Ferienwohnung, aber anders
Buy-to-let heißt ein Modell, bei dem die eigene Urlaubsimmobilie im Rest des Jahres touristisch vermietet wird. Das soll dem Boom an Zweitwohnsitzen ein Schnippchen schlagen. Wie nachhaltig das ist, steht in den Sternen.
Die Pandemie hat so manchem Hotel in Österreich schwer zugesetzt. Vor allem für kleine Familienbetriebe war die Zeit der ausbleibenden Touristen schwer.
Eine Möglichkeit, den Betrieb dennoch zu erhalten, könnte das Buy-to-let-Modell sein. Dabei kaufen Investorinnen eine Wohnung in einer touristisch genutzten Anlage und haben das Recht, für einige Wochen im Jahr darin Urlaub zu machen, in der restlichen Zeit wird das Objekt einer Betreiberfirma überlassen, die es wie in einem gewöhnlichen Beherbergungsbetrieb an Touristen vermietet. Daraus bekommt die Investorin eine Rendite – bei einem aktuellen Projekt in Hinterstoder in Oberösterreich sind das etwa 3,5 Prozent, berichtet Andreas Grabner, Vorstand bei C&P Immobilien. Rund 90 Betriebe gibt es derzeit in Österreich, die nach diesem Modell funktionieren.
Angepriesen wird Buy-to-let häufig als Alternative zu Zweitwohnsitzen, die vor allem in Westösterreich immer begehrter werden, den Gemeinden aber Kopfzerbrechen bereiten. Denn sie haben Ausgaben für die Teilzeitbewohner, aber kaum Einnahmen. Anders bei Buy-to-let: Die Nutzung ist ausschließlich touristisch, die Gemeinden profitieren.
Rechtzeitig reservieren
Allerdings: Mit einem tatsächlichen Nebenwohnsitz lässt sich das Modell kaum vergleichen, denn die Investorin ist zwar Eigentümerin, besitzt aber nicht das sogenannte Schlüsselrecht und muss daher, wie alle anderen Urlauber auch, rechtzeitig reservieren, um ihr – oder auch ein anderes noch freies – ZimBuy-to-let mer in der Anlage für den Urlaub nutzen zu können. Eine solche Investition ist um 15 bis 20 Prozent günstiger als der Kauf eines klassischen Nebenwohnsitzes in der Gegend, weiß Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer der Tourismusberatung Prodinger & Partner Wirtschaftstreuhand. Sein Unternehmen betreut diverse Buy-to-let-Projekte in ganz Österreich.
Der Pachtvertrag mit dem Betreiber läuft für gewöhnlich 15 bis 20 Jahre. Und danach? Kritiker halten für eine Methode, wie schleichend doch nur mehr Zweitwohnsitze in ohnehin schon leidenden Gemeinden begründet werden können. So weiß etwa der eine oder andere Bürgermeister zu berichten, dass Hotelbetreiber sich zurückziehen und die Gemeinde dann doch gebeten wird, das touristisch genutzte Projekt umzuwidmen. Ein Vorwurf, den Reisenzahn vehement dementiert. Man gehe sicher, dass die touristische Nutzung bleibe, einen solchen Worst Case gebe es in Österreich bisher nicht. Wichtig sei, die Leute vor Ort einzubinden und schon vor dem Start eines Projekts zu erheben, „was die Gemeinde überhaupt braucht“.
Natürlich kaufe man auch den Betreiber mit, gibt Roland Weinrauch vom gleichnamigen Rechtsanwaltsbüro zu bedenken, „und Interessenten müssen sich vor einer Investition gut über das Projekt informieren“. Was am Ende mit einer Buy-to-let-Ferienwohnung passiert, wird wohl nur die Zeit zeigen. Denn das Modell ist in Österreich relativ neu, Langzeiterfahrungen gibt es nicht.