geldbörse greifen müssen, um Maßnahmen umzusetzen, die für die Flächenwidmung wichtig sind“, so Hecht.
„Alle Projektentwickler haben sich deutlich gegen jede weitere Unvorhersehbarkeit ausgesprochen“, berichtete Dietmar Wiegand, Professor für Projektentwicklung an der TU Wien, vom Ergebnis einer kürzlich durchgeführten Befragung. Diese Unsicherheiten können dafür sorgen, dass so manches Projekt schlicht nicht umgesetzt wird. So droht ein mögliches Hochhausprojekt in Wien-Brigittenau gerade zu scheitern, weil die Bedingungen zur Schaffung von Sozialwohnungen zunächst sehr vage beschrieben, später von der Stadt verschärft wurden. Bauträger Premium AG hatte allen Grund zur Annahme, dass die verlangten Sozialwohnungen zu denselben Bedingungen wie bei den „Danube Flats“zu schaffen seien: Ein fix definierter Anteil an Wohnungen wird dort zehn Jahre lang zu günstigen Mieten vergeben; Erstbezieher haben diese Miete, solange sie drinnenbleiben. Nach zehn Jahren kann bei Neuvermietung eine Marktmiete verlangt werden.
Die Annahme stellte sich als falsch heraus. Die Verhandler der Stadt verlangten, dass ein gemeinnütziger Bauträger ins Boot geholt wird ( der Standard berichtete).
Ein heikles Thema ist schließlich, ob diese Verträge veröffentlicht werden sollten oder nicht. Beim Heumarkt-Projekt entschied sich die Stadt dazu. Warum das nicht automatisch gemacht werde, fragte ein Teilnehmer des Kolloquiums – denn das sei doch öffentlich-rechtlicher Bereich? Das sei ein Irrtum, meinte Hecht; alles, was nicht von Verwaltungsbehörden vollzogen werde, falle unter das Zivilrecht.
Mit der Nichtveröffentlichung ist wiederum die im Paragrafen 1a auch verlangte „Gleichbehandlung der in Betracht kommenden Vertragspartner der Gemeinde“schwierig umzusetzen: Denn wie soll man wissen, ob man gleichbehandelt wurde, wenn man die anderen Verträge gar nicht kennt?