Büro mit Self-Check-in
Shared Offices treten gerade den Siegeszug an, in wenigen Jahren könnte sich schon jeder sechste Büroarbeitsplatz in einem solchen befinden. Der Mix aus Büro und Hotel wird zur Assetklasse, von Betreibern ist aber ein langer Atem gefragt, sagen Experten.
Wien – Fast 40.000 Unternehmensgründungen gab es laut Statistik der Wirtschaftskammer 2017 in Österreich. Rund 80 Prozent davon waren sogenannte Einpersonenunternehmen (EPU) ohne unselbstständige Mitarbeiter. Das macht theoretisch mehr als 34.000 Personen, die jährlich auf der Suche nach einem kleinen Büro sind.
Theoretisch. Denn als Büroarbeiter braucht man heute eigentlich kein Büro mehr. Laptop und WLAN sei Dank lässt es sich heute eigentlich von überall aus arbeiten: im Zug, im Bett, am Strand.
Weil der Mensch aber doch ein Herdentier ist, boomen moderne Bürokonzepte, in die sich Selbstständige, aber auch Firmen einmieten können. Das reicht von standardisierten Bürolösungen, wie sie etwa Regus mit seinen Business-Centers anbietet, bis hin zum großteils selbstorganisierten Coworking-Space.
Dass es dafür großen Bedarf gibt, ist offensichtlich. Die Immobilienrendite AG berichtete etwa bei der Präsentation ihrer „Sieben Trends für die Zukunft der Stadt“(siehe Seite 2) davon, dass man schon im Jahr 2011 eine große Nachfrage nach Büroflächen für Einpersonenunternehmen erkannte. „Der Markt war damals aber noch auf große Firmen zugeschnitten. 350 Quadratmeter war das Kleinste, was damals zu finden war“, so Geschäftsführer Mathias Mühlhofer. Man habe damals damit begonnen, alte Großraumbüros umzubauen und kleine Einheiten zu vermieten – „für 200 Euro im Monat, alles inklusive“.
Kein herkömmliches Büro
Trotzdem gibt es immer noch viel zu wenig Angebot für die Büroversorgung dieser vielen neu entstehenden Einpersonenunternehmen, ist sich auch der Wiener Immobilienprofi Hannes Horvath sicher. Coworking-Spaces werden zwar auch in Österreich immer mehr, „aber die Hälfte dieser Gründer ist über 40 Jahre alt“, analysiert Horvath, der seit wenigen Jahren mit einem eigenen Immobilienunternehmen aktiv und damit selbst in einem Shared Office im zweiten Bezirk eingemietet ist. Und er schlussfolgert: „Das sind eher keine Coworker.“Generell seien die Anforderungen dieser Selbstständigen an den Arbeits- platz „ganz anders, als sie herkömmliche Büros erfüllen. Die Bedürfnisse gehen weit über die Immobilie hinaus und brauchen daher neue Betreiberkonzepte.“
Eigentümer bzw. Betreiber von Büroimmobilien werden sich deshalb umstellen müssen, wollen sie mit dieser Zielgruppe reüssieren. Insbesondere deshalb, weil so eine „Betreiberimmobilie Büro“– die eher mit einem Hotel vergleichbar ist – jahrelangen Anlauf benötige, bis sie wirklich funktioniere. „Das heißt auch, dass nicht gleich von Anfang an die volle Pachthöhe möglich ist.“
Vonseiten der Nutzer sei „ein Maximum an Selbstverwaltung und Eigenverantwortung“gefragt, ist er sicher – aber auch ganz klare Regeln, „inklusive Sanktionen“. Die erfolgreichsten Coworker hätten alle die Bedürfnisse der Nutzer im Blick, „die wenigsten kommen aus der Immo-Branche“. Alles in allem würden derzeit nur 40 Prozent der Coworking-Spaces schwarze Zahlen schreiben, zitiert er eine deutsche Studie. Diese sagt den Betreiberbüros in Europa gleichwohl starkes Wachstum voraus, von derzeit drei bis vier Prozent am Büromarkt auf mindestens 15 Prozent.
„Coworking-Immobilien werden sich zu Investmentprodukten etablieren“, prophezeit auch der Gewerbeimmobilienmakler JLL in einer aktuellen Analyse des deutschen Coworking-Marktes. Das Segment werde sich am Büroimmobilienmarkt zu einer festen Größe etablieren.
Der bereits angesprochene Marktführer Regus eröffnet Mitte Mai zwei neue Business-Center in Österreich, „und wir expandieren weiter“, kündigt Country-Manager Alisa Kapic im Gespräch mit dem Standard an. Ziel ist, dass es in jeder Landeshauptstadt einen Standort gibt, damit Mitglieder dann beispielsweise an einem Tag in Wien, am anderen Tag in Linz im Büro arbeiten können.
In der Linzer Altstadt wird es auf 1200 m² 39 Büros mit insgesamt 104 Arbeitsplätzen sowie zwei Konferenzräume geben. Die Nachfrage in Linz sei „unglaublich“, so Kapic, „wir hätten schon früher dort sein sollen.“In Wien bezieht man im Messecarrée im zweiten Bezirk einen neuen Standort. Auf 1500 m² wird es dort 55 Büros und drei Konferenzräume geben.
Gegen die wachsende Zahl an Coworking-Spaces, die sich vor allem an junge Kreative richten, rüstet sich Regus-Eigentümer IWG (mit Sitz in Jersey) mit dem Konzept „Spaces“. Ende April wird es im Orbi Tower die Österreich-Premiere geben. Spaces biete „neue Raumkonzepte, um die Kreativität ihrer Mieter zu unterstützen“. Kapic sieht die wachsende Konkurrenz indes gelassen: Im Unterschied zu vielen Mitbewerbern verfüge Regus über ein globales Netzwerk. (bere, mapu, zof)