Luxus Wohnen?

In den Metropolen steigen die Preise für Wohnungen und Häuser. Mieten sind für viele kaum noch zu bezahlen. Und in der Provinz stehen Millionen Häuser leer. Was ist mit dem Wohnungsmarkt passiert?

In den Metropolen steigen die Preise für Wohnungen und Häuser. Mieten sind für viele kaum noch zu bezahlen. Und in der Provinz gibt es Millionen Häuser, die leer stehen. Was ist mit dem deutschen Wohnungsmarkt passiert? Von Claudia May, mit Illustrationen von Toby Leigh

Andreas Bohl ist so etwas wie ein schöner Traum an diesem Abend. Es ist der Traum vom günstigen Wohnen in einer Metropole wie München. Ein Traum, in dem es keine Kündigungen wegen Eigenbedarf gibt. Und auch keine Luxussanierungen, die eine Miete so weit nach oben bringt, dass sie niemand mehr bezahlen kann. Dazu gibt es soziales Miteinander. Gästeapartments. Gemeinschaftsräume. Ökologische Projekte.

Bohl hat dies alles seit rund 25 Jahren. Er wohnt im Stadtteil Haidhausen in einer Genossenschaftswohnung der WOGENO München eG. Mitgliedsnummer 28. Man kennt sich im Haus. Es gibt dort auch nur 16 Wohnungen. Der jetzt 66-Jährige ist nicht nur WOGENO-Mieter, sondern auch Mitglied der Leitung der Genossenschaft. In dieser Funktion will er heute zusammen mit Petra Schlemper von der Administration rund 80 Leuten die Idee der Genossenschaft erklären. Die WOGENO hat zum Informationsabend in eine Schule eingeladen. Wie immer waren alle Plätze schnell weg. Und das, obwohl auf der Webseite der Genossenschaft der Traum vom schönen Wohnen sofort an die Grenzen der Realität stößt: „Kurzfristig eine Wohnung bei der WOGENO zu bekommen, ist leider aussichtslos. Wir haben bereits über 5000 Mitglieder, von denen circa ein Drittel auf eine Wohnung wartet. Dem entgegen steht seit 2017 eine Anzahl von rund 580 Wohneinheiten.“Das wiederholen Bohl und Schlemper mehr als einmal an diesem Abend.

Trotzdem ist auf den Holzbänken der Schulmensa kein Platz mehr frei. Vom kleinen Kind bis zum Rentner sind alle da, trinken Leitungswasser aus Ikea- Gläsern. „Ist doch logisch, dass so viele da sind“, sagt eine Frau leise zu ihrer Sitznachbarin. Sie weiß genau wie jeder andere Besucher des Informationsabends:

In keiner anderen Stadt Deutschlands ist Wohnen so teuer wie in München. Die Nachfrage nach Wohnraum ist seit Jahren größer als das Angebot.

Seit 2000 sind die Mieten um circa 60 Prozent gestiegen. Laut einer aktuellen Studie des Immobilienverbands Deutschland Süd erreichen sie „historische Höchstwerte“. Wieder einmal. Bei neugebauten Wohnungen sind inzwischen Quadratmeterpreise zwischen 17 und 25 Euro normal. Also lieber eine Immobilie kaufen, statt zu mieten? Das ist nur eine Lösung für reiche Leute: Es kostet nämlich 147 Prozent mehr, als noch vor 18 Jahren. Um es klar zu formulieren: Für eine Doppelhaushälfte sollte man in München mit rund einer Million Euro kalkulieren. Und es wird immer mehr. Ein großes Problem der Stadt ist der immer höhere Preis für Baugrundstücke. Seit 1950 ist dieser um 34 000 Prozent gestiegen.

