In den Bauboom mischt sich Unsicherheit
Der Wohnbau in Wien boomt. Allerdings gibt es mehrere Neuerungen für Bauträger und Eigentümer, die für Verunsicherung sorgen. Ausländische Investoren finden indes Gefallen am Wiener Wohnungsmarkt.
Kräne domi nieren das Stadtbild in vielen Teilen Wiens. Im 22., elften und im zehnten Bezirk werden derzeit vielerorts Wohnbauten in die Höhe gezogen. 11.500 Wohneinheiten wurden in der ganzen Stadt im Vorjahr fertiggestellt, viele davon in großvolumigen Projekten in Stadterweiterungsgebieten.
Aufgrund der hohen Fertigstellungszahlen, so zog man bei einer Pressekonferenz von EHL Immobilien vor kurzem Bilanz, sind Mieten und Kaufpreise 2018 auch nicht so stark gestiegen wie zuvor: Um 1,5 Prozent stiegen die Mieten im frei finanzierten Bereich bei Neuabschlüssen, zwischen 2,5 und fünf Prozent aufwärts ging es bei den Kaufpreisen. Und auch für heuer erwartet man bei EHL eine ähnliche Entwicklung.
Eine Folge der emsigen Bautätigkeit ist allerdings, dass die Baupreise zuletzt stark gestiegen sind. Laut Sandra Bauernfeind, Wohnimmobilienexpertin bei EHL, waren es allein im letzten Jahr teilweise bis zu 30 Prozent: „Die Auftragsbücher sind voll.“
Welche Entwicklungen sich am Wohnimmobilienmarkt sonst abzeichnen: Mit Spannung wird beobachtet, wie sich eine mit Jahresanfang in Kraft getretene Änderung der Wiener Bauordnung auswirken wird. Künftig soll bei Neuwidmungen ab einer Wohnnutzfläche von 5000 Quadratmetern ein verpflichtender Anteil an geförderten Wohnungen entstehen.
Die Folge: „Wir sehen derzeit eine Zurückhaltung auf Verkäuferseite“, so Bauernfeind. Momentan wisse man noch nicht, wie die Bauträger auf die neue Situation reagieren.
Auch die Vermietung von Altbauwohnungen werde immer schwieriger – nicht zuletzt aufgrund eines OGH-Urteils, woraufhin die Stadt ihre Lagezuschlagskarte überarbeitet hat – und viele Vermieter nun verunsichert sind, ob sie noch einen Lagezuschlag verlangen dürfen oder nicht.
Und auch eine auf den vergangenen Juli vorgezogene Verschärfung der Abbruchbestimmungen von Häusern, die vor 1945 errich- tet wurden, die zu Abbruchstopps in ganz Wien führte, hat für Verunsicherung gesorgt. Das „blitzartige Inkrafttreten“der Vorschrift habe Investoren und Bauträgern vor Augen geführt, wie sehr sie im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes von schwer kalkulierbaren politischen Rahmenbedingungen abhängen.
All diese Umstände, so glaubt man bei EHL, werden kurz- oder mittelfristig das Wohnungsangebot negativ beeinflussen. „Damit könnte auch eine leichte Entspan- nung bei den Wohnungspreisen und Wohnungsmieten ein Ende nehmen“, so Bauernfeind. Auf die diesjährigen Fertigstellungszahlen wird das aber noch keine Auswirkungen haben: Auch im Jahr 2019 wird mit 11.500 Einheiten gerechnet.
Ausländische Käufer
Noch eine Entwicklung gibt es am Wohnimmobilienmarkt: Zunehmend kommen auch ausländische Investoren auf den Geschmack und kaufen ganze Projekte, um sie zu vermieten. Allerdings, das betonte Bauernfeind, interessieren sich diese Investoren aufgrund des komplexen österreichischen Mietrechts ausschließlich für den Neubau. So erwarb die Kölner Art-Invest Real Estate im Vorjahr fünf Bauteile bzw. 390 Wohnungen des Projekts „Das Ensemble“in Wien.
Auch am Wiener Zinshausmarkt war die Nachfrage im vergangenen Jahr groß: Häuser um 1,7 Milliarden Euro wechselten laut EHL-Berechnungen den Besitzer. Am Zinshausmarkt sind private Stiftungen unterwegs, allerdings auch Projektentwickler, die die Häuser parifizieren und abverkaufen. Das erwähnte OGH-Urteil zu den Lagezuschlägen habe zwar für Verunsicherung gesorgt, so EHL-Investmentexperte Franz Pöltl, „aber das hemmt die Volumsentwicklung nicht“.
Allgemein blicke man „ganz optimistisch“ins neue Jahr, so EHL-Geschäftsführer Michael Ehlmaier, „aber achtsamer und wachsamer“. Momentan gebe es allerdings „noch keine Sirenenwarnleuchten“.