„Münchner Weg“: Sozialgerechte Bodennutzung

München – Seit Mitte der 1990erJahre gibt es in München das Modell der „sozialgerechten Bodennutzung“, kurz „Sobon“genannt. Im März 1994 hatte der Stadtrat beschlossen, Planungsbegünstigte – also Bauträger und Grundstückseigentümer – an den Kosten zu beteiligen, die aufseiten der Stadt durch die Bebauung bestimmter Areale anfallen – beispielsweise in Form von sozialer (Schulen, Kindergärten) oder technischer Infrastruktur (Verkehr). Seit damals wurde das Konzept für alle Bebauungspläne der Stadt angewandt. Der Leitsatz dabei ist stets: Ein Drittel etwaiger Aufwertungsgewinne muss beim Investor verbleiben, aber bis zu zwei Drittel können „abgeschöpft“werden. Kern der Regelung ist zum einen ein anteiliger Finanzierungsbeitrag für soziale Infrastruktur in Höhe von zunächst 66,47 Euro pro Quadratmeter neu geschaffener Wohnnutzfläche; dieser Betrag wurde im Zuge einer Novellierung erst vor wenigen Wochen auf 100 Euro erhöht (oder vielmehr: inflationsangepasst).

Von 1994 bis 2016 kamen so Finanzierungsbeiträge allein für die soziale Infrastruktur von insgesamt 211,4 Millionen Euro zusammen, geht aus einer Aufstellung der Stadt München hervor. Weitere 237,7 Millionen wurden für die Herstellung öffentlicher Verkehrsflächen aufgebracht, 130,2 Millionen für die Herstellung öffentlicher Grünflächen.

Zusätzlich gab und gibt es diverse Auflagen zu befolgen: Auf Flächen von Privaten, die über Widmungspläne zu Wohngebieten entwickelt werden, müssen 30 Prozent an gefördertem Wohnungsbau entstehen. Dies wurde nun mit der jüngsten Novelle nochmals um zehn Prozent Mietwohnungsbau erhöht. Auf städtischen Flächen galten schon bisher 50 Prozent an gefördertem Geschoßwohnbau.

Erfolgsmodell

Die sozialgerechte Bodennutzung gilt als Erfolgsmodell, das in mancher deutschen Stadt kopiert oder zumindest diskutiert wurde. Hätte man es in den 1990er-Jahren nicht eingeführt, wäre der Münchner Wohnungsmarkt heute „noch viel unausgeglichener“, sagt Stadtbaudirektorin Elisabeth Merk zum STANDARD (siehe links). Schwachstelle ist und bleibt aber, dass in Deutschland aus Mangel an einer Wohnungsgemeinnützigkeit gefördert errichtete Wohnungen nach Ablauf der Förderlaufzeit – meist sind das 25 Jahre – aus der Preisbindung fallen. Die Zahl der Sozialwohnungen sinkt deshalb in Deutschland von Jahr zu Jahr.

Die Stadt München belegt zwar geförderte Wohnungen auf städtischen Grundstücken mit einer 40jährigen Bindungsdauer, auf privaten Grundstücken gelten aber nach wie vor 25 Jahre – und das wurde auch mit der jüngsten Novelle nicht angetastet. (mapu)