„Das Wohnraumproblem ist eigentlich ein Bodenproblem“, erklärt Professor Dirk Löhr von der Universität Trier. Der Ökonom ist Teil einer Expertenrunde, die im „Münchner Zukunftsdialog“nach Lösungen für ein soziales Bodenrecht sucht. „Wir brauchen dringend eine Reform, um mehr Gerechtigkeit zu bekommen“, sagt der 53-Jährige. „Denn kein Eigentümer hat den Wert seines Bodens selbst geschaffen. Es ist eine öffentliche Leistung, dass ein Standort attraktiv ist und eine gute Infrastruktur entsteht.“Denn dafür würde zum Beispiel die Lohnsteuer der Bevölkerung sorgen. „Die Arbeitnehmer finanzieren also die Wertsteigerung – und dürfen dann auch noch eine hohe Miete zahlen. Es profitiert also eine Minderheit davon, was die Mehrheit erschaffen hat.“Aber warum akzeptieren die Menschen das? Für den Ökonomen ist die Antwort klar: Diesen Zusammenhang erkennen bis jetzt nur wenige.

Natürlich gibt es auch soziale Vermieter, die sich in der Verantwortung sehen. Einer davon ist der frühere Schauspieler Wolfgang Fischer. Der 77-jährige Münchener nimmt für den Quadratmeter in seinen acht Wohnungen nur zwölf Euro. In der direkten Nachbarschaft sind es 40 Euro. Immobilienmakler haben immer wieder versucht, ihm das Haus an der Nymphenburger Straße abzukaufen. Fischer wollte nicht. Wenn er stirbt, soll die Genossenschaft WOGENO das Haus bekommen. Der Deal: Alles bleibt so, wie es ist. Man könnte sagen, dass sich Fischer der Realität der aktuellen Bodenpreise verweigert. Für ihn und seine Mieter ist das eine gute Lösung.

Aber im ganzen Land fragen sich immer mehr Menschen, was auf dem Wohnungsmarkt los ist. Warum warten sie in Hamburg, Berlin oder Stuttgart mit 50 anderen Personen vor einer Haustür, um ein Zimmer direkt an der lauten Hauptstraße zu besichtigen? Warum wandert jeden Monat die Hälfte des Lohns auf das Konto des Vermieters, wenn Experten sagen, es sollte nie mehr als ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens für die Miete ausgegeben werden?

Einen großen Teil zu diesem Problem haben die Kommunen selbst geschaffen: Nicht wenige Städte haben ihre Immobilien an Investoren verkauft, um Geld in ihre Kassen zu bekommen. Schließlich hieß es immer, dass die Bevölkerung schrumpft. Aber Investoren wollen Gewinn, keine Sozialwohnungen. Und schon lange gibt es die steigenden Preise auch außerhalb der großen Metropolen. So waren laut dem Online-Portal Statista Freiburg im Breisgau, Mainz, Ingolstadt, Heidelberg und Wiesbaden im ersten Quartal 2018 unter den Top 10 der Städte mit den höchsten Mietpreisen bei Neuverträgen.

Wer also jetzt eine Wohnung sucht, zahlt an vielen Orten so viel wie noch nie. Eine direkte Konsequenz: Die meisten Leute ziehen ungern um. Denn wer einen alten Vertrag hat, hat eine günstigere Miete. Meistens auch dann, wenn diese ein paar Mal erhöht wurde. Also bleibt das Elternpaar in seiner Fünf-Zimmer-Wohnung, auch wenn die Kinder schon lange ausgezogen sind. Und die Familie mit dem neuen Baby überlegt sich sehr genau,

Seit dem Jahr 2000 sind die Mieten in München um circa 60 Prozent gestiegen.

ob sie ihre Zwei-Zimmer-Wohnung verlässt. Denn das bezahlen sie dann oft mit einem viel schlechteren Lebensstandard. Kein Lohn steigt so schnell wie die Mieten. 15,8 Prozent der deutschen Haushalte gelten laut einer aktuellen Untersuchung des Möbelherstellers MYCS sogar als finanziell überbelastet, weil sie mehr als 40 Prozent ihres Einkommens für Miete ausgeben müssen.

