Investoren setzen auf Logistikimmobilien
Während Büro- und Geschäftsflächen Abnehmer suchen, ist die Nachfrage nach Logistikimmobilien sehr gut.
Die Coronapandemie hat sich bereits auf die Immobilienwirtschaft massiv ausgewirkt – und wird es auch noch weiterhin tun. Für Vermieter von Gewerbeimmobilien, allen voran Bürogebäuden und Einzelhandelsobjekten, sieht es derzeit trist aus, denn es gibt kaum Abnehmer. Mieter und Investoren verhalten sich lieber abwartend.
Bei einer Immobilienart ist jedoch trotz Krise – oder gerade deshalb – starker Aufwind spürbar: Lager- und Distributionshallen sowie Umschlagzentren, kurz Logistikimmobilien, sind gut nachgefragt. „Schon vor der Covid-19-Krise war das Interesse nach Logistikflächen konstant gut“, sagt Patrick Homm, Leiter der gewerblichen Immobilienvermarktung bei Otto-Immobilien. „Und zwar nicht nur in Österreich.“2020 wird hierzulande mit einem Transaktionsvolumen von 500 Mio. Euro gerechnet.
In unserem Nachbarland Deutschland flossen im ersten Quartal 2020 laut Angaben des Beratungsunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL) 28 Milliarden Euro von institutionellen Geldanlegern in deutsche Immobilien. Ein Höchstwert. Auffallend dabei ist, dass 2,3 Milliarden Euro dieser Investorengelder für Logistikflächen aufgebracht wurden. Auch das ist ein Rekord.
Doch wie erklärt sich diese Entwicklung? Die Globalisierung, die Digitalisierung und der stark steigende Onlinehandel haben die Transport- und Lagerwirtschaft in den vergangenen Jahren immer wichtiger werden lassen.
Daran hat sich auch in den Coronawochen nichts geändert. Im Gegenteil: „In Österreich waren Flächen um die 5000 Quadratmeter, die optimal an Städte angebunden sind, sehr stark nachgefragt“, sagt Homm. „Entscheidend ist, dass die Lager gut für den Individualverkehr zu erreichen sind und es ausreichend Möglichkeiten für die Verladung der Waren gibt“, sagt der Experte.
Kurze Mietdauer. Vor allem sind Liegenschaften und Objekte für den kurzfristigen Bedarf, also für sechs bis 18 Monate, angemietet worden, berichtet seine Kollegin Tina Steindl der „Presse“. Sie ist bei Otto-Immobilien für Industrie, Gewerbe und Logistik zuständig. „Diese ,Pufferlager’ wurden dringend benötigt, weil die Unternehmen die Versorgungsketten sicherstellen mussten. Niemand wollte, dass aufgrund von Einfuhrsperren und Produktionsengpässen Versorgungsketten spürbar ins Stocken geraten.“Die meisten von uns haben wohl noch die beruhigenden Worte der Lebensmittelkonzerne nach den ersten Hamsterkäufen im Ohr. Sie mieteten mitunter weitere Lager an und füllten sie bis an den Rand mit Ware an. Denn Engpässe an Nudeln, Gemüse, WC-Papier und anderen Produkten hätte für Spar, Rewe und alle anderen Mitbewerber einen enormen Imageschaden bedeutet.
Gute Renditen. Doch werden Logistikimmobilien auch in „normalen“Zeiten weiterhin für Investoren interessant bleiben? „Ja“, sind sich die Experten einig. „Sie glauben, die Nachfrage wird nachhaltig gut bleiben. Die Renditen sprechen für sich: In sehr guten Lagen in Wien und Umgebung liegen sie nach Angaben des Vienna-Research-Forums bei fünf bis sieben Prozent. In den Bundesländern sind sie sogar um 100 bis 200 Basispunkte höher.
Schon bald wird es mehr Logistikflächen in Wien und Umgebung brauchen.
Und ein Trend wird auch in den kommenden Jahren anhalten. Die Anforderungen für Lieferdienste für den täglichen Bedarf haben einen großes Sprung nach vorne gemacht und werden das auch weiterhin tun: „Der Wunsch nach ,same-day-’ oder sogar ,two-hour-delivery’ bringt Dienstleister zwingend näher zum Kunden und erhöht die Anforderungen an die Logistikimmobilien speziell in Wien“, sagt Steindl. Sie geht davon aus, dass der Bedarf an Zusatzflächen bzw. neuen Standorten innerhalb Wiens steigen wird. Denn die derzeit 3,2 Millionen Quadratmeter an Logistikflächen, die sich vor allem im Süden Wiens befinden, werden schon bald nicht mehr ausreichen.
So werden neben der Umgebung des Wiener Flughafens auch zunehmend die Grundstücke im Norden und Ostern Wiens und dem angrenzenden Niederösterreich lukrativ.
2019 mussten Interessenten 250 bis 400 Euro im Schnitt pro Quadratmeter für Logistikbaugrund in Wien bezahlen, im Umland sind es deutlich weniger, und zwar zwischen 100 bis 250 Euro. Der zweitgrößte Logistikstandort Österreichs ist Linz, mit einem Bestand von 1,8 Millionen Quadratmetern. Und auch in der oberösterreichischen Bundeshauptstadt fokussieren sich die Logistikentwickler auf Flughafen und Hafen. Allerdings: Die Ansprüche steigen: Nicht nur wer kauft, auch wer Logistikliegenschaften zu mieten plant, lässt sich zunehmend mehr Zeit für die Suche. „Nachdem sich die Bedingungen permanent ändern, werden potenzielle Objekte sehr detailliert geprüft und verglichen“, sagt Steindl. Schließlich bewegen sich die Nettomieten für Logistikund Industrieimmobilien in guten Wiener Lagen derzeit bei 6,5 Euro pro Quadratmeter im Monat. Die Hauptstadt liegt damit unter dem europäischen Durchschnitt von 7,3 Euro/m2.
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