Steuern sparen mit Ackerland
Investitionen in land- oder forstwirtschaftliche Flächen können eine attraktive Anlagemöglichkeit bieten. Doch damit sie den Grundverkehrsvorschriften entsprechen, sind aufwendige Konstruktionen notwendig.
In Österreich wird rund ein Drittel der Gesamtfläche für landwirtschaftliche Zwecke genutzt. Im Vergleich zu Bauland und anderen nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken sind die Quadratmeterpreise niedrig, und aufgrund der niedrigen Zinsen suchen Anleger neue Investitionsmöglichkeiten. Kein Wunder, dass sich auch Personen, die keine Land- oder Forstwirte sind, für den Erwerb solcher Flächen interessieren. Das ist grundsätzlich möglich, wirft allerdings eine Reihe grundverkehrs- und steuerrechtlicher Fragen auf.
Die Voraussetzungen für den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Flächen bzw Betrieben werden im jeweiligen Landes-Grundverkehrsgesetz geregelt. Grundsätzlich bedarf der Erwerb in ganz Österreich der Genehmigung durch Grundverkehrsbehörden und setzt bestimmte Kriterien voraus, die von Personen, die selbst keine Land- oder Forstwirte sind, meist nur schwer erfüllt werden können. Beispielsweise wird der Erwerb in Tirol nur dann genehmigt, wenn kein Land- oder Forstwirt die Fläche kaufen möchte. Zusätzlich muss die Transaktion „im öffentlichen Interesse der Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes in Tirol liegen“; darüber hinaus soll die flächendeckende Bewirtschaftung der land- oder forstwirtschaftlichen Grundflächen im Vordergrund stehen.
Eine landwirtschaftliche KG
Eine Möglichkeit für Nichtlandwirte, dennoch in derartiges Grundvermögen zu investieren, ist die Gründung einer landoder forstwirtschaftlichen Personengesellschaft in Form einer OG oder KG und einer Beteiligung an dieser. Eine österreichische Kommanditgesellschaft (KG) besteht zwingend aus einem Komplementär und einem Kommanditisten. Der Komplementär haftet unbeschränkt mit seinem gesamten Betriebs- und Privatvermögen, der Kommanditist lediglich beschränkt mit der im Firmenbuch eingetragenen Haftsumme. Der Kommanditist tritt in der Regel als Investor auf, geschäftsführungs- und vertretungsbefugt ist nur der Komplementär.
Gründet daher der Land- oder Forstwirt als Komplementär mit einem Investor als Kommanditist eine KG, bietet dies für beide an der Gesellschaft beteiligte Personen Vorteile:
Der Land- oder Forstwirt führt als Komplementär (allein) die Geschäfte und betreibt den land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb. Durch die zusätzlichen finanziellen Mittel des Investors kann der Land- oder Forstwirt das Vermögen der KG vermehren
Qund somit mehr Flächen erwerben und bewirtschaften.
Die Vorteile für den Investor bestehen in der Möglichkeit, (relativ günstig) in Grundstücke zu investieren und die daraus resultierenden laufenden Betriebseinnahmen einer niedrigen, pauschalierten Besteuerung zu unterwerfen.
Der Investor könnte im Rahmen der KG diese Flächen zudem selbst auch nutzen und gestalten.
QQVoll- oder Teilpauschalierung
Aus steuerlicher Sicht ergibt sich für die erwähnte pauschalierte Besteuerung Folgendes: Abhängig vom festgestellten landund forstwirtschaftlichen Einheitswert und der landwirtschaftlichen Nutzfläche erfolgt einkommensteuerrechtlich eine Voll- oder Teilpauschalierung. Bei der Vollpauschalierung wird der Gewinn mit 42 Prozent vom sehr niedrigen Einheitswert besteuert. Dies ergibt im Ergebnis eine Besteuerung, die im Verhältnis meist deutlich geringer ist als die progressive Besteuerung im Einkommensteuerrecht.
Bei der Teilpauschalierung werden zwar die Betriebseinnahmen in tatsächlicher Höhe erfasst, Betriebsausgaben können aber pauschal mit bis zu 80 Prozent der Betriebseinnahmen angesetzt werden. Auch hier ergibt sich üblicherweise ein steuerlicher Vorteil. Umsatzsteuerrechtlich findet eine Pauschalbesteuerung ebenfalls statt, aus der in der Regel keine Umsatzsteuerbelastung resultiert.
Was spricht gegen eine solche Konstruktion?
Oft muss ein fremder Dritter – ein Landoder Forstwirt – für die Vertretung nach außen gefunden werden.
Die Strukturierung, Gründung und steuerliche Behandlung solcher Personengesellschaften und damit auch eines solchen Investments sind stets mit gewissem Aufwand verbunden.
Die Flächen müssen überwiegend landund forstwirtschaftlich genutzt werden, zumindest darf eine solche Nutzung nicht wesentlich behindert werden. Das schränkt eine alternative Verwendung mit entsprechenden Ertragsmöglichkeiten deutlich ein.
Fazit: Wer neue Anlagemöglichkeiten sucht, für den kann die Investition in landund forstwirtschaftliche Flächen eine attraktive Alternative sein. Reich wird man damit nicht.
QQQCONSTANTIN BENES ist Rechtsanwalt im Bereich Real Estate, MARCO THORBAUER ist Rechtsanwaltsanwärter im Bereich Tax bei Schönherr. c.benes @schoenherr.eu, m.thorbauer@schoenherr.eu