Trotzdem: Insgesamt liegt Deutschland bei den Mietpreisen im europäischen Mittelfeld. Wohnen in München ist laut MYCS immer noch günstiger als London, Zürich oder Amsterdam. Und: Fast zwei Drittel der Bevölkerung lebt auf dem Land oder in Kleinstädten. Das erklärt auch, warum in Deutschland im europäischen Vergleich jede Person überdurchschnittlich viele Zimmer hat, nämlich 1,8. Im Durchschnitt leben auch nur zwei Personen in einem Haushalt.

In der Provinz, so scheint es, ist das Leben noch in Ordnung. Dort können sich die Deutschen mit ihren Hobbys beschäftigen: Das eigene Heim gemütlich einrichten. Den Garten pflegen. Weit weg vom Großstadtdschungel leben. Und natürlich: weniger Geld ausgeben. So liegen die Lebenshaltungskosten in München laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln um 37 Prozent höher als in Tirschenreuth im Nordosten Bayerns, der billigsten Stadt des Landes. In keiner anderen Stadt bekommt ein Einwohner für sein Geld also mehr als in dem 9000-EinwohnerOrt. So kostet der Quadratmeter einer Mietwohnung im Durchschnitt nur vier Euro, ein Liter Bier im Lokal nur 4,80 (siehe Deutsch perfekt 10/2016). Diese Preise erklären auch, warum Armut in den ländlichen Regionen Deutschlands kaum zu finden ist.

Aber in der Provinz gibt es oft andere Probleme: Es fehlen attraktive Jobs und eine gute Infrastruktur. Deshalb gehen die jungen Leute in die Städte, zurück bleiben Rentner – und viel leer stehender Wohnraum. Experten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung schätzen, dass 2016 in Deutschland etwas mehr als zwei Millionen Wohnungen leer standen.

Häuser sind an vielen Orten Deutschlands schwierig zu vermarkten. Besitzern auf dem Land könnten bald „gravierende finanzielle und organisatorische Probleme“bekommen, so die Experten. Besonders groß ist das Problem in Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen, im Ruhrgebiet und im Saarland.

Damit das Wohnen auf dem Land zu einer wirklichen Alternative werden kann, muss es attraktiver werden. Das zumindest fordern Experten. Aber wie soll das funktionieren, wenn es zum Beispiel an so etwas Wichtigem wie schnellem Internet fehlt? Bei diesem Thema liegt das so moderne Deutschland im Vergleich zu anderen Industrienationen immer noch auf den hinteren Plätzen. So hat laut Bundesregierung in der Provinz im Durchschnitt noch nicht einmal jeder zweite Haushalt eine 50 MBit-Leitung. Und das im Jahr 2018.

Auf der einen Seite das strukturschwache Land, auf der anderen die großen Städte und Universitätsstädte mit ihrem Umland. Sind das die zwei Wohnwelten, in die sich Deutschland teilt? Und wenn die Provinz attraktiver werden soll, heißt das auch, dass Städte ihr Wachstum endlich stoppen müssen? Vielleicht. „Eine Stadt wie München, die schon aus allen Nähten platzt, braucht nicht unbedingt noch weiter Gewerbe anziehen“, sagt Ökonom Löhr. „Immerhin wurden in Bayern verschiedene Ämter in die Provinz verlegt, was dem Land und auch den Städten hilft.“Außerdem bemüht sich München, der Nachfrage nach Wohnraum ein wirkliches Angebot entgegenzusetzen. Aber auch wenn Bauen die beste Mietpreisbremse ist – es fehlt wie auch in vielen anderen Städten an Möglichkeiten. Im Zentrum gibt es fast keine Flächen mehr. Und auch in der Peripherie wird es eng. Aber dort gibt es noch ein paar freie Areale.

