Wenn der Hausverwaltung gekündigt wird

Eine Hausverwaltung vertritt die Interessen der Eigentümer – zumindest in der Theorie. Wer sich schlecht vertreten fühlt, kann sie auswechseln. Das ist nicht unkompliziert, wird aber immer öfter in Erwägung gezogen.

Wien – Die Hausverwaltung ist ein nicht ganz unproblematisches Thema in vielen Wohnhäusern. Oft beschweren sich die Bewohner über Intransparenz, schlechte Kommunikation oder häufig wechselnde Ansprechpartner. Auch notwendige Erhaltungsarbeiten, die nicht schnell genug durchgeführt werden, sorgen für Unmut.

Ist dieser Unmut groß genug, dann machen Bewohner immer öfter von ihrem Recht Gebrauch, die Hausverwaltung auszuwechseln: „Die Sichtweise von früher, wonach man mit seinem Verwalter so gut wie verheiratet war, hat sich geändert“, sagt Gregor Zimmel, Jurist und Geschäftsführer der All-in-one-Gebäudeverwaltung. Heute werde die Hausverwaltung als Dienstleister wie jeder andere gesehen, der ausgetauscht wird, wenn der Service nicht passt.

Meist gebe es ein oder zwei Parteien im Haus, die einen solchen Wechsel wollen und dafür bei den Miteigentümern lobbyieren, sagt Walter Rosifka, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer. Diese Mobilisierung funktioniere aber nicht immer: „Manche haben Angst, dass sie vom Regen in die Traufe kommen.“Wenn Eigentümer ihre Wohnung vermieten, dann sei der Leidensdruck oft auch nicht sehr groß. „Die interessiert ein Wechsel in der Regel erst dann, wenn die Mieter eine Mietzinsminderung einklagen, weil es beispielsweise beim Dach hereinregnet.“

In der Theorie ist das Austauschen der Hausverwaltung aber einfach: Dafür reicht ein Mehrheitsbeschluss der Hauseigentümergemeinschaft. Im Normalfall beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Weil ein Wechsel nur mit dem Ende der Abrechnungsperiode ratsam ist, sollte die Hausverwaltung also Ende September gekündigt werden.

Zum Hearing geladen

Wer einen Wechsel erwägt, sollte dennoch schon im Frühjahr beginnen, sich bei der Konkurrenz umzusehen, rät Rosifka. Was dabei laut Zimmel geklärt werden sollte, ist die wirtschaftliche Unabhängigkeit einer Hausverwaltung. Auch Fragen zu Erreichbarkeit, einem Onlinekundenpor- tal und einem 24-Stunden-Notruf würden in solchen Situationen oft gestellt – und natürlich werde auch auf den Preis geschaut, „wobei da oft Äpfel mit Birnen verglichen werden“, so Zimmel.

Oft würden dann drei Hausverwaltungen zu einem Hearing vor der Eigentümergemeinschaft geladen. „Und dort hängt es stark davon ab, wie die ‚Schwingungen‘ mit den Eigentümern sind“, ist Zimmel überzeugt. Am Ende sollte sich die Eigentümergemeinschaft schon vor der Abstimmung auf eine Hausverwaltung einigen, die zur Alternative gestellt wird.

Zimmels Unternehmen begleitet Eigentümergemeinschaften bei den rechtlichen und bürokratischen Hürden – sofern sie sich für sein Unternehmen entscheiden, versteht sich. „Unerfahrene Wohnungseigentumsgemeinschaften kann das Prozedere nämlich auch überfordern.“Alleine schon, weil es Zeit braucht – „und wenn der 30. September vorbei ist, dann muss man wieder ein Jahr warten“.

Spätere Anfechtungen

Aber der Prozess sollte auch ganz genau dokumentiert werden, um spätere Anfechtungen durch Miteigentümer oder die frühere Hausverwaltung zu vermeiden – auch wenn das laut Zimmel nur selten vorkommt. Die Beschlussfassung will daher wohlüberlegt sein. Diese kann im Rahmen einer Eigentümerversammlung oder per eingeschriebenen Brief erfolgen. Zimmel empfiehlt Zweiteres.

Zwei Fragen sind dann zu beantworten, nämlich, ob die bestehende Hausverwaltung gekündigt werden soll, und wenn ja, ob die zuvor bereits ausgewählte Verwaltung bestellt werden soll. Den Eigentümern muss dafür Frist eingeräumt werden.

Zimmel empfiehlt den Initiatoren, dem Beschlussformular einen Brief beizulegen, in dem die Beweggründe für einen Wechsel dargelegt werden. Fallweise bekommt davon auch die infrage gestellte Hausverwaltung Wind, so Zimmel: „Manchmal kommt dann ein Brief von der Hausverwaltung oder einem Anwalt, in dem die Verfasser der Verleumdung bezichtigt werden“, erzählt er. So werde versucht, diesen in ein schlechtes Licht zu rücken. Meist aber ohne Erfolg.

Honorar fällig

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Wichtig sei aber, dass Initiatoren vorab die Stimmung im Haus abklopfen. Mindestens zwei bis drei Verfechter des Wechsels benötige es in der Regel schon, um den unentschiedenen Rest zu überzeugen.

Der Übergang von der einen auf die andere Hausverwaltung funktioniere im Normalfall gut. Die alte Hausverwaltung ist nämlich dazu verpflichtet, die Unterlagen an die neue zu übergeben, was laut Zimmel abgesehen von einigen schwarzen Schafen auch gemacht werde. Oft wird allerdings, je nachdem, was vertraglich mit der alten Hausverwaltung ausgemacht war, ein Übergabehonorar fällig, das bei einem Viertel des Jahreshonorars liegen kann.

Kosten, die die Eigentümergemeinschaft oft dennoch nicht von einem Wechsel abhalten: In fast 90 Prozent der Fälle würde bei einer Abstimmung am Ende auch tatsächlich für einen Wechsel der Hausverwaltung votiert, schätzt Zimmel: „Wenn der Stein erst einmal ins Rollen gebracht wird, dann rollt er.“

Richtungswechsel in der Hausgemeinschaft: Wenn Bewohner ihre Hausverwaltung mit dem heurigen Jahresende wechseln wollen, dann ist es nun höchste Zeit, sich bei der Konkurrenz umzuschauen.