Damit dort nicht nur Investoren mit maximaler Gewinnerwartung unterwegs sind, werden die Flächen im Rahmen der

Im Jahr 2016 standen in Deutschland mehr als zwei Millionen Wohnungen leer.

sozialgerechten Bodennutzung vergeben: Wer dort baut, muss einen bestimmten Anteil von öffentlich geförderten und bezahlbaren Wohnungen schaffen. So wie Genossenschaften es tun. An sie verkauft die Stadt die Fläche dann ziemlich günstig. Das muss sie auch.

„Die normalen Münchener Bodenpreise kann keine Genossenschaft bezahlen“, sagt Petra Schlemper von der WOGENO. „Denn eine Wohnungsgenossenschaft will nie Gewinn machen, sondern nur die wirklichen Kosten decken. Deshalb liegt die Durchschnittsmiete auch unterhalb des Münchner Mietspiegels.“Aktuell hat die WOGENO drei Neubauprojekte, eines davon in der Willy-Brandt-Allee im Osten der Stadt. Dort sollen in rund zwei

„Müssen es immer die gleichen langweiligen Wohnviertel ohne eigenen Charakter sein?“

Jahren 70 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten fertig sein. „In den Neubauprojekten liegt die Chance für Neumitglieder“, erklärt Schlemper. Auf eine freie Wohnung der WOGENO in Haidhausen warten Interessenten rund 15 Jahre – und dann haben sie ungefähr 60 Mitbewerber.

Aber muss es München-Riem sein? Das Messestadtviertel? Ja. Dort baut nicht nur die jetzt 25 Jahre alte WOGENO, sondern auch eine Genossenschaft, die es erst seit Oktober 2015 gibt: die Kooperative Großstadt. Entstanden ist sie aus einer Gruppe junger Architekten, die vor allem eins waren: ziemlich unzufrieden mit der Stadtplanung. „München tut viel, um günstigen Wohnraum zu schaffen. Aber müssen es immer die gleichen langweiligen Wohnviertel ohne eigenen

Charakter sein?“, fragt Gründungs- und Vorstandsmitglied Markus Sowa. Sie wollten darüber aber nicht nur jammern. „Die logische Konsequenz war, als Genossenschaft selbst Bauherr zu werden“, sagt der 45-Jährige.

Nach dem Zuschlag für das Baugrundstück in Riem hat die Kooperative Großstadt einen Architektenwettbewerb veranstaltet. Ein junges Team aus Zürich war auf dem ersten Platz. Aber eine Analyse zeigte: Die Realisierung ist zu teuer, das wirtschaftliche Risiko zu groß. „Da waren natürlich alle erst einmal ein bisschen frustriert. Aber wir müssen als junge Genossenschaft sehr auf unser Budget achten – und haben uns dann für die Ideen des Teams auf Platz zwei entschieden.“Im Mai 2020 will Sowa mit seinen Kollegen dann auf der Dachterrasse des Neubaus auf das erste fertige Projekt anstoßen. 27 günstige Wohnungen für rund 100 Menschen wird es dann geben.

Das ist wenig, wenn man an die mehr als 1,5 Millionen Einwohner Münchens denkt. Aber es ist ein Anfang. Denn auf mehr als der Hälfte ihres Gebiets hat die Stadt kaum Möglichkeiten, für billigen Wohnraum zu sorgen. Die sozialgerechte Bodennutzung gilt bis jetzt nur in sogenannten Bebauungsplangebieten. Wer auf eigenem Grund baut, muss sich nur an Paragraf 34 des Baugesetzbuches halten. Dieser sagt, dass der Neubau optisch zur Umgebung passen muss. Eine soziale Verpflichtung gibt es zur Freude der Investoren nicht. „Die Bodenfrage ist alt und gleichzeitig die neue soziale Frage des 21. Jahrhunderts“, fasst Ökonom Löhr zusammen. Wie die konkrete Antwort auf diese Frage lautet, darüber diskutieren Politiker und Experten immer